新城控股3.2亿分拆物业 溢利瓶颈下转向儿童电影投资

　　在一个为“愚人”狂欢的日子，新城控股却选择将自己的物业服务公司分拆转手。

　　4月1日，新城发展控股有限公司董事会宣布，公司间接全资附属公司香港创智发展有限公司(卖方)与富域香港投资有限公司(买方)及常州创悦咨询管理有限公司(目标公司)订立股权转让协议。

　　据此，富域香港投资将以3.2亿元总价收购常州创悦咨询的全部股本权益。于完成交易后，目标公司将不再为系新城控股的附属公司。

　　新城控股表示，所得净款项经扣除开支后预期约为3.187亿元，将由公司用作发展其他业务(包括儿童娱乐、电影院及智能柜)及营运资金。

　　新城对此给出的解释则是，一方面物业管理业务的“溢利贡献较低”，另一方面儿童娱乐业务、电影院业务及智能柜业务“拥有更好的行业环境和前景”。

　　3.2亿分拆物业

　　据了解，富域香港投资将以3.2亿元总价收购常州创悦咨询的全部股本权益，并将于完成出售权益转让的工商登记前或于先决条件获达成后30日内(以较早者为准)以现金支付。

　　新城控股于公告中表示，出售事项的代价乃由股权转让协议的订约各方根据一般商业条款经公平协商后厘定及议定，经参考独立估值师戴德梁行使用市场法根据可资比较市场交易，于2016年2月29日对目标公司进行的估值2.95亿元。

　　对于此次交易产生的收益，新城控股透露称，出售事项所得未经审核收益(须经审核及除税(如有))估计约为3.35元。

　　其中，所得净款项经扣除开支后预期约为3.187亿元，将由公司用作发展其他业务(包括儿童娱乐、电影院及智能柜)及营运资金。

　　资料显示，常州创悦咨询管理有限公司(目标公司)为一间在中国成立的有限责任公司，截至上述公告日期，其唯一资产为新城物业服务(一间于中国注册成立的有限责任公司，其主要业务为在中国从事住宅物业管理)的93.75%股权。

　　目前，新城物业服务位于(其中包括)常州、上海、南京、无锡及苏州的79个住宅物业项目，于其管理下的总建筑面积于2015年底约为2040万平方米，主要业务为向大型住宅物业提供传统住宅物业管理服务，例如安保、维修及保养、清洁、花园景观保养。

　　截至2015年12月31日，常州创悦咨询管理有限公司除税后净利润为3409.7万元，综合经审核净负债约为1270万元。

　　在出售新城物业的同时，于股权转让协议日期，新城控股(透过其附属公司)与新城物业服务订有50份服务协议。据此，新城物业服务为新城控股各类住宅开发项目的销售办事处提供住宅物业管理服务(包括清洁、安保及保养)。

　　值得一提的是，本次交易的买方，即富域香港投资有限公司，是由Hua Sheng信托(由新城控股控股股东、执行董事兼董事长王振华以其家族成员为受益人所设立的酌情信托)及王晓松(非执行董事及王振华之子)实益拥有。

　　这样看来，在交易完成后，新城物业服务将成为王振华及其儿子王晓松私人所独立掌权的公司。

　　对此，有相关分析指出，新城物业发展路径在一定程度上类同于绿城物业的分拆方式，或许也是在为其今后单独上市做好准备。

　　儿童电影新投资

　　虽然未来新城物业将以何种方式上市还是个未知数，但在新城控股董事会看来，“出售事项为公司优化资源并实现战略蓝图的良机”。

　　新城控股指出，与公司核心物业开发及投资业务不同，住宅物业管理业务的溢利贡献较低，且因其劳动密集性质导致该业务板块占用大量员工，阻碍效率提高及成为公司的行政及运营负担。

　　观点地产新媒体查阅新城控股年报，2015年，公司合约销售额约达319.29亿元，较2014年增长30.3%；销售总建筑面积约346.0万平方米，较2014年增长25.0%。

　　然而，在销售额大幅增长的同时，2015年新城控股的销售成本由截至2014年12月31日止年度约168.45亿元增加12.7%至189.8亿元。

　　按照新城控股的解释，上述销售成本主要包括集团在物业开发活动以及租赁和物业管理营运中直接产生的成本。

　　与此同时，2015年新城控股的行政开支由截至2014年12月31日止年度约7.018亿元增加47.6%至截至2015年12月31日止年度约10.355亿元。

　　“行政开支增加主要是由于2015年集团员工人数增加导致员工成本增加所致。”新城控股指出。

　　与物业服务存在的溢利瓶颈压力不同，儿童娱乐、电影院及智能柜业务则被新城控股认定为“拥有更好的行业环境和前景”，因此将成为公司未来发展的核心及出售事项所得净款项会于该等经选定领域出现机遇时提供财务资源用于未来投资。

　　2015年6月，继重金布局商业地产后，新城控股再次把眼光瞄向了儿童产业，成为继万达后，第二家以集团化形式进军儿童娱乐产业的房地产开发商。

　　在苏州吴江新城吾悦广场的开业现场，新城控股副总裁、儿童产业负责人邱晓军向记者透露：“新城首个自有儿童娱乐品牌"新城多奇妙"将以创新体验式儿童业态，打造中国最大、最具影响力的亲子主题乐园集群为发展目标。”

　　据邱晓军介绍，新城控股2015年将陆续在苏州、上海、常州、无锡等地打造大型动漫亲子乐园，并致力三年打造100家乐园，“五年打造成为200家以上规模的大型连锁品牌亲子乐园”。

　　除了儿童产业外，新城控股瞄准的另一新投资领域则为电影院。据观点地产新媒体了解，目前新城控股旗下影院公司管理品牌名为星轶影院。

　　“定位高端的全球影院技术领跑者，仅2016年购买IMAX设备10套，成为IMAX在大中华区第六大合作伙伴。” 星轶影院如是介绍称。