远洋地产业绩会：市场贪婪时谨慎 市场悲观时激进

在万科股权大战打得如火如荼之时，同样遭遇安邦“敲门”的远洋地产在召开2015年业绩会时也不免被问到股权方面的问题。

与万科宝能之间的针锋相对不同，远洋地产在业绩会上表达了对目前股权结构的相对满意，称自己的股权结构是最合理的。

远洋地产这种态度显然不符合一些“市场好事者”的预期，而还值得一提的是，远洋地产还与市场周期“背道而驰”，其主席兼行政总裁李明说：“我们坚持在市场贪婪时谨慎，在市场悲观时激进、贪婪。”

最合理的股权结构

毫无疑问，安邦的突然增持是远洋地产2015年的大事件。

2015年12月7日晚间九点，远洋地产发布公告称，公司第二大股东南丰集团已于12月4日按每股5.05港元的价格，转让所持远洋地产股份1,541,327,956股，约占远洋地产已发行股本约20.5%，总代价约为77.84亿港元，斥重金接过这20.5%股权的正是安邦保险集团及其投资企业。

虽然在后来的股权变动中，远洋地产第一大股东中国人寿比安邦仍然有着微弱的优势，不过，彼时，美银美林就指出，中国人寿可能不太满意同业安邦成为远洋的第二大股东。

在这样的情况下，远洋地产、中国人寿与安邦之间的微妙关系就成为业绩会中较为受到关注的一点。

虽然对于安邦和中国人寿对目前远洋地产的股权结构持有的态度方面，远洋地产选择了保持缄默，但远洋地产倒是表露出了自己对目前这两个大股东以及股权结构的满意。

业绩会上，李明称，新进的股东安邦集团与中国人寿一样，都非常有经济实力和生命力，“两家公司都是将远洋作为他们的不动产发展平台。目前我们跟两家股东都保持着良好的沟通，我们的合作会集中在协助这些股东做他们的物业开拓、管理工作，他们会在我们的金融、资金、品牌方面给予支持，具体的合作刚刚开始”。

李明在回答观点地产新媒体提问还称，中国人寿与安邦两大股东占远洋地产股权近60%，股权结构很合理，“其他一些企业的股权，一类过于私人化，一类则过于分散，股权结构不稳定，目前远洋地产的股权结构是最合理的股权结构，比以前更稳定。”

据观点地产新媒体了解，中国人寿在此前通过认购新股和受让原第二大股东中化集团所持股权，成为远洋地产的第一大股东，并于2013年11月认购远洋地产为赎回永久可转债所发行的部分新股，将其持股比例由25%进一步提高至29%。

南丰集团则在2010年以及2013面入股和增资远洋地产，持股21%，为此前的远洋地产二股东，这段关系在当时颇被市场看好。

与周期“背道而驰”

远洋地产业绩会上，股权关系是一个热点，市场投资策略则为一个亮点。

李明说：“大家都知道房地产开发和市场是有周期的，在投资上公司一定是坚持两个出发点，第一，在任何情况下都要坚持必须满足财务的投资标准，这是我们的第一个原则；第二，要坚持这个标准就会出现市场好的时候机会少，市场差的时候机会越多。因此，远洋坚持在市场贪婪的时候选择谨慎，在市场悲观的时候则激进一点、贪婪一点，投资跟市场往往是反着的。”

李明进一步解释说，远洋地产的反周期投资策略就是“在市场还没有过热的情况下进行投资；而在土地市场，特别是一线城市土地过热时保持冷静”。

远洋地产的这一投资策略在其过去一两年的拿地中得到体现，据观点地产新媒体了解，2014年土地市场较为冷清时，远洋地产耗资210亿元拿地464万平米（按权益建筑面积算），其中88%（按价值算）和41%（按建筑面积算）位于一线城市。

而在2015年，远洋地产购入13幅土地，总楼面面积为230.8万平方米，应占权益面积约114.5万平方米，平均购买成本为每平方米约6100元。李明说：“去年获取了13个项目，其实这个投资力度是很大的，只不过投资都集中在上半年。”

据观点地产新媒体粗略统计，2015年上半年，远洋地产就通过招拍挂或收购等方式拿下了9宗地，分别位于广州、深圳、杭州、南京、天津及香港。

关于香港项目，李明明确表示，远洋地产在香港以及其他海外市场是以投资为主，“我们仍以内地的房地产为主业”。

以下为远洋地产控股有限公司2015年全年业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：公司提到会回归一二线城市发展，但针对一线城市的一些调控政策在酝酿，对远洋地产是否会有影响？

李明：远洋地产经过14年和15年的结构调整，目前经营的区域已经完全回到了一线和核心的二线城市，远洋的布局已经调整完了。

对于一线城市房地产来说，无论是政策还是市场都非常好。总的来说，我觉得中央的政策还是支持房地产的稳定和发展，虽然实行了一些调控措施，但只是针对个别情况。至于打击首付贷的场外配资问题，只是个别现象，并不是目前政策的主流。

