上市仅15个月 万达商业从香港联交所退市有何苦衷?

　　3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。

　　业绩优良的万达商业决定在联交所退市的消息，确有些出乎预料，当初万达商业在A股市场IPO努力未果的情况下，于2014年12月无奈选择在香港联交所挂牌上市。而现在仅仅才过了15个月就宣布退市，这当然令舆论一片哗然。

　　其实，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，近年来的业绩并未像住宅地产那样受到政策影响而大幅波动。 2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；在房地产市场不景气的大背景下，万达商业依然交出一份靓丽的成绩单。

　　值得一提的是，万达地产租金收入一直保持快速发展的趋势，利润率也很高，根据年报，万达商业去年年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。那么在这样不错的业绩之下，万达商业为何要选择在香港联交所退市呢？

　　首先，按照常理，万达商业已经从重点建房、卖房转为商业地产出租，而且其在2015年租金收入从15%增长到35%。显然，万达地产已经完全实现从重资产向轻资产租赁的成功转型。所以，万达商业地产的估值应该在3000亿左右，但目前在香港联交所的挂牌估值却比较低。

　　像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，然而截止到本月末，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。价值被严重低估。显然与万达的发展预期不相匹配，这无论是对万达商业的大股东和小股东都是无法接受的。

　　再者，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来看，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。

　　也就是说，万达商业不但在香港股市被“贱卖”了，而且还受国内资本项目未全面开放的影响，股东们收益兑现也存在阻碍。这必定与王健林想让投资万达股东都赚钱的理念是相悖的。

　　再次，万达商业退市，欲想回归A股市场，体现其更高的估值。实际上，万达较早之前就提交了A+H的上市方案。不过，若万达商业选择A+H两个平台，由于A股和H股两地的市场要求的管理方式不同，管理成本恐将会加大。在两者必选其一的情况下，万达商业只能选择香港退市，今后会择机在A股上市。

　　最后，王健林无论是发展商业地产，还是进军万达体育、万达金融，他所要做的就是不断让投资者赚钱，否则会没人愿意投资万达。而在当前万达商业的港股市价只有38元/股，远低于一年前48元/股IPO的发行价。

　　显然，在万达商业被低估的情况下，让投资者赚钱很难在短期内实现。这次万达商业选择果断退市，走私有化道路，采取的是不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，这作为私有化的回购价格，彰显了王健林对万达商业价值被低估的不满和对万达商业实力的自信。

　　万达此次私有化，退出香港股市，引发社会各界的关注。笔者认为：万达退市应该让市场各参与方反思：其一，香港监管层应该进行反思。成长性、业绩都具佳的万达商业在香港股市估值为啥会这么低？试想，如果业绩优秀的上市公司因为市盈率过低而选择退市，任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海等国际金融中心的竞争中处于劣势。

　　其二，内地的证券监管部门也应该反思。万达在过去十年内在A股市场的上市步伐频频遇阻，而被迫在香港上市。是什么政策让万达失去了对A股市场上市的幻想？作为国内的证券监管部门，应该深刻思考当前的上市政策，市场的事情应该由市场来决定，像万达商业这样无数好的内资企业选择海外上市的惨痛教训，不应该再继续发生了。

　　其三，对国内已经或者将要在香港上市的企业也该反思。像万达这样优秀的企业在香港市场的估值过低，是否会影响其他优秀的已上市企业采取同样的退市方式呢？万达在香港退市事件，必将会对大陆企业赴香港上市产生不良影响。

　　毫无疑问，万达商业正是A股市场稀缺的那种具有高成和性的大盘蓝筹股，更体现出地产业转型升级的标竿性公司，如果回归A股市场，那将会创造新的投资热点，甚至万达商业还是带动其他房地产企业通过创新性转型方式走出低谷的领头羊。