65亿再购美国商业物业 中国人寿低调的海外并购路线图

　　 2014年收购伦敦地标性摩天楼成功开启海外资本之旅后，中国人寿似乎在绘制更大的资本收割图。

　　截至2017年5月，中国人寿海外投资金额达到95.5亿美金，约占2017年再投资资产的13.14%。并购路径也从最初的迷恋英伦风情，到与“汤姆大叔”结缘，再到触角延伸至日本的主要都市圈。

　　据《华尔街日报》5月23日消息，美国一组囊括48处商业地产的并购案中出现中国人寿的身影。不过，与过往只关注纽约、伦敦等大城市的地标性建筑不同，这次中国人寿将视角转向了美国二三线城市圣路易斯。

　　据了解，中国人寿计划从圣路易斯Elm Tree Funds手中收购美国物业组合（U.S.Property Portfolio）95%的权益，该物业组合包含48处美国商业地产，估值为9.5亿美元。

　　横跨亚美欧的并购掠影，反映的不仅是居高不下的海外投资热潮，更是投资端收益率不断下行背景下险资加大海外资产配置力度的一个缩影。

　　低调收割美国二三线

　　“境外投资方面，受资本管制因素影响，中国人寿正在等待机会。”距离副总裁赵立军于3月24日业绩会上的发言仅过两个月，中国人寿就在以市场化的方式落实以上设想。

　　2017年5月23日，《华尔街日报》消息称，中国人寿将从ElmTree Funds手中收购美国48处商业地产95%的股权，总价值约为9.50亿美元，剩余的5%股权将继续由ElmTree Funds保留并打理。

　　据观点地产新媒体查询获悉，该资产组合总面积为550万平方英尺（合51.15万平方米），分布在以美国东部和北部五大湖区为主的21个州。其中包括物流、办公、医疗三类业态组成的成熟型资产包，比如得克萨斯州塞金一处卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工业建筑以及弗吉尼亚州斯汤顿一处联邦快递集团(FedEx Co., FDX)配送设施。

　　公开资料显示，ElmTree是一家私募股权投资公司，总部位于美国圣路易斯，是美国市场上不动产定制开发领域的领先企业，目前和各大企业租户保持着长期的合作关系。

　　ElmTree Funds执行主管Jim Koman透露了该项收购的更多信息，他表示：“ElmTree的业务模式一直是开发地产项目，然后租给单一长期租户。这样做能够保证有固定的租金收入，而且每年会递增。”

　　他还透露，上述9.5亿美元估值中有约60%将被中国人寿集团与ElmTree的合资交易注入该地产组合的新债权。据悉，该债权将被转变为商用不动产抵押贷款证券，并被出售给摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牵头的银团。

　　需要注意的是，与过去国内投资者关注的纽约、旧金山等大城市不同，本次的交易标的位于美国圣路易斯，从城市属性划分上来说，相当于中国的二三线城市。

　　业内人士也指出，最近几年欧美国家的经济复苏为并购交易提供了良好的盈利空间，这也使国内企业跨境收购成为一种流行趋势。不过在投资过程中，由于受经济增速放缓以及国内产能过剩的影响，不少企业对世界经济复苏存在过高预期，导致在并购交易中支付过高的溢价。

　　Jim Koman也印证了这一点，他表示：“最近这些市场（纽约、旧金山）的楼价如此之高，以至于海外投资者开始寻找不那么热门的投资目的地，越来越多的海外资本流入美国二三线城市的地产市场。”

　　作为这些“海外资本”的一份子，中国人寿在回应海外收购项目时称：“对于投资方而言，可以较好地抵御通货膨胀对各项税费带来的影响，获得更稳定的现金收益，资产包未来经营现金流稳定，且现金回报率明显高于一线国际门户城市标志性写字楼物业。”

　　上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出，这些偏僻位置地产的收益率要比最热门位置地产高出逾三个百分点。

　　亚美欧并购掠影

　　与近年来频频高调亮相海外资本市场的同行安邦相比，中国人寿的海外配置之路似乎低调许多，但从为数不多的报道中，还是能拼凑出中国人寿的海外并购路线图。

　　2014年6月20日，金丝雀码头集团母公司歌鸟地产在官网发布消息称，中国人寿和卡塔尔控股（一家主权财富基金）已完成对其旗下伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street 大楼的售让交易，金额达7.95亿英镑（约84亿人民币），其中中国人寿将持有该楼70%的股权，卡塔尔控股将持股20%。

　　资料显示，10 Upper Bank Street 大楼是全英国五家占地超过1000万平方英尺的办公楼之一，这五所办公楼都位于金丝雀码头商业集群地带。该大楼每年录得租金收入4435万英镑，大部分租约将持续到2028年。按照中国人寿和卡塔尔控股7.95亿英镑控股90%股权计算，该大楼全部估值约为8.33亿英镑，中国人寿该笔地产投资的年回报率约为5%。

　　在伦敦收购10 Upper Bank Street 大楼后，同年8月中国人寿将目光投向了美国。据彼时媒体报道，中国人寿入股了美国德太投资（TPG），并于2015年7月迎来了该笔交易的新一步进展。据了解，7月国寿投资公司作为TPG投资顾问，国寿海外公司则作为出资人，交易完成后中国人寿成为TPG最大的战略投资者之一。

　　2015年，中国人寿在海外的收购步伐并未停止，年内收购了波士顿、伦敦、纽约等四个项目。其中，9月中国人寿以3.4亿英镑将位于英国伦敦金融城核心区域的甲级办公楼收入囊中。随后的11月，中国人寿又凭借10亿美元的代价收购了美国的优质核心型物流资产包IIT。

　　据观点地产新媒体查询，该资产包物业可租赁面积合计500万平方米，分布于美国经济实力排名前20的市场，中国人寿则是IIT持股比例最大的投资人。

　　除了在伦敦和美国继续寻觅写字楼项目外，2016年中国人寿将并购版图扩至邻国日本。2016年6月，中国人寿收购了日本的核心物流资产包。据观点地产新媒体查询，该资产包囊括约170处成熟物流资产，租户为汽车工业巨头三菱扶桑集团，出租率100%；主要分布在东京、大阪等日本主要大都市圈。

　　从最初的迷恋英伦风情，到与“汤姆大叔”结缘，再到触角延伸至日本的主要都市圈。业内人士表示，中国人寿横跨亚美欧的并购掠影，反映的不仅是居高不下的海外投资热潮，更是投资端收益率不断下行背景下，险资加大海外资产配置力度的一个缩影。

　　中国人寿原董事长杨超在参加某投资会时，也间接证实了上述人士的看法。他表示，目前国内经济增长面临下行压力，加之低利率环境以及充满不确定性的债券市场，使得保险资金配置风险正在加大。

　　据杨超透露，目前国内约有80%的保险资金用于配置固定收益类资产。截至2016年12月末，保险业在境外投资余额达492.1亿美元，占保险业上季度末总资产的2.33%，距离15%的监管比例有比较大的空间。这也给险资境外收购提供了更多机会。

　　观点地产新媒体从中国人寿年报获悉，截至2016年12月31日，中国人寿的投资资产达到2.45万亿元，同比2015年上升7.2%。于资产体量增大的同时，中国人寿提出2017年再投资资产要超过5000亿元。

　　据不完全统计，截至2017年5月，中国人寿海外投资金额达到95.5亿美金，约占2017年再投资资产的13.14%。