华侨城刘训强：未来商业地产要玩多元、个性和内涵

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　（赢商网报道）“它是一种独特的‘商业+娱乐+文化+旅游+生态’的全新商业模式，是综合型、复合型的商业体“，这是华侨城集团最新的商业模式，将在顺德华侨城项目中全面展现，在顺德华侨城商管总经理刘训强看来，未来商业地产的创新核心在于是否满足消费者的需求，而商业综合体也会往更有标示性、更有个性特点、有人文内涵的方向发展。

　　2016年1月11日，位于顺德新城核心区的佛山顺德华侨城欢乐海岸奠基。据悉，这一珠三角腹地首个城央大型文旅区，总投资达120亿，2016年将全面开工，首期预计将于2019年初投入使用，建成后将与深圳华侨城以“双塔”之势组合构成珠三角文化旅游核心示范区。近日，赢商网对顺德华侨城商管总经理刘训强进行了专访，探讨顺德华侨城项目的核心竞争力、发展理念以及商业地产未来的发展趋势。

顺德华侨城商管总经理   刘训强

　　城市转型升级 华侨城打造顺德文旅名片

　　赢商网：顺德华侨城项目选址顺德新城创智城片区，选在在此的初衷是什么？顺德华侨城的整体定位怎样？

　　刘训强：一方面顺德地处珠江西岸的中心区域，周边城市到达非常便捷，未来中深通道的开通无疑更将区域辐射力和扩展度，另一方面顺德不仅经济总量高，而且有深厚的广府文化底蕴深厚、顺德美食声名远扬等，这些是顺德吸引华侨城项目落地的原因之一。

　　   其次，这与政府的产业转型、服务升级的发展需求相契合，顺德区产业方面需要调整工业与第三产业的比例。而目前顺德的商业还处于基础阶段，需要一个商业综合体在休闲娱乐的同时，更加注重文化内涵，同时兼顾生态。

　　   因而华侨城项目是顺德城市升级转型的重中之重，是顺德未来的城市文化客厅，不仅属于顺德，更属于整个珠三角，将是顺德成为广州后花园和广佛南部“城市副中心”的重要承载，这在对外拓展上有着重要的意义。目前华侨城集团已在宁波、成都、重庆、南京拿地，项目正在开发中，未来集团的布局方向将是全国一、二线或省会城市。

　　   对于顺德华侨城的定位、规划，应该从大的角度、从文旅未来的服务功能去考虑和规划。华侨城定位大型的综合文旅项目，将文化和商业相结合。不管是从城市的产业转型还是服务配套等方向去打造，顺德的城市文化、旅游等都将有很大的提升。

　　赢商网：您认为顺德区商圈的发展潜力如何？其发展的挑战和优势在哪里？

　　刘训强：顺德的商业服务配套功能较基本，日常生活基本配备较全，但这跟其GDP收入水平有差距，要做到高品质，更好满足人们的需求，还有一定距离。顺德商业没有高点，各有各自的中心，较分散，同时其商品品类丰富度、品质较弱。这是它未来发展的潜力所在。

　　但这其中也有难点，在品质和商品丰富度提高后，消费者是否有这样大的需求。从政府这几年统计的数据来看，零售方面（如化妆品、服装等）增长确实较快。但这样的发展需求和趋势是一个过程，需要去引导，这对我们来说是一个挑战，核心在于是否能看到这个机会并挖掘它。

　　第二个发展潜力在于产业结构的转型。顺德商业发展与经济、消费需求存在差距与其人口结构有一定关系。目前顺德是二元人口结构、工业性城市，未来第三产业的发展较弱，使得其真正购买力强的中间客群相对而言不够厚。顺德城市发展需要转型，不能单一靠实业或第二产业去发展，工业和服务业的比例需要调整。

　　不过顺德区商业发展也有它的优势：区域人口基数不大，项目在竞争环境上没有那么激烈；华侨城项目处于顺德核心中心区域，类似“区域代表、顺德地标”这一概念已潜移默化在顺德人心中；便利的交通；较好的治安环境。

　　欢乐海岸推“商业+娱乐+文化+旅游+生态”多元模式 重文化内涵

　　赢商网：作为顺德华侨城的一部分，顺德华侨城欢乐海岸与以往华侨城集团的四代产品最大的不同在哪里？其定位、特色是什么？目标客户群有哪些？

　　刘训强：深圳欢乐海岸虽有文旅功能，但其商业配套功能更占主导。它不像一个旅游主题产品那么鲜明，能够吸引区域客群，而是从城市属性去发展。虽然集团将其定位为“都市中心休闲娱乐目的地”的第四代产品，但更多人将其看作是一个城市的休闲商业配套，功能单一。

