奥北公元牛海涛：社区商业招商运营要尝试综合体打法

　　(赢商网河北站报道)“每个大型社区都相当于建起了一座北国商城！”4月1日举办的第28期“赢在河北”沙龙上，奥北公元商管总经理牛海涛这样形容，现在体量越来越大的社区商业。他认为，在这种情况下，社区商业的招商运营，需要借力，需要借鉴城市综合体的打法儿，统一招商、统一运营、统一管理。

　　奥北公元商管总经理 牛海涛

　　社区里建起“北国商城”？ 支撑大体量社区商业得借力

　　据牛海涛介绍，奥北公元所有商业的面积约4万平米，和北国商城面积差不多大。而事实上，现在很多大型楼盘的商业体量，都相当于在社区里建起了一个北国商城。但是却难以获得如北国商城那样的客流来支撑，这种情况下，如果只定位于满足社区需求，只能是个死。因此，必须借力，借周边商业的力。

　　其实，奥北公元也是在这样做。它最大的优势就是对面是汽车工业园，距离鼎坚五金市场也很近，拥有有巨大的工作人口和市场客流，这足以养活社区餐饮。而奥北公元在招商定位时，便极大地增大了餐饮的比例。而且，我们再餐饮招商时对品类有严格限制，整条餐街的餐饮、小吃没有重样，同一个品类只引入一家。这样既减少竞争给商户以适应时间，同时利用有限的商铺，给客流提供更多商品品类。“餐饮3个月左右就能实现普遍盈利，主要是工作餐会非常火。”牛海涛说道。

　　当然，像很多改善型社区一样，奥北公元入住率较慢，餐饮也存在中午爆满、晚上客少的局面。牛海涛说道，为此，奥北公元推出了一系列活动来促进夜经济。譬如拿出核心位置提供给摆夜市的店家、将沿街车位提供给商户做大排档、联系网站做团购，从而吸引更多的客群在此就餐，抓住市场。

　　社区商业核心价值不在于租金 而在于销售

　　正是因为大体量的社区商业需要借力，所以引入怎样的业态实现聚客，是实际运作中所考虑的一大方面。 牛海涛以奥北公元为例，由于周边缺少大型超市，所以引入了1000多平米的快客超市，将生鲜、饮食类产品做得很丰富，不仅服务本社区，而且将紫晶悦城等周边社区客流吸引过来，形成错位经营的聚客能力。

　　此外，另一拉客能力很强的是教育业态。譬如奥北公元社区里开设了1300多平米的艺术中心，600多平米的秦川艺校，400多平米的跆爵跆拳道会馆。而且，仅幼儿园一期就引入了两家，其中一家新天际幼儿园，交房四个月后已经招生100多人，覆盖本社区和周边城中村。这样的业态不仅占用面积大，而且具有很强的生命力，不仅仅依靠本社区存活。

　　“加上，我们对招商业态的品类有严格限制，沿丰收路商业，不允许引入两家以上便利店、火锅店。经过这样的整合，奥北公元商业招商和销售非常好。”牛海涛告诉与会嘉宾，奥北公元一期和二期商业均是2万多平米，其中一期在交钥匙时已经租出去70%。总市值8个亿的奥北公元商业，已销售出去3/4。”我认为，社区商业核心价值不在于收了多少租金，他的核心价值就在于如何销售掉，通过招商来促进销售，增加产品的附加值。“

　　招商愈受重视 社区商业可以借鉴综合体运营模式

　　由于具有多年的商业从业经验，在牛海涛的记忆中，至少五年前，是没有社区招商这个行业的。但是，随着社区商业体量越来越大，加剧了销售、招商难度，催生大量社区招商行业。而且，在规划阶段，商业人员的话语权也在加重，保证烟道、布局、用电等方面的合理设计，为后期的招商运营增加砝码。

　　而且，在招商运营方面，社区商业可以借鉴综合体的模式，统一招商，统一运营，严格品类管理，借鉴打折、送券等各种方式去整合资源。譬如说在社区的DM单，店铺搞促销活动，统一满100减30哪些商铺，满50减20哪些商铺，清晰明了。再譬如说今天有促销，6折封顶，要覆盖整个商街。附带会对商家进行补贴，小规模活动租金减半，大规模活动免租金。再比如说各商家之间错开时间，不会造成一个血拼。

　　尽管社区商业体量越来越大，但是，牛海涛认为，由于每个社区商业的设计结构、所在区域、入住率、消费水平等方面不同，而且时代在变化，商业业态也在调整，很难形成一个标准的产品线。不过，在招商定位时，应因地制宜，打造自己的特色也太。譬如因为周边医疗资源匮乏，奥北公元，引入了人民医院的120急救中心点。

　　电商冲击之下 实体社区商业依然有巨大辐射价值

　　在互联网汹涌发展的今天，电商在不断冲击实体商业。牛海涛认为，像外贸服饰、内衣等服装业态，受电商冲击，进入社区商业后存活很困难，也不再计划引入。但实体商业嫁接互联网，逐渐成为一种商业模式。奥北公元引入了一家鲜花店，在业主入住很少的情况下，就是靠互联网存活了下来。而这种模式是建立在实体店可靠地信任基础之上。

　　再说到服装业，高端服装实体具有很大的发展空间。他举了一个例子，在运营的另一家社区商业，将1800多平米，租给了一家从事貂皮服装的企业，将企业的生产线、仓储、物流、配送、互联网等都集中在这里。这可能是未来发展的一种模式，实体商业不仅仅是一个零售场所，可能还是公司办公场所、售后场所、网上营销场所、简单加工场所。

　　”由上述看来，实体商业依然有重大的辐射价值，而且这种价值会越来越大。“牛海涛说道。