中关村商圈升级挥别电子卖场 商改办坪效大幅增长

　　东起中关村大街，西至苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。这里几乎是覆盖北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域——中关村核心区。自北向南，老牌电子卖场鼎好、海龙、e世界，被称作中关村“两生花”的新中关和欧美汇购物中心等项目，在这地铁一站路程的范围内林立。

　　中关村素有“中国硅谷”之称。北端电子卖场，是中关村商圈昔日的标签。一家创立于1998年、曾以数码产品库著称的科技门户，就以“中关村”命名。但电子卖场正在逐步退出中关村。与此同时，创业服务兴起，智能硬件、共享经济大潮来袭，中关村商圈正在自我迭代。

　　中购联中国购物中心发展委员会主任郭增利表示，中关村受城市规划和产业转移的影响，必定会从电子市场模式为主导转向以时尚消费、娱乐休闲服务、科技创意配套相融合的复合化商圈发展模式，而且建成极具创意功能的独特的商圈发展模式。

　　挥别电子卖场

　　事实上，中关村的转型早已开始。

　　2009年7月，海淀区政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，明确表示“不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展”，研发中心类、创新类、科技金融类等业态成为鼓励的对象。这一纸“软禁令”开启了中关村商圈转型升级之路。

　　数据显示，2010年至2015年，中关村西区商业面积减少了约43.24万㎡，降至49.36万㎡，其中海龙电子市场剩余商业面积1.5万㎡，亿世界电子市场剩余商业面积5.4万㎡，鼎好电子市场剩余商业面积为8.16万㎡。中关村西区的电子卖场面积由43.4万㎡降至15.06万㎡，比2010年下降65.3个百分点，占西区总建筑面积的4.4%。

　　原有的电子卖场面积部分，正被转化为餐饮、便利店等其他商业业态，部分则被转移为办公。高力国际办公楼服务部董事介绍说，目前来看，出租方通过转型及升级改造，租金收益均获得了不少增长，发展态势良好；当然，从产业实际升级及孵化企业规模及存活率来看，需要一定发展时间。 

日月光·鼎好电子市场剩余商业面积为8.16万㎡

中关村e世界去年大范围业态调整曾引起广泛关注

　　2015年10月11日，北京市相关负责人再度对外宣布，中关村大街长达7.2公里区域、涵盖36座写字楼、总建筑面积达170万㎡的空间将开启转型升级，未来3-5年内中关村大街将彻底告别传统电子卖场。

　　中关村传统电子卖场的消费环境早已被消费者诟病。赢商小编实地踩盘时，尚未进入卖场，即有数位职业掮客上前搭讪，询问“想买什么？”“买笔记本吗？”“卖手机吗？”而在某卖场内，更是看到了一则在别处少见的“消费提示”，列出了场内遭投诉最多的商户。

中关村某电子卖场内的消费提示

　　世邦魏理仕有关负责人表示，电商渠道适合标准化高的商品类型，因此有信誉的在线零售商在电子产品这一领域具有价格透明度高，商品选择度大，便利性强等优势；而购物中心的体验店则为消费者提供优质的试用、售前售后服务以及和品牌沟通的体验。传统电子卖场不具备和这两大渠道竞争的优势，无法满足新时代消费者的需求，必然走向衰落。

　　转身众创空间

　　2014年6月12日，位于北京市海淀区的中关村创业大街揭牌开街，过去的图书一条街，变身为创业服务机构集聚的创业一条街。这是全国首个以创业服务为特色定位的集聚区，聚集了创业交流平台车库咖啡、互联网交流平台3W咖啡、新兴科技媒体36氪、开展并购活动的Binggo咖啡等十余家新型创业服务机构，囊括人力、资金、市场、公关等等创业全链服务。

　　根据规划，彻底告别传统电子卖场的中关村，在未来3-5年内将集中有限空间发展创业孵化、智能硬件等新经济、新模式，打造人才集聚的创客中心和共享经济中心。

　　事实上，国内知名联合办公空间优客工场、SOHO 3Q和联合创业办公社（P²）都已在中关村西区开业。其中，优客工场北京海龙社区（中关村）位于海龙大厦8层，租金价格约在每个工位2000元/月。联合创业办公社则位于中关村e世界B2层，所处位置之前为停车场，约4000㎡，提供约600个工位，租金价格水平在每个工位1200-1400元/月。SOHO 3Q则位于中关村SOHO。