现场问题：未来远洋在北京的发展会进一步加大吗？一线城市中的上海已经传出可能会出台调控政策，对此您怎么看？

李明：远洋是从北京发展起来的，但已经是一个全国性的地产公司，我们的业务在所有的一线城市都有，不单是北京。

远洋会加大一线城市的投资开发力度，包括在北京、深圳、上海、广州。这些城市出台的一些限制性政策，主要是为了平抑市场的非理性价格，促进发展是主要的，而不是为了限制发展。所看到的政策都是针对这两个方面：第一是抑制价格非理性快速上涨，还有就是打击一些不健康的交易行为，没有一条政策是限制发展的。

现场提问：您是不是觉得现在的房价也是非理性的？

李明：理性不理性的完全取决于市场，政府采取一些措施只是态度和方向，政府希望希望房价能够降低或者缓慢上涨，任何时候都要控制房价上涨，这是有利于购房者、有利于百姓。

但并不是说市场是由政府来决定的，而是由市场来决定的。政府这么做永远没错，但这并意味着政府这么做了就是房价高了或者低了。

现场提问：远洋地产去年销售收入下滑的主要原因是什么？

李明：远洋的销售收入下滑，主要原因是战略调整造成的，远洋地产从2014年就撤出了三四线城市，撤出来以后当然会影响我们的销售收入。远洋新增的土地都集中在一二线城市，需要两年的时间才能体现在报表上。

现场提问：您提到今后会和安邦保险合作，合作方式是怎样的？

李明：我们新进的股东安邦集团跟中国人寿一样，中国人寿是中国第一大保险公司，安邦集团大概是前三四位的保险公司，两家公司都非常有经济实力和生命力。

两家公司都是将远洋作为他们的不动产发展平台，目前我们跟两家股东都保持着良好的沟通，合作会集中在协助这些股东做他们的物业开拓、管理工作，他们会在我们的金融、资金、品牌方面给予支持，具体的合作刚刚开始。

现场提问：2015年远洋的汇兑损失比较大，有没有相应的应对措施？

李明：汇兑损失主要原因是因为汇率调整，远洋现在有40%的债务是外债，人民币贬值肯定会造成影响。公司下一步降低汇兑损失的主要方法是减少外债的比例，增加外币的业务，适当地采取一些外汇管理的金融工具，其中减少外债比例是第一位的。

现场提问：远洋地产打算更名为远洋集团以显示公司业务的多元化，多元化业务的发展会不会导致资源和精力的分散，从而影响公司发展质量？管理层预期公司的股权结构已经趋于稳定了吗？安邦和中国人寿对现在的股权结构是什么态度？年初至今公司股价下跌22%，管理层认为原因是什么？会否采取措施提振股价？

李明：公司没有改名，还是叫远洋，只是使名字的描述与公司实际情况更加吻合。目前在国内还叫远洋地产，改的是整个集团的名字，因为集团是在香港上市，上市的这家公司本身业务就已经多元化了，并不是因为需要多元化才调整名字。

关于股权，远洋的股权目前有两大股东持有接近60%，剩下40%是公共部分，这个结构很合理，是很多地产公司希望做成的，一些企业的股权结构，一类是股权过于分散，一类是股权过于私人化，造成股权不稳定；远洋又有主要股东，股东又没有控股，这是一个最合理的结构。

而且远洋的股权结构也没有发生重大的变化，此前也一直有两个大股东持有公司一半左右的股份。实际上，现在远洋的股权比以前更稳定了，另外，因为远洋是上市公司，股权正常交易也正说明了公司的价值。

关于股价，管理层不会去干涉或者说去影响股价，这个是不应当的，但是我们和股东都有信心在近期、未来能够把公司做得更好。

现场提问：远洋的投资策略是怎么样的？能不能介绍下毛利率方面的情况？股东方面，安邦增持成为大股东时有和你们沟通吗？

李明：投资方面，大家都知道房地产开发和市场是有周期的，在投资上公司一定是坚持两个出发点，第一，在任何情况下都要坚持必须满足财务的投资标准，这是我们的第一个原则。

第二个，要坚持这个标准就会出现，市场好的时候机会就少，市场差的时候机会越多。因此，远洋坚持在市场贪婪的时候选择谨慎，在市场悲观的时候则激进一点、贪婪一点。投资跟市场往往是反着的，比如我们去年获取了13个项目，其实这个投资力度是很大的，只不过投资都集中在上半年，在市场还没有过热的情况下进行投资；而在土地市场，特别是一线城市土地过热时，的的确确需要保持冷静。

另外，我们仍以内地的房地产为主业，包括香港在内的海外市场，远洋还是以投资为主。

毛利率方面，远洋今年的毛利率跟去年基本持平，但是要看到的是，在整个行业毛利率普遍下降的环境下，远洋保持了毛利率稳定。而且你们看到的毛利率是结转的毛利率，远洋真正的销售毛利率实际上是得到了提升，远洋在未来一两年当中，毛利率是会上升的，这跟结构调整相关。

关于股东的问题，我们和股东之间，包括原有股东和现有股东，都保持着非常好的沟通和良好的合作关系。而关于安邦的增持有没有和我们提前进行沟通，按照规则他们不应当，也不会与我们沟通这个问题，交易还是有规则的，这么大的股权交易，如果是我知道就会发公告。