中国商业地产库存去化需11年 运营随产业链做加法

　　来自电商的冲击并不会对实体零售业带来倾覆性影响，他们对此提供的办法均指向体验性消费和建立社群。对商业地产真正的冲击在于商业模式的竞争。

　　“电商的冲击目前并没有侵蚀到传统零售业的总量中，对商业地产真正的冲击在于商业（模式）的竞争。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷在4月13日，由赢商网主办的“第11届中国商业地产节”上抛出了自己团队的研究。

　　在楼市去库存背景下，商业地产库存积压程度实则远超住宅；而面对来自新兴商业业态的冲击，传统购物中心如何突破，都成为商业地产行业关注的问题。

　　欧阳捷团队研究提出，当前整体商业库存大致在11.3亿平方米，全部消化需要11年，远超住宅库存去化周期的6-7年。上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁李嘉则称，当下商业地产库存占用资本超过10万亿。

　　欧阳捷强调，政府需要控制商业用地供应，当前已有地方政府在提出相应办法。如四川省和昆明市均有提到，商业用地可调整为居住用地、适当降低开发强度等字眼。

　　对于由互联网引发的电商等业态来袭，参与地产节的高管普遍认为，来自电商的冲击并不会对实体零售业带来倾覆性影响，他们对此提供的办法均指向体验性消费和建立社群。

　　“随着一个行业不断发展，必定会不断受到内外力挤压。因此电商的出现在一定程度上有冲击是正常的。”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉向21世纪经济报道记者道，正如近期火热的VR技术，那并不能带来可接触的直观交流，而仅仅是技术性革新。从根本而言，新技术的出现并不能取代真实体验。

　　据透露，正荣集团对旗下“幸福商业”的规划中，体验式业态配比达到60%。

　　面对这种冲击，张子玉告诉记者，正荣商业的应对主要包括与电子商务错开定位，增加体验性和娱乐性业态，核心则是提升人性化服务。“我们希望提供平台使之成为一个社交场所，做到人性化、差异化，让客户觉得舒服。”

　　旭辉控股（集团）有限公司副总裁蒋达强也认为，不要再提“互联网+”概念，现在更多是提“房地产+”和“购物中心+”，一定是随着开发产业链和运营产业链做加法。

　　杭州脸脸会网络技术有限公司CEO何一兵则表示，电子商务应该让生活变得更美好，购物中心在承担让生活变得更美好的责任。“我们给出的解决方案是，社群连接加场景体验。用娱乐来激活能量，用社交增加黏性，最后通过电商实现转化。”何一兵的终极目标是做到数据化运营，实现私人服务。

　　商业地产的长周期回报，也令轻资产化变得迫切。

　　泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康介绍道，泰禾今年的发展目标便是“轻重并举”。主要包括小股操盘、租赁场地运营、输出管理三方面。

　　上海证大房地产有限公司副总裁王锐则直指，在规划轻资产时，资本能力和团队运营能力最为重要。融侨集团副总裁、首席投资官康红恩补充道，做资产运营的同时，产业运营的思维有时候比资产运营的思维对企业的影响，特别是往轻资产探索的影响更重要。