优客工场北京海龙社区（中关村）（图片来自优客工场官网）

　　不仅如此，拥有20万㎡经营面积，2006年开业，后被光耀东方集团收购的中关村广场购物中心，目前也正以中关村·东方创业谷为案名重新招商，创新创业区、生态办公区是其新规划中六大功能区的重要组成部分。

　　高力国际华北区办公楼服务部经理刘人溥表示，参照中关村市场环境，业主多有打算在陆续改造1-5层，打造人员密集型的联合办公。不过，“众创空间从去年开始比较火，有待市场检验，如果没有实质性的差异化估计竞争会非常激烈”。

　　购物中心“合二为一”

　　作为知识和科技密集区，中关村商圈还拥有三家购物中心，除了正在升级转型的中关村广场购物中心，还有隔丹棱街相望的新中关购物中心和欧美汇购物中心。

欧美汇购物中心由Benoy担纲设计 

　　2015年3月24日，领汇房地产投资信托基金（现已改名“领展”）宣布以人民币25亿元收购位于欧美汇购物中心，这是该基金进军内地的首作。

　　资料显示，欧美汇购物中心于2009年9月29日试营业，商业建筑面积5.3万㎡，可出租面积3万㎡，商业部分规划为地下1层，地上6层，现地下二层和地下三层规划为停车场。

　　该项目包含服饰、美妆、美业、家居、电子、教育、餐饮、生活服务等业态，开设有NIKE亚洲首家篮球品类体验店，悦诗风吟北京首家旗舰店，彩妆品牌ETUDE HOUSE北京首家旗舰店，快时尚品牌MJ Style国内首家店，LA ROSABELLE内衣国内首家店，意大利手工冰淇淋DELIZIEFOLLIE国内首家店等。

　　运营方面，据4层一家客单价在80元左右中餐厅工作人员介绍，工作日晚餐能搞翻台2-3次，周末能达到4-5次。

新中关购物中心为地铁海淀黄庄站上盖，是这一商圈内较为老牌的购物中心

　　2006年开业的新中关购物中心，拥有4.7万㎡的商业规模，地下2层，地上5层，包含服饰、餐饮、美妆、美业、电子、教育等，拥有多家京西首家店。

　　新中关还拥有邻居欧美汇所没有的影院业态。北京金逸国际电影城是新中关主力店铺，2006年12月8日开业，拥有9个放映厅，868个座位。金逸影院拥有美国时代华纳兄弟影院公司的背景，早在开业前一年，新中关就与美国时代华纳共同推出了国内首创的“中国·北京·星光大道”，包括李宇春、梁静茹、韩乔生、陈坤、田华、童玲等中外体育、娱乐明星在此留下手印。

　　另外，新中关内还有3D打印体验馆、拼图专卖店、文具、摄影等特色门店。

　　值得注意的是，新中关B1层是餐饮业态集中的区域。受《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》影响，城六区地下空间将禁止从事餐饮业的商业性经营，未来这一层恐将面临大规模调整。

新中关购物中心和欧美汇购物中心仅隔丹棱街

　　直线距离不过50米左右，所处商圈以写字楼、学校为主，造成了新中关与欧美汇的地缘客群不免重合。事实上，后开业的欧美汇在定位阶段，就曾以“欧美汇与新中关是一个大Mall”为思路来进行操盘，形成互补。尽管双方都在努力做出差异化，但仍不免“撞衫”。据统计，两购物中心内，至少有17个品牌重合。而某快时尚品牌在这两家购物中心的门店，门口处的货品陈列几乎完全一致。

　　郭增利表示，整个中关村商圈面临实现错位上的诸多困扰，比如区域人口结构和消费结构相对固化，不同于传统居住区或者商务区，所以存量商业阶段性的集中调整会对各个项目带来较大压力和挑战。