龙湖潜行2015：已开商业170万方 业绩达标与财务稳健

　　编者按：2016年是中国经济起伏跌宕、承前启后的一年，也是房地产行业节奏转变的一年。在供给侧改革与去库存大旗下，房地产企业怎样才能紧跟这一轮供给新节奏？

　　总结过去，展望未来。值此新年万象更新之际，我们特别推出观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜特别报道，对中国房地产全行业一批具有标杆性和代表性意义的企业进行深入的观察与报道。

　　没有轰动的新闻，没有爆炒的噱头，有些企业即使安静沉默，也是行业中不可忽视的角色。

　　龙湖或许就是地产圈中这样的存在。2015年这家公司实现了合同销售金额545.4亿元，同比增长11.2%；合同销售面积424.3万平方米，超额完成全年目标。

　　同时，龙湖一直坚持推进的持有性物业领域，也在下半年集中实现三个项目开业。新增商业面积45.6万平方米。至此龙湖已开业商场面达到170万平方米。

　　金融方面，龙湖近期首次获得国际信用评级机构惠誉评级。其中，长期发行人违约评级“BBB-”级，展望稳定，外币高级无抵押债券及未到期高级无抵押票据亦为“BBB-”评级。

　　2015年销售金额前20强房企中，龙湖是获得“投资级”信用评级的三家民营房企之一。相比另外两家“万字头”巨无霸，龙湖是千亿以下规模里评级最佳的民营房企。

　　在稳健发展的同时，龙湖偶尔也玩玩跨界。在2015年9月于成都举行的高新西·创投峰会上，龙湖&电子科大共建的“电子科大时代孵化基地”正式启动。体现了龙湖对于时下热点的思考，以及着眼于未来的发展战略。

　　桃李不言，春华秋实。做一枚安静谋发展的企业，也能获得应有的地位。

　　业绩达标

　　根据龙湖公布的销售情况。截至2015年12月末，该集团累计实现合同销售金额545.4亿元，同比增长11.2%；合同销售面积424.3万平方米。按照今年年初制定的540亿的全年销售目标，龙湖已超额完成年度目标。

　　2015年度区域销售数据显示，长三角区域合同销售金额199.1亿元成为集团的业绩贡献主力、居首位。

　　其中，杭州龙湖销售超60亿，连续第三年蝉联当地市场第四。上海龙湖签约额也超过48亿，北城天街揽获类住宅产品销售金额第五，销售面积第一。南京春江紫宸项目，苏州时代天街项目单盘均取得约27亿销售额。

　　其次是西部区域151.9亿元，环渤海合同销售140.1亿元，华中、华南区域分布为5.7亿元、48.6亿元。

　　值得一提的是，华南区域销售额同比增长175%至48.6亿元，2015年11月入市的广州龙湖天宸原着项目，摘得全年广州别墅市场销售金额冠军，厦门龙湖也凭藉春江郦城等项目热销，实现销售金额超30亿元。

　　商业地产方面，龙湖集中于下半年先后开业了西安龙湖星悦荟曲江店、杭州龙湖金沙天街以及成都金楠天街，累计开业面积超45万平方米。

　　2015年8月20日，西安曲江新区又一座大型全业态时尚家庭生活中心龙湖星悦荟（曲江店）启幕，这是继龙湖商业成功开业龙湖星悦荟（大兴店）后布局西安的第二座商业项目。自此，一个城西北、一个城东南，一城双星的商业战略已全面开展。

　　龙湖·杭州金沙天街购物广场则于2015年9月26日在下沙经济开发区开业。据悉，这是龙湖商业在华东地区开业的首家购物中心。项目商业综合体面积达22万平方米，整体出租率高达99.6%，品牌同步开业率突破97%。

　　杭州金沙天街开业后，龙湖在杭州还有滨江天街，加之上海双天街和苏州的时代天街。龙湖未来在华东区域的商业实力亦不容小觑。

　　在大本营西南区域，10月23日，龙湖在成都的天街购物中心正式开业，面积约15万平方米，这是公司在成都的第四座天街系产品。截至目前，购物中心出租率为90%以上。开业首三日购物中心客流量近百万，营业额突破3000万。

　　中金公司表示，龙湖中期租金收入同比增长75%达到6.6亿元，预计2017-2020年龙湖的投资物业将带来30-50亿租金收入，分别贡献约5%和20%的收入和核心净利润。

　　投资升级

　　据观点地产新媒体不完全统计，截至2015年12月底，龙湖年内共拿地25宗地，权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京7宗，杭州4宗，上海3宗，厦门、成都与重庆各2宗，苏州与南京各1宗。

　　如此算来，除却兵家必争之地北京外，龙湖可谓重仓华东地区，在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元，占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让，今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。

　　需要指出的是，在上述25宗土地中，有13个合作项目，其中9个项目中所占权益低于50%，6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见，但却是龙湖今年在拓合作方面最新的体现。

　　龙湖相关人士接受观点地产新媒体采访时表示，在上述龙湖小比例入股项目中，既有操盘项目，亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时，也可以兼顾财务上的投资回报。

　　稳健的投资在资本市场也得到了很好的回应。

　　2016年1月27日，龙湖宣布，集团成功发行共计41亿元人民币境内公司债券。本次发行两个年期品种，5年期23亿元债券票面利率定于3.3%，8年期18亿元债券票面利率低至3.68%，票面利率在低息发债的房企中依然保持前列，且创下龙湖境内外发债新低。

　　龙湖表示，美元走强，国内融资环境趋好，集团在去年底获批新一批境内公司债额度之后，迅速行动并精准把握发债的窗口期，最终两个年期品种债券顺利发行，显示出市场对龙湖稳健业务及财务实力的充分认可。

　　从去年7月开始，龙湖仅用4个月时间，三次成功通过境内公司债进行低成本融资，完成共80亿元境内公司债券发行。三期债券票息都处于同年期民营房企境内公开发债的领先水平，其中20亿元7年期品种的票面利率为4.08%。

　　龙湖维持低成本融资优势，信用评级是重要的支撑。于境内，大公国际、中诚信证评及新世纪均给予龙湖AAA的最高评级。2016年1月11日，惠誉也首予龙湖评级。凭借长期发行人违约评级“BBB-”级，龙湖成为同等规模民营房企中首家获得“投资级”国际信用评级的企业。

　　惠誉提及，龙湖在境内外债券及银行市场均有很好渠道，伴随房企可进行更低成本的国内债券融资，预计龙湖利息成本将进一步下降。