戴德梁行：2016年一季度广州房地产市场回顾与展望

　　2016年4月14日，戴德梁行对2016年一季度的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

　　·住宅：量价齐涨，市场表现稳健上升

　　·土地：淡而不静，年内高潮可期

　　·写字楼：吸纳良好助力市场平稳，供应大潮令租金承压

　　·商业地产：精耕细作、深挖市场，实体商业备战新一轮井喷

　　2015年，中国经济增长进一步放缓，宏观经济下行压力加大，房地产投资持续降温，市场经历了一波震荡。降息、降准、降首付、税制改革、供给侧结构性改革等一系列政策密集出台，持续且有效地支持了市场。迈入“十三五”元年，去库存仍是市场的主旋律。

　　住宅市场：量价齐涨，市场表现稳健上升

　　低息环境下，进一步降准、降税、省内去库存行动方案的公布等一系列政策对于广州楼市的影响持续发酵。一季度尽管为传统淡季，但住宅成交却延续了去年3.30以来的畅旺局面。开发商在经历了上一个“金九银十”的大力推盘以后，本季度一手住宅新增供应有所减少，但一系列宽松的政策仍助力市场表现一路走高：尽管一季度一手住宅新增供应面积同比收缩12%，但成交面积却大增29%，均价同比升9%。二手住宅市场更是延续了去年以来的热度，本季度成交面积同比大增141%，甚至超过了去年四季度的成交量。与此同时，住宅成交均价温和上涨，一季度一手商品住宅与二手住宅价格指数分别比上一季度末上涨了1.6%和2.8%。一手住宅库存方面，截止至3月底广州可售库存为814万平方米，去化周期9.1个月，仍处于健康水平。

　　相较于北上深的市场表现，广州的住宅市场不可谓不“淡定”。探究其原因，尽管广州人口远低于北京、上海，但新增供应量是最大的——充足的供应决定了广州的供求关系比其它一线城市压力小得多；需求抑制方面，广州二套房首付一直严守“七成”政策，改善和投资型买家需求受到一定抑制；广州多元化的产业结构决定了收入结构的平均与多元，房价壁垒不高，温而不火；此外，广州城市框架较大，而邻近的佛山取消限购后也分流了部分刚需买家，因而供求压力减缓。戴德梁行预测：政策方面，虽广东“去库存行动方案”提出广州部分区域放松限构管制，但鉴于沪深政策收紧，短期内广州限松放宽概率较小；1-2月广州房地产投资增速降为负值，中长期政策放宽可期；

　　综合来看，低息环境、产业发展、二孩政策等仍支持广州楼市持续升温，二季度的广州住宅市场仍将延续畅旺局面，量价稳健上升。

　　土地市场：淡而不静，年内高潮可期

　　一季度广州土地市场共成交地块13宗，多位于南沙、增城、花都等价格较低的外围区域，且未出现溢价地块，因此总体土地成交金额并不出彩，然而也不乏花都万达、增城碧桂园、琶洲地标等重点巨无霸地块。但随着市场成交上升和库存压力的减轻，开发商需要陆续补充土地储备，市场的稳健表现和成交均价的持续走高令到广州对于房企的吸引力不减；此外从广州市国规委发布的年内土地拍卖计划来看，今年推出的84宗土地亮点颇多，广钢新城、万宝地块、橡胶厂等等中心城区旧改靓地频现，而琶洲、金融城、白云新城、珠江新城等区域将推出多块商业用地，继续发力产业布局，戴德梁行认为，年内的广州土地市场仍然高潮可期，成交金额及楼面地价也将走高。

　　写字楼市场：吸纳良好助力市场平稳，供应大潮令到租金承压

　　2016年一季度的广州甲级写字楼市场未有新项目入市，全市甲级写字楼存量维持在382万平方米。

　　第一季度市场交易循例趋于平淡，但由于各大物业项目在前期已积极展开预租，尽管环球都会广场在去年年末入市，但并未大幅推高全市甲级写