SOHO中国去年净利大降87% “包租潘”本月试卖上海项目

　　3月8日，SOHO中国有限公司(下称“SOHO中国”，00410.HK)在香港发布了2015年业绩，交出了从售到租的转型之后的首份不含物业销售收入的年度成绩单。

　　年报显示，该公司2015年营业额约9.95亿元，毛利润7.34亿元，毛利率约为74%;净利润约为5.38亿元，同比下跌约87%;租金收入同比增长了148%，约为10.52亿元。该公司董事会建议宣派及派发特别股息0.348元/股。

　　在3月8日下午的业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹对《第一财经日报》等媒体透露，在北京、上海房地产市场上行之际，这家三年前宣布从散售向自持转型的公司，计划于3月拿出非核心资产如上海世纪广场项目进行销售。

　　租金收入同比增148%

　　自2012年宣布从散售物业向自持物业转型以来，SOHO中国租金收入的变化，是股东关注的重点。SOHO中国对外称，自三年前宣布转型以来，已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米办公物业，这些优质物业已经成为公司最稳定、最核心、最有价值的资产。在资本市场宽松的环境中，资产价格将持续攀升，SOHO中国这些物业的价值也会水涨船高，为股东们带来增值。

　　财报显示，SOHO中国2014年的租金收入约为4.25亿元，2015年这个数字为10.52亿元，同比增长148%。3月8日，SOHO中国CEO张欣在回答记者提问时称，SOHO中国的转型相当成功，利润降低是因为不再销售物业，从销售型企业完全转变为出租物业的开发商。

　　2015年SOHO中国的净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。张欣说，低负债率和较高的现金流，是SOHO中国成功转型的表现。关于负债率，她透露，与众多国内开发商一样，SOHO中国在2015年也用内债替换了一部分外债，随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟，一年多前SOHO中国决定快速改变债务结构，以人民币债替换部分美元债。

　　作为国内炙手可热的有代表性的联合办公产品，2015年投入市场的“3Q”办公室被SOHO中国寄予厚望。“3Q”是SOHO中国2015年推出的产品，从2015年年初到2015年12月，SOHO在北京和上海开出了11个中心，接近11000个座位的规模，会员3万人。张欣告诉记者，继续发展3Q会员是SOHO在2016年的计划，也是SOHO中国未来高增长的业务。她同时表示，3Q产品为轻资产操作的灵活办公产品，不需要太多现金，SOHO中国未来也不会激进拿地。

　　根据SOHO的计划，随着3Q产品规模扩大，未来除了SOHO中国自有写字楼之外，还会与开发商同行进行合作。首席财务官阎岩在发布会上透露，上海的绿地集团是SOHO中国3Q产品最大的合作伙伴，目前双方正就如何在主要城市进行下一步合作做讨论，包括其他开发商和机构也在进行相关讨论。关于合作的方式，她透露，SOHO不会购买物业，是以轻资产方式合作，与开发商展开合作。

　　趁势重启销售？

　　2016年春节前后，北京、上海、深圳三城房价出现“跨年”上涨，进入3月后，涨势仍在继续。当《第一财经日报》记者问及如何看待目前一线城市的房价以及是否存在泡沫的问题时，张欣没有直接回答，她说，中国经济环境下，利息下降、准备金下降，资产价格因此上升。

　　实际上，转型之后，与过去动辄上亿的销售进账不同，SOHO中国在物业的销售基本停滞。作为一家上市公司，SOHO中国如何保持租金收益、净利润的复合增长率，是投资者关心的问题。早在2012年8月份，当潘石屹便宣布SOHO中国要转型持有所有项目，不再销售时，市场就对于这家以销售起家却要做“包租公”的转型之举质疑颇多。当时潘石屹宣布持有以后的一个小时内，SOHO中国股价下跌了8%。

　　2014年，SOHO中国的营业额约为60.98亿元，较2013年的81.14亿元相比下降62.1%;净利润为40.8亿，同比下降44.8%。2015年上半年，SOHO中国实现营业额为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，同比下降约95%。面对净利大幅下滑的质疑，潘石屹曾解释称：“主要是前两年利润太高。”但他坚持认为转型的决策是对的，原因是随着北京、上海地价飞速上涨，销售物业的收入纳税之后剩下的资金，可能很难再拿到SOHO目前旗下望京、外滩这样的地块。

　　但时移世易，当下SOHO所在的一线城市房地产市场，尽管风险在堆积，但房价上涨明显，物业去化速度加快。提高公司利润，除了依靠3Q这类创新性产品，是否还可借助其他市场机会，比如趁势卖房，重启销售?

　　答案是肯定的。“把一些成熟的、租得很满、非核心资产，个别项目这个月底开始尝试销售。”潘石屹坦言，“公司计划将使用面积4.2万平方米的上海世纪广场项目，拿出来销售试一试，如果能销售好价格，给股东好的回报，也是好事情。”他说，既然市场有机会，能为股东赚钱就赚点。

　　记者了解到，上海世纪广场项目目前为满租状态，每天每平米可超过10元。根据潘石屹的说法，目前还没有确定如何给该项目定价，想法是先拿出这样的非核心的写字楼资产，来试探一下市场，如果能按想象中的价格出售，应该能获得比较高的回报。关于下一步是否加大销售物业的比例，他说：“其他的还没有想。”