4000万佣金招租 SOHO中国能否打赢资金回流之战？

　　外币贷款比例过高而带来的汇率风险，正在促使SOHO中国加大“去外币贷款”的力度，去年潘石屹已经开始频频提前回购优先票据，这对SOHO中国的资金量提出了较大的要求。现在，潘石屹准备通过众包渠道和出售非核心物业加快资金回流，而扩张二线城市也已经进入他的计划表中。

　　从去年开始，美元加息致使海外融资成本上升，多家国内开发商开始减少海外融资额度比例。SOHO中国也在今天表示，要降低外币贷款比例至零，但要将占贷款总额70%的外币贷款降低到零，SOHO中国必须要增加资金回流规模。

　　业内人士指出，汇率变动将影响企业的财务支出情况，如果利息支出增加，将直接侵蚀公司利益，这是一个不能轻视的问题。

　　抵御退租压力

　　P2P企业退租以及办公物业体量的增加，给SOHO中国加快出租的计划制造了门槛。

　　在4月14日SOHO中国的渠道分享会上，SOHO中国董事长潘石屹坦言，“P2P企业退租对SOHO中国的影响主要体现在上海虹口项目，来自北京市场的影响还不太大，但以后在软件开发、招租方面要防范类似的市场风险。”

　　除了P2P企业退租的突发事件，SOHO中国更应重视的是市场供应增加带来的竞争。

　　第一太平戴维斯市场报告指出，未来一段时期办公物业将持续放量，年内将有 67 万平方米新增供给入市,加大北京市甲级写字楼出租率下行压力, 租金增长空间也受到限制。

　　为提高SOHO 3Q出租率及市场占有率，SOHO中国宣布将在4月15日至6月30日期间，把3Q众包的佣金比例从原来的8%上调到15%，高于目前10%的平均市场水平。

　　据了解，SOHO 3Q众包模式在去年10月开启，所有个人和公司加入3Q销售网络都可以成为3Q伙伴和3Q联盟。

　　“截至目前，已经有3400多名3Q伙伴以及80家3Q联盟加入销售，众包订单累计成交1177单，签约金额超过1个亿，累计发放佣金总额达420万元。”SOHO中国总裁阎岩向对现场媒体介绍称。

　　业内人士指出，办公物业的传统租赁方式周期很长，而3Q中心通过手机端APP、公众号等方式建立了线上众包平台，3Q伙伴／联盟通过手机端就可以达成整个订单过程，SOHO中国也将在客户支付后的第一时间通过手机端支付佣金，大大缩短整个租赁周期。

　　不过，3Q中心的众包模式也隐藏着一定的管理问题，由于加入众包的3Q伙伴／联盟比较多元化，在客户信用度、客户资质等方面的把控程度较低，这方面有着潜在的管理风险。

　　据了解，截至今年4月，SOHO 3Q中心将达到15个，15000多个办公座位，主要分布在北京、上海等核心地段。

　　外币债务风险凸现

　　据SOHO中国相关负责人介绍，上述众包佣金政策将在北京及上海等3Q中心推广，以15%佣金比例和3Q中心的可出租量计算，北京和上海可发放佣金总额分别为2100万元和1900万元，佣金池子共计4000万元。

　　如果上述计划佣金全部发放，按照15%的佣金比例计算，从4月15日至6月30日通过众包达成的租金收入就将达到2.67亿元左右，而去年SOHO中国全年的租金收入也不过10.52亿元，全年营业额约9.95亿元。

　　事实上，在SOHO中国计划通过提高佣金加速现金回流的同时，上海SOHO世纪广场的出售也在同步进行，目前正在竞相报价阶段，最后一轮报价是下星期一。

　　潘石屹表示，出售该项目的初衷是降低外币贷款风险，不是为了重回销售老路，而且上海SOHO世纪广场并非SOHO中国核心资产，如上海外滩SOHO、光华路SOHO等核心资产是不会销售的。

　　“我们目前持有物业体量是172万平米，从负债情况来看，完全可以百分之百的持有下去。可是我们碰到一些问题，我们前一段时间外币贷款持有率比较高，和人民币贷款比是7：3，人民币兑美元的汇率变化无法预知，历史上汇率风险让很多公司破产，所以无论是涨是跌我们都不愿意承担汇率风险。”潘石屹表示，SOHO中国的目标是将外币贷款降到零。

　　同时，潘石屹也表示，仅以上海SOHO世纪广场的出售资金还不足以达到这一目标。

　　据SOHO中国2015年业绩报告显示，截至2015年12月31日,SOHO中国银行贷款共计约人民币162.67亿元，优先票据与银行贷款总计约人民币178.82亿元，占总资产比率约为25%。同时年报中指出，若干银行存款及银行贷款以港元及美元计值, 同时本集团的优先票据以美元计值。

　　二线城市将成战场

　　对SOHO中国当前的共享办公模式来说，要增加经营业绩必须要扩大规模。从2012年转售为租开始，SOHO中国近几年的净利润、营业额等指标都出现下滑，业内普遍关注3Q中心对SOHO中国的业绩贡献和业务拓展。

　　潘石屹指出，下一步SOHO中国将继续完善一线市场，并拓展二线核心城市。

　　“现在15000多个座位的规模并不大，而互联网平台只有规模做起来，效益才会凸显。事实上我们的团队已经接到很多来自二线城市项目的管理需求，但短期内我们还不会冒然进入，目前的主要工作是把管理、服务系统进一步完善、升级，在未来进入二线城市的时候更为顺滑。”潘石屹表示。

　　潘石屹介绍称，对二线城市的拓展不会以“二房东”形式出现，而是以品牌管理输出为主，按比例或依协约收取管理服务费用，届时SOHO3Q中心将形成租金、管理费为主的多种盈利方式。

　　“除了租金，其实3Q更大的价值在于打造一个平台、一个社区，我们建起来之后，无论是保险、销售、体检等各行各业的服务都愿意过来，这就是平台的价值。”潘石屹指出。

　　据介绍，3Q中心目前已经推出3Q会员福利社、3Q合作社、3Q会员社区等平台服务体系，将设计服务、商业服务、交通、教育、医疗、IT 等各行各业的公司、创业者汇聚起来，通过平台发布需求和产品，从而促进合作和商机。

　　潘石屹表示，未来将坚持以SOHO 3Q为产品、业务重心，并走到更多的城市中去。