资金以并购方式流出 中资去年投入美商业地产达151亿美元

　　中资对美国地产的收购动作频繁。3月18日晚间多家外媒报道称，喜达屋以每股78美元的价格与安邦保险达成协议，总收购价为132亿美元。此前，3月14日，外媒曝出安邦保险达成该公司最大一笔收购美国高端地产的协议，斥资65亿美元从美国大型私募基金黑石手中收购其酒店资产Strategic Hotels& Resorts，Strategic Hotels & Resorts在美国拥有16家豪华酒店。就在去年12月安邦保险就曾以19.5亿美元收购美国纽约的华尔道夫酒店。

　　此外3月初，开发商万科宣布了其在美国纽约的第四笔交易，联合其他两家公司斥资约7.6亿元人民币收购位于纽约曼哈顿的一栋百年公寓。万科于2012年在纽约成立办公室，此后与当地公司合作，开发61层公寓楼。2015年底，又联合其他两家公司收购了一栋公寓，计划进行改造。 据数据提供商Real Capital Analytics(下称RCA)向21世纪经济报道记者提供的数据显示，去年中资对于美国商业地产的直接投资额达到了151亿美元(约合人民币977亿)，几乎达到了16年来总量的一半。其中工业用地产交易规模占比最大，成交额达到82亿美元(约合人民币531亿)。酒店交易总额排名第二，达到26亿美元(约合人民币168亿).

　　15年来中资投向美国商业地产2070亿元

　　美国商业房地产向来颇受中国投资者的青睐。RCA数据显示，从2000年开始至今，总计320亿美元中国资本流入美国商业地产市场(约合人民币2070亿).

　　“我认为这个数字是保守的估计。其实还有大量的中国资本对美国商业地产进行了非直接投资，比如对上市的房地产证券或者私募房地产基金的投资。在我看来，流入美国商业房地产的中资实际应该是上述数额的好几倍。”世邦魏理仕资本市场全球总裁陆德曼(Christopher R. Ludeman)在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　那么，美国地产对中国投资者的吸引力何在？

　　陆德曼分析，首先，美国市场为中国投资者提供了一个汇率风险对冲的机会。当人民币汇率比较强时，中资投资美国房地产，可以起到多元化投资的效果。而当投资者对人民币汇率出现持续贬值的预期时，投资美国可以保护他们的资金及财富免受汇率走弱所带来的风险。而相对其他美国风险资产来说，比如股票和债券，房地产提供了较好的风险调整收益。另外，美国被视为传统的安全港；而其法律体系长期以来都较为稳定。

　　近年来，不论是中国投资者身份，还是投资地产种类及市场都在发生变化。

　　“在初期，投资美国地产的中国投资者主要为主权财富基金、大型保险公司以及超高净值个人，以门户城市作为起点，投资其高价、优质的酒店及写字楼地产。而现阶段，涌现了更多企业、开发商、中型保险公司、资管经济及超高净值个人，投资标的也不再拘泥于顶级地产，而是拓展至其他地产类型，比如零售及开发项目。”陆德曼说。

　　资金以并购方式流出

　　目前中国对于资金的跨境自由流动仍有限制，那么上述中国资本是如何成功投资于美国房地产市场的呢？

　　“我们的观察是，在投资美国房地产时，交易可以被架构为并购交易而非仅仅是房地产投资。近来我们接到了很多来自中国投资者平台购买、合资公司架构的要求。据我了解，这些投资者在转移资金出境方面并没有问题，因为交易被架构为并购，是业务的扩张。这让政府确信他们并不是为了单纯的转移资本，而是出于业务扩张的目的。”世邦魏理仕全球资本市场中国区主管萧慧贤对21世纪经济报道记者表示。

　　另外，据四大会计师事务所毕马威介绍称，目前中资在投资美国房地产时，多采用隔断的模式，暨在中国母公司及目标地产之间，在第三地设立一家公司，或者在目的地设立一家子公司。但这样的架构，会产生双层税收。一是在持有阶段，需要向美国联邦及州政府缴纳所得税。

　　随后在退出阶段，需要缴纳资本利得税。两者相加后，产生的费用比较高。高税率使得美国房地产并没有表面回报率看起来那么吸引人。而投资美国的房地产信托基金，在退出时，并不需要缴纳资本利得税。

　　不过据一名从事海外投资税务工作的人士对21世纪经济报道记者称，投资美国房地产信托基金虽然缴纳的税费低，但其回报率仍然比不上直接投资地产。“直接投资美国房地产的回报率在剔除上述税收后，仍然可观。”该人士目前供职于一家活跃于海外地产投资的大型中企。

　　美国商业地产价格今年末料将增长

　　在美国商业地产市场方面，据大型评级机构此前公布的Moody/RCA商业地产价格指数显示，今年1月份美国全国范围内的商业地产价格7年以来首次出现下跌。穆迪表示，下跌背后的原因主要是因为近期金融市场的动荡伤及了需求，另外就是商业住房抵押贷款债券(以下简称CMBS)市场的所面临的困境。穆迪表示，这或许是美国商业地产投资者情绪将出现重大转折的信号。

　　根据美国抵押贷款银行家协会数据显示，美国的商业地产由3万亿美元抵押贷款支持。其中，CMBS市场是美国商业地产借款的第二大来源。CMBS产品一般10年到期，地产拥有者届时要进行再融资。据世邦魏理仕估算，2016年及2017年将各有4000亿美元CMBS到期，而2014年的到期规模为1000亿美元。世邦魏理仕报收估计称，由于无法满足投资者的收益预期，投资者开始对CMBS失去兴趣，2016年，将有18%的贷款在再融资时遇到问题，到2017年估计将到达29%，这将使得这两年出现430亿美元的潜在问题贷款。

　　对此，RCA的副总Jim Costello对21世纪经济报道记者分析表示，如上所述，部分美国商业地产投资者将不得不寻找新的借款来源，他们将需要时间来培养新的合作关系，这将一定程度上对美国商业地产价格造成负面影响，预计今年的价格走势将比较平淡，不过有望在2016年末出现增长。

　　对于商业地产市场，陆德曼表示看好普通公寓、电商、工业用物流地产。

　　中资投资将继续增长且更趋多元

　　对于中国投资美国房地产的未来趋势，陆德曼表示不管是投资者身份还是地产类型及目的地将更趋多元化。

　　“中资对美国房地产市场的投资复合增长年率70%，但是基数很小。预计未来到一定阶段，规模会不断增长，但增速会放缓，但投资的总规模会变得非常大，也会更多元。市场共识是中国的资本管制是暂时的，因为中国官方立场表示要成为国际资本市场体系的一部分，而资本的自由流动是融入国际市场的基石。”陆德曼说。

　　而在Jim Costello看来，中国投资者对于美国商业地产的投资将继续增长，关键是以怎样的时间表来增长。

　　“很明显最近人民币汇率及外汇储备都出现了一定的动荡，那么过去几年比较积极的对外投资者可能会因此变得更为谨慎。不过，我认为中国险资将继续积极投资。”RCA副总Jim Costello说。

　　“中国投资者不仅仅需要告诉外界自己想要什么，也要让外界了解他们在中国本土的情况，透明度很重要。要让外界了解他们的业绩记录，他们执行承诺的能力，执行交易的能力，他们对于业务国际化的憧憬等等。”世邦魏理仕全球资本市场中国区主管萧慧贤说。