为你剖析：购物中心不同经营阶段租户的调整策略

　　购物中心不同经营阶段租户组合特点的差异，根据不同阶段特点制定适当的租户调整策略，购物中心从租赁经营的角度分为：招租期、上升期、调整期和创新期。作为地产商业，开发购物中心可以去的两方面的收益：一是经营购物中心的收入，主要是租赁收入和自营店铺收入。二是购物中心（包括建筑物和品牌资产）增值收入。

　　1、租户调整类型和策略

　　1. 三种调整类型

　　2. 根据不同阶段特点来制定租户调整策略　

　　（1）租户调整原则

　　（2）招租期、上升期、调整期和创新期的租户调整策略

　　案例：天河城租户调整过程

　　例如天河城2004年对“天河城品牌形象提升工程天河城集团开发经营的购物中心――天河城（TEEMALL），是按照SHOPPING　MALL概念开发的中国大陆最早的大型购物中心，建筑面积16万平方米，经营面积10万平方米，约有租户360家。天河城于1992年8月动工，1996年2月建成试业。

　　在当时的天河城集团，开发经营的是中国最早的购物中心，以“填满”为主，不失为一种成功的策略。但在现在购物中心在中国遍地开花的时代，“填满”依然是经营购物中心的基本要求，但对于租户组合的质量要求可能更重要。

　　2、建立品牌调整机制与储备库

　　1. 建立品牌调整机制

　　2. 储备库

　　3、清晰认知在购物中心正在经营的品牌类型

　　注意：运营团队一定要密切关注2、3类型，对他们加以培育，很容易转化成为1；对4一定要做好充分的替代准备。

　　4、品牌淘汰和考核机制

　　定期制定淘汰机制

　　5、调铺预案　　

　　商铺预警的周、月度报表的建立与完善（模板）　

　　1. 调铺前

　　2.调铺后

　　（差的位置一定要放好品牌；同时注意餐饮是快速热场的品类，但餐饮的消费者也是品牌忠诚度最低的，所以餐饮也是容易出问题的。）