商业地产置业到底应该怎么选？一选地段 二选交通

　　乘着2月春节楼市的“东风”，进入3月之后，乐山楼市更是人气不减。一方面，由于政策环境宽松向好，入市门槛降低和购房成本下降都大大提高了客户入市意愿；另一方面，观望许久的刚需或者改善型置业者在看到房价企稳的态势后，也选择理性入市。

　　住宅地产逐渐“回暖”，商业地产是否会同时“复苏”呢？市民对于商业地产，该如何选择呢？

　　谨慎投资

　　机遇与风险并存

　　近年来，随着重庆百货、沃尔玛、王府井等大型商业的入驻，乐山市民明显感觉到购物更加便捷，能够购买到的商品种类更加丰富，档次也越来越高。但随着城市的不断壮大，仅靠目前的商业网点，远远不能满足乐山“双百”大城市的需求。不少业内专家也表示，投资历来是拉动一个地区经济增长最快捷、最有效的手段。而签约的服务业项目越多，对于优化乐山产业结构，越具有重大意义。更重要的是，现代服务业项目越多，乐山城市功能将更加完善，也势必将助推乐山“双百”大城市快步发展，老百姓在吃住游玩娱等方面的生活，也将更加丰富多彩。因而，包括嘉州新天地、乐山万达广场、新业中心等一大批全新的城市综合体项目在乐山各个区域雀起，让城市商业圈层逐步拓展。

　　同时，在住宅地产颇有“回暖”起色的当口，关于商业地产是否会同时“复苏”的揣测也在市场上散播开来。前两天，记者在走访中了解到，乐山某综合体项目的商铺突然全面“跳水”，最大降幅已经接近一半——底楼商铺六米挑高每平方米售价18000元左右；二楼六米挑高商铺每平方米7000元左右。最令人瞠目结舌的三楼商铺，四米层高居然只卖每平方米3000多元，比同地段的住宅价格还要便宜。

　　该项目的“跳水价”出现后，随即有购房者流露出了强烈的下单意向。“打个比方，在三楼买个50多平方米的商铺，总价15万元多一点，以后自己做点什么小生意都可以啊！”对于市民的这种想法，有业内人士提醒：价格的陡降，可能是开发商的阶段性返利或者仅仅是“营销概念”，也有可能是对于市场风险进行评估后开发商想尽快去“库存”。因此，面对“低价诱惑”，购房者们一定要谨慎。

　　地段与交通

　　决定商业地产生命力

　　在城市发展处于“升级换代”进程中时，乐山商圈的未来格局走势如何？在乐山各色商业矩阵下，何处的商铺将脱颖而出？

　　电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，大型的复合型商业广场历来是最“拉风”的。无论是著名的美国纽约大厦，还是日本东京的银座，北京的国贸、重庆的大都会，在它们的身上我们会发现一个规律：入驻率最高、租金最贵的商业项目总是抢占了城市最中心得天独厚的位置。这让我们想起了多年来房地产开发的一个真理——第一是地段，第二是地段，第三还是地段。而对于搭载休闲、娱乐、购物等多重功能的大型商业广场来说，“地段论”就更是真理中的真理了。

　　那么，什么样的商铺，才是最好的商铺？也许答案是多种多样的。但商铺的使用者和专业机构给出了一致的答案：到达率最快、最便捷的商铺，是评判其好与否的第一要素。这正如美国一位学者所说：“对于城市而言，交通也许是最大的生产力。”随着生活节奏的加快，使得人们对于购物休闲的要求也越来越高，大家非常重视商品集散地在地段、交通、周边配套等方面的软硬件设施，而只有占据核心地段，拥有完善配套的商业广场，才能最受消费者的青睐。

　　综上所述，购买商业地产，一选地段，二选交通。老城区商业地产在这两者之间自然能同时兼顾。但当前乐山城市的发展却在呈“多极化”的发展模式——即多个商圈梯次平行化发展。这里面就包括近年大热的肖坝嘉州新城商圈、乐山广场商圈、莱佛士帝景商圈、牛咡桥商圈、青江新区商圈等。

　　透过这些商圈的成功，我们看到一个结构合理、功能完善的业态组合（购物、休闲、公寓、展览、会议、高档商务餐饮等）将缩短商圈半径，彼此功能调合、效能放大，形成成本低、效率高、活力强的商业生态链。而城市的一个最大功能，正是城市资源最大化的链接和整合。资源链接和整合度越高，这里的城市价值也最大。美国的纽约、法国的巴黎，中国的香港之所以举世瞩目，正在于此。