商业地产库存承压 多数新增购物中心有效需求不足

　　“在全国房地产库存中，存在一个难点，是‘非住宅库存’。”全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭近日向记者表示，这部分库存包括商铺、办公楼、综合体及工业、旅游等产业地产。且土地性质转变难度大，容易被人忽视。

　　在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截至2015年12月，全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房空置率高达30%。足以反映其过剩程度。

　　此前几年的商业地产投资热，以及近期的经济增速下行，被认为是商业地产库存高企的主因。分析人士认为，共享经济的兴起，创客空间等平台的出现，为商业地产去库存提供了一种路径。但要做到大规模去化，仍需一个长期的过程。

　　库存集中二三线城市

　　关于我国房地产的库存总规模，目前并无权威数据统计。但商业地产的总体过剩情况严重，早已为业界普遍认同。

　　根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，我国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。“商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。”该机构表示。

　　盈石集团研究中心的统计数据也显示，截至去年第三季度，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

　　与住宅库存相比，商业地产库存的规模相对较小，但由于商业地产的地价、建造、后期运营成本都明显高于住宅项目，因此其对资金的吸纳能力要强于住宅。

　　商业地产库存主要集中在二三线城市。就写字楼市场而言，根据第一太平戴维斯的观点，一线城市作为重要的商务、金融中心，吸引了大量跨国公司与国有企业前来设立区域总部。因此，一线城市的写字楼空置率也处于全国最低水平。相比之下，近年来二线城市的甲级写字楼存量迅速增加，需求却十分疲弱，因此空置率攀高。

　　根据该机构的数据，全国主要城市中，北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下。杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%；沈阳、重庆、长沙都超过30%；无锡情况较严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

　　近期拟施行“零首付”政策引发关注的沈阳，便在2015年迎来商业地产的供应高峰。数据显示，截至2015年末，沈阳写字楼空置率同比上升10.9百分点至40.6%。甲级写字楼租金降至每平方米每月人民币132.7元，较上半年下跌2.0%。且沈阳市甲级写字楼市场未来仍有大规模新项目入市，将继续加剧库存压力。

　　即便是住宅供应不足，房价上涨迅速的苏州，也面临商业地产供应过剩的现象。根据第一太平戴维斯的统计，苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

　　商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。第一太平戴维斯表示，近年来不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

　　政策红利下去化需时间

　　商业地产库存高企，有多重原因构成。按照张泓铭的说法，2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

　　盈石集团的数据显示，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

　　与住宅不同，商业地产的景气程度和经济形势密切相关。

　　近年来，我国面临经济结构调整、经济增速放缓的情况，企业投资运营、居民消费都受到影响，在客观上影响了商业地产的发展。与此同时，电商业务的迅速发展，也在一定程度上对零售商业带来冲击。

　　根据统计局数据，2011年我国固定资产投资（不含农户）增速为23.8%，到2015年降至10%，降幅超过50%。全国社会消费品零售总额增速也从17.1%降至10.7%，过去5年间的降幅达到37.4%。

　　此外，相比住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化要求更高，操作难度大。一旦经营不善，很容易出现招商困难、空置率高的现象。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦向21世纪经济报道记者表示，就零售商铺而言，目前多数新增购物中心布点二线城市非核心商圈，有效需求不足，无法支撑消费。其次，商业地产运营中出现大量同质化竞争现象，产品竞争力不足。

　　崔崇彦认为，面对“去库存”压力，除了采取更为精准的前期目标客群定位、差异化招商外，还可借助当前“万众创业”的契机，引入“购物中心+联合办公”模式，降低商场空置率。

　　去年11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件，也被认为是商业地产库存的重要去化通道。

　　但此前几年的大量商业地产投资，仍然处于收获期。这也决定了，未来商业地产的库存规模可能继续增加。分析人士指出，要消化海量的商业地产库存，仍需长期的过程。