红星美凯龙抓地产存量红利 去年自营商场收入增7.7%

　　工匠精神源于木工行业。或许，红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）（01528.HK）董事长车建新正是由于年少时专注于木工手艺才得以将这种精神带入家居建材市场行业，一干就是30年。

　　目前，红星美凯龙港股包括内资股市值大约306亿港元，而公司净资产早已达400亿元人民币。尽管如此，车建新仍然感恩上H股，“对红星帮助很大，融了72亿港币，与第一次打算A股上市的融资规模差不多，还略高，通过路演经受全球投资人的考验，思想的碰撞。对公司发展有很多启发、感觉，也找到了发展的方向。”

　　3月下旬，红星美凯龙发布2015年全年业绩，董事会同时决定派息17亿人民币（不是港元），占核心净利润的66.7%，折合每股0.47元人民币，基于当天股价的股息收益率达到了8.2%，这样的派息规模以及股息收益率在上市公司中均是非常罕见的。

　　“4月我们就正式申请A股上市了。”在与其核心高管团队一同接受21世纪经济报道记者专访时，车建新坦言，打造A+H平台，为实现自己的梦想又迈进了一步。

　　车建新有三个梦想：把红星打造成中华民族的世界商业品牌；成为一个学者；把自己打造成一个绅士。因此车氏将红星能够在香港、内地资本市场上市，视作迈出了人生第一步。

　　事实是，车建新正在将红星一步步推向国际水准。尽管从商业模式角度看，国内外都找不到竞争对手与对标企业，但业内倾向于将正在打造集团互联化的红星与互联网电商企业对比。红星净利润率46.8%（含物业增值），而阿里巴巴2015年净利润率为39.23%。显然红星盈利能力已经超过互联网电商老大的水准，与互联网网游公司的利润水平相当。

　　不妨再从红星2015年年报分析其盈利能力的核心数据：自营商场的租金收入增长7.7%；品牌输出的增长更甚：商家入场费增加了40%以上，管理费涨了25%以上。

　　红星纯商铺销售收入（委管收入）是31.4亿港元，与同业五洲国际（01369.HK）、毅德国际（01396.HK）等水平相当。红星虽然没有万达那种自营资金的大幅增长，但找到了品牌输出（委托管理）的租金收入这一模式。

　　商场委管毛利率达74%

　　在为数不多出过自传的企业家中，车建新是其中一个。他在《体验的智慧》中写道：一切的智慧皆来自体验。这或许就是红星美凯龙尝试线下体验与互联网化的初衷。

　　2015年6月，红星美凯龙赴港上市，融资大约55亿人民币，用于9个项目的建设、银行贷款的偿还、日常营运资金等。据披露，这笔资金红星截至去年年底用了40%，一部分用在项目中，还有一部分用于电子商务信息化，这一部分将根据将来发展进度再陆续投入。车建新的互联网战略包括整合线上O2O与线下体验两者，直到完全实现集团互联网化。

　　据透露，红星互联网投入3亿，在25.5%的负债当中，占比很低，今年先打结构，然后以互联网家装作为入口，投入也不会太大，对报表资金结构基本不会造成影响，

　　车建新透露，红星的竞争优势有三点：第一，家居行业有3.7万亿的规模，未来5年每年还可以持续增长10%，目前中低端为主的量很大，但是这个中低端市场正慢慢向中高端转变，随着中国橄榄型社会的形成，前景很广阔；第二，红星美凯龙在行业内门店数量和销售金额遥遥领先，店的数量相当于行业内第二名与第五名的总和；第三，自营和委管两种模式同时兼顾，稳定发展。

　　他表示，未来新开商场90%将主要以委管为主，大幅减少自营。凭借十年的轻资产经验，红星目前已经开了122家委管商场，并有440家已经签约。年报显示，2015年红星商场委管业务收入增长12.8%，毛利率提高至73.8%。

　　上市补充现金流之后，红星迅速展开全国扩张。经营面积从672万平方米上升到727万平方米。委管商场已经签约储备的项目从去年底359个到今年底的440个，已经拿到土地的委管签约项目达到了240个，转化率非常高。

