潘韬：做与商业地产有关的金融业 专注存量资产

　　3月16日，潘韬以瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长的身份亮相瑞威资本举办的一场新闻发布会。

      两年前，潘韬离开宝龙地产，结束其多年职业经理人生涯，开始创业道路，以“合伙人”的身份探索商业地产与金融相结合的“第三条道路”。种种原因，潘韬将这两年的探索经历总结为“一波三折，有得有失”。

　　从万达、金地商业到宝龙地产，潘韬亲自参与开发运营全程操盘的商业地产项目近30个，在商业地产开发、运营、资产管理方面积累了丰富经验的同时，潘韬对中国商业地产的发展现状与未来也有了自己的认知：中国商业地产正在进入下半场，行业格局已经基本确定，有可能打破格局的是金融背景的企业。未来，中国商业地产将出现两类寡头，像万达这样的商业地产巨无霸公司和金融背景的商业地产基金寡头——中国的黑石。

　　而潘韬正在为这种认知，与其所希望看到的行业未来，做一次深入的实践。

　　谈行业

　　中国商业地产进入下半场

　　潘韬的核心观点是，中国商业地产正在进入下半场，已经跨越原始、产品和专业分工阶段，进入资本运作阶段。

　　在瑞威资本统计的目前全球在建购物中心总面积十强的城市中，上海、成都、深圳、天津、伊斯坦布尔、武汉、莫斯科、北京、南京与广州上榜，其中中国占据8个，上海更在十强城市中居首。

　　榜单前两名上海和成都的在建购物中心总面积皆达到了300万平方米以上。另外在这份统计榜单中，还公布了国内北、上、广、深四个一线城市的人均购物中心面积，其中上海以人均1平方米占据四个城市中的榜首，远超过美国人均2个平方米购物中心面积水平。与此同时，榜单中同样可以看到，目前国内的佛山、沈阳等城市的人均购物中心面积接近4个平方米。数据证明，中国商业地产已进入存量时代。

　　在潘韬看来，现实情况是，在众多城市综合体的开发量当中，有经验，有能力，有品牌的全国性开发商只占5%，而95%是那些地方性和区域性开发商，或者说是一批第一次进入，或者是很少涉足商业地产的开发商做的。也就是95%的开发商基本上没有商业地产的开发和运营经验。

　　“商业地产行业格局已经基本确定，在这个行业坚持下去，且做得特别优秀的就那么几个巨无霸企业，比如万达、凯德、华润、中粮。短时间内，这些巨无霸企业的地位和产品都很难被撼动。”潘韬说。

　　谈转型

　　寻找个人发展第三条道路

　　潘韬认为，未来有可能打破商业地产行业格局的是金融背景的企业。也因此，潘韬选择成为瑞威资本商业地产业务合伙人。

　　潘韬将过去很长一段时间在商业地产行业里的从业经验总结为，第一条道路是在万达这样的大企业做职业经理人；第二条道路是在金地商业，参与新的业务板块，或者说为住宅服务做一些配套的社区商业。而如今，潘韬在探索的是其职业生涯中的“第三条道路”，即将商业地产与金融结合，从上游到下游，参与整个项目的诞生过程，包括投资和运营。“不做投资很难掌握自己的命运，很难做到你自己想要的东西和价值来。”

　　潘韬认为，资产证券化是当前市场环境下，解决中国商业地产问题的有效办法。将散售商铺转变为散售商业股权，保证商业统一经营。也正因此，瑞威资本于2013年即展开了商业地产并购基金的战略布局。其在资产端重点把握存量物业和分化市场，在资本端将盈利模式从挣快钱转变为赚稳钱，将业务模式从单纯的开发销售转变为REITS等金融创新模式，在管理端着重解决价值敏感点以及资产方和管理方的信任问题。

　　未来，潘韬会将更多的精力放在金融业务上，即寻找优质的项目做基金投资，然后交由专为瑞威资本商业项目服务的商管公司——信韬商业来进行管理运营。潘韬对赢商网称，这与黑石模式很相似，不管是投资、并购还是运营，一定是自己的团队在做，这也是我这两年探索的方向。“纯粹做第三方，只提供服务，受制于人。”

　　谈方向

　　以金融背景去存量，化不良

　　潘韬告诉赢商网，未来瑞威资本选择投资并购的目标是，北京上海等城市的存量在建工程，或已经以及开业但运营不成功的不良资产。

　　据赢商网了解，2016年，瑞威资本将商业地产并购基金和不良资产处置基金列为两大重要业务方向，其中，不良资产处置基金规模计划在2016年达到50-100亿。

　　基于目前商业地产的市场环境，部分城市的商业物业的开发商不堪承受大量资金沉淀，从而变成不良资产。根据瑞威资本统计，截至2015年第四季度，商业银行不良贷款余额达到12744亿元，不良贷款率高达1.67%。不良资产的规模正逐年增长，而消化能力尚未等速增长。不良资产处置的速度、人员配比以及资源分工不合理都成了不良资产行业的枷锁。

　　鉴于此，瑞威资本早在2015年就开展了不良资产投资领域的全面探索。2015年6月，瑞威资本联手保利集团旗下的全资子公司广东保利资产管理有限公司共同设立了专项开展不良资产投资业务的保利瑞威1号资管平台，该平台总规模3亿元，首期1.5亿元资金已经到位，计划2016年的资产管理规模将达到50-100亿元，5年内总体管理规模可达到500亿元以上。

　　未来瑞威资本将重点关注不动产抵押不良资产、具有一定规模的打包资产、AMC（资产管理公司）的存量不良资产等，以期将错放的资源重新整合，挖掘不良资产投资价值。

　　截至目前，瑞威资本已经储备了包括上海青浦某商业地产并购项目、上海漕河泾某5A甲级办公楼项目在内的多个一线城市优质商业地产并购项目。