　　而顺德欢乐海岸不单纯只是商业或旅游，而是综合型、复合型的商业体。它把主题娱乐、休闲文化、自然生态环境、创意文化等内容溶于整个项目当中去表达，使其能够更具全面性，复合功能更强，辐射的范围和方向在广度上更大。它是一种独特的“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式，最大特色在于—全业态、全天候、全融合，新体验、新智慧、新生态。

佛山顺德华侨城欢乐海岸效果图（图片由华侨城集团提供）

　　至于目标客群，可分为两大块，第一块是核心客群，目标辐射全顺德区200多万人，而其中顺德新城的118万人是最核心的部分；第二块就是周边的旅游客群，以1小时城市圈为标准，包括广佛、江门、中山、番禺、肇庆等珠江西岸城市。目标客群以朋友类型为第一位，其次是家庭类型。

　　赢商网：同样是商业性质的文旅地产项目，欢乐海岸对于广州长隆、顺德史努比缤纷世界等而言，最大的竞争力在哪里？差异化特点或卖点是什么？

　　刘训强：各自的产品线不一样，它们仅仅只是单一的主题型乐园，而顺德华侨城欢乐海岸更多的是注重文化内涵，一种休闲状态。欢乐海岸不仅提供游乐设施，还有创意建筑的表达、顺德文化的展示、顺德特色美食的宣扬以及好的治安环境。

　　同时，华侨城的主题乐园是以浓缩型嘉年华的概念去打造。除了游乐设施，还有不同的主题、文化概念的宣扬，带领消费者感受不同的文化内涵。比如欢乐谷外场商业街部分在主题场景的设置上，是以过去旧工业时代码头集市文化的一种代表去展示，是一种“老码头”的概念。

　　商业地产如何做？满足消费需求是关键

　　赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？您认为国内商业地产存在哪些问题，需摒除哪些思维、做法。

　　刘训强：我不认为商业地产是发展到一个什么阶段，这可能是从理论上得出的。在我看来，商业地产任何时候没有绝对的阶段之分，只能说其发展有一个历程，在历程中有不同的表现状态，要应对不同的需求。

　　目前商业地产发展有它的特点，首先是城市发展不平衡，参差不齐，像三-五线城市尚处于基础需求的阶段。其次，因为整体经济环境不好导致了营商环境不好。在此困难情况下，我们要做的是如何从需求角度去调整，从而做出更符合需求的、精细化的东西。

　　最后是宏观政策的变化所导致的商业变化，如全面开花、跨界等。在西方人看来，一个城市的规划是确定的，有既定的目标和指标，再一步步把项目做强大。但在中国，却没有标准和规律，这也导致其在经济大跃进期商业的全面开花，而到了经济不好时，加上电商等冲击，商业收缩产生了恶果，这也是目前商业地产存在的问题之一。

　　现在开发商与品牌商家的合作并不是基于彼此间关系的好坏，而是在于合作的价值和条件，合作后品牌和项目是否匹配，有生意可做？合作双方是否专业？项目在核心运营上是否符合其布局、开发价值够不够......这些都是我们需要具备的思维。

　　赢商网：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　刘训强：有这几个维度需要注意：现在大家做这些O2O、体验还只是在面上，并没有深入。就像模仿一样，所有硬件的模仿都能做到，但其文化内涵、气质、境界等真正内在的东西不能模仿。

　　O2O其实就是一个渠道，而人们不可能总对着网络或在家，肯定会走出来。未来人们的需求会变多，对产品的丰富度要求越来越高，对个性化的需求越来越多。并且人们仍旧需求社交，需要和人相处，需要一种生活方式、状态的改变。

　　因此，商业地产的创新核心点在于是否满足消费者的需求这。不管硬件设施、经营手段多强，只有真正有特定文化内涵、能让大家有休闲状态的场景才能被消费者认可。若在这一点上能与消费者情感相契合，其客户粘度必然越来越强。

　　未来商业地产玩什么？多元、个性、标识、有内涵

　　赢商网：对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？

　　刘训强：未来商业综合体会往更有标示性、更有个性特点、有人文内涵的方向发展。比如咖啡店，人们聚会可能常去星巴克，不全是因为其咖啡品质，而是它有标示性，容易找到，当然还有店里的氛围。

　　赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，你所在的企业（商业项目）会怎样顺应这样的消费趋势？

　　刘训强：华侨城历来都在创想文化方面不断的挖掘。比如全国大多数创意园要么是办公楼，要么以艺术绘画、雕塑为主导，类别较单一，而华侨城的创意园更多元。它是一个小资地方，但它除了文化、音乐还能出品牌、商家、产品，形成有形的文化产品，会有服装、餐饮等各方面实体的体现，同时各跨界产品相互融合。这是华侨城倡导的真正创意文化的内涵，多元、融合、人文氛围的表达，这也是华侨城项目发展的方向、趋势。

　　4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。