　　此外，红星到2015年年底171亿总负债，长期占83.7%，足够红星进行资产匹配。

　　为了改善债务结构，红星去年发了40亿的第一期公司债，替换部分银行贷款，2015全年融资成本从2014年的7.3%降到6.9%，年底的时候平均融资成本是5.8%。随着2015年降息效果在2016年显现，2016年继续用一些债券替换部分银行贷款，会把融资成本进一步降低，核心净利润也会进一步增加，资产负债率则因控制负债规模和香港上市融资，从2014年底30.9%下降到25.5%。

　　2014年，红星开始有超越同行之势，五洲国际和红星当年还在同一起跑线，现在红星有122个输出项目，每个项目品牌输出费用3000万元，五洲国际则仅有少数几个。而据知情人士透露，由于各种原因，五洲国际的这些项目是没有品牌输出费用的。

　　一般而言，电商投入至少需要3-5年，而且目前行业正缺乏电商人才，红星和其他公司都面临同样问题。谈及并购，车建新不排除，但最难的是专注，公司要多元化的话，未必能做成这么有影响的。

　　抓住房地产存量市场红利

　　中国大概有3.7万亿家居市场容量，全部家居连锁企业占整个市场容量大概23%，但是美国家居行业老大Home Deport（家得宝）的市场份额大概占到28%，市场前两名大概占到43%，中国的家居连锁市场还是有非常大的空间可挖掘。

　　此外，红星美凯龙计划切入互联网家装领域，中国的家装市场容量也很大，有近2万亿的市场容量。目前现状是，家装没有全国性的品牌，非常分散，全国最大的家装企业大概占市场容量千分之一不到。

　　红星美凯龙要做的并非纯线下的家装平台，而是线上线下整合一起。首先，充分利用红星美凯龙的品牌优势，整合全国126个城市的177家店的资源，再搭建线上平台，做标准化流程；其次，互联网金融方面，红星美凯龙的优势是有1400多家品牌商，1500多家供应商，还有近千万的用户，满足于前端的供应商端和后端的用户端，可以提供消费金融的一系列服务。

　　土巴兔、金螳螂线下刚开始做，规模也很小，红星考虑的是，先搭建好平台，未来与金螳螂或者其他企业也会有所合作。

　　车建新认为，家居行业已经进入循环消费时代，房地产销售近年来也呈现增长态势，比如2015年房地产销售比2014年增长7%。而一套房子的装修使用期限一般在6-10年，平均8年装修一次。2016年的家装市场是2015年、2008年、2000年的房地产销售量。这三年加起来等于2016年的市场。以前做装修，现在做更新。

　　红星美凯龙与新房销售关联性比较弱，比如2014年，新房销售下降，但是公司业务增长，因为家居行业的消费比较有滞后性，买了新房不一定立马交房，交房之后不见的立即入住，另外，存量房越大，二次装修的基数就越大。

　　据不完全统计，国内目前有238亿平方米的存量房。车建新预测，如果10年改造一次的话，每年就有23.8亿平方米的市场空间释放出来。老房改造的量已经超过了新房，占到60%以上。

　　与万达、五洲国际等不同的地方在于，红星管理人员很稳定，车建新认为要专人专事，公司上市之后给前105名高管安排了持股计划。

　　一份第三方机构的研究报告曾指出，互联网分三种人才：技术人才，适合搜索引擎公司，例如google；产品经理人，适合腾讯这种旗下多产品的公司；运营人才，适合平台型互联网公司，例如阿里巴巴、京东。“苏宁商城和红星商城，都应该找平台运营的高管。”一名业内分析师称，即便定位O2O，也不是简单直接的线下卖场和线上平台融合。

　　他直指，互联网电商领域只认老大和老二，苏宁如果没有阿里入股，3年后电商业务肯定危险。阿里投资尝试在天猫家具馆增加了VR技术，将会改变这一切，目前脸书与三星都有尝试VR技术；另一方面，家具源头广东，已经流行家居体验馆了。家具卖场这个模式5年后肯定淘汰了，未来上网买家具是趋势。