政府工作报告中强调了因城施政 积极化解地产库存

　　3月5日上午，国务院总理李克强作政府工作报告。作为国内支柱性产业，房地产在报告中被多次提及，《第一财经日报》记者从中提炼了几个关键点并加以解读：

　　因城施策去库存

　　李克强总理指出，要推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。

　　去库存是今年中央为房地产行业定下的主基调，此次政府工作报告中再次加以强调，并提出要“因城施策”。这是正视当前中国房地产市场分化加剧现状的科学态度，让地方政府在制定相关政策时具有一定自主性。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年3~6月份，各地会继续出台地方版本的去库存政策，不排除一些低首付的购房政策出现。

　　在严跃进看来，“合理消费”四个字大有文章可做，是为对二套住房消费需求的认可，同时也是鼓励购房者积极置换新房的一个信号。通过对此类需求进行税收和信贷政策的支持，能够促使购房者有相对较低的购房成本。

　　事实上，今年以来，中央已下调非限购城市的购房贷款首付比例、出台契税营业税优惠政策，以刺激住房消费，后续不排除还会有相关政策出台。

　　“对于一线城市来说，限购政策或将进一步从严。” 同策咨询研究部总监张宏伟说，在税收政策上，一线城市也会差别化对待。

　　提高棚改货币化安置比例

　　李克强总理在政府工作报告中还提到，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。

　　严跃进认为，从供应层面看，改造600万套棚户区住房，一方面能够加快改变棚改区域居民的住房条件，另一方面也使得棚改本身成为去库存的一个有力手段。政府通过明确棚改的数量指标，进而能够在今年将相关任务层层下放，对于地方政府来说，可以凭借此类棚改的机遇，较好地实现去库存的目标。

　　租购并举

　　李克强总理指出，要建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

　　严跃进认为，租购并举住房制度的建立，意味着中国正尝试建立房地产第四级市场，而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展总体成熟，目前对于四级购租并举市场的建立，应该需要大刀阔斧的改革精神。后续依然需要让部分房企积极转变去库存思路，从卖房转变到租房的策略上来。

　　“对于部分亟需回笼租金的房企而言，可以尝试资产证券化的开发思路，进而使得房企能够一次性回收相应的租金贴现值。”严跃进说，同时，今年公租房的改革力度会更大，对于城市部分租房群体来说，后续申请公租房的难度会降低。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则表示，租购并举的制度在一定程度上能促进去库存，但相对于刺激购房消费来说，作用相对有限。

　　房地产纳入营改增

　　政府工作报告中提到，全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

　　“营改增”是从2012年1月1日开始启动试点，目前已经逐步扩大到全国范围的交通运输业、电信业、邮政业等行业，只剩下建筑业、房地产业、金融业、生活服务业尚未纳入。按照政府工作报告，从5月1日起，营改增将在全国范围内全面落实。

　　严跃进认为，对于房地产业来说，首先会带来企业管理模式的转变。房企的大减负时代已经到来，通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，容易享受减负的利好。而一些包括供应商材料采购、成本核算不清晰的房企，会发现反而税负增加。纳入营改增后，会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。

　　其次是企业产品开发模式的转变。从房企避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为从抵扣进项税的角度，精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得传统的毛坯房的投资规模或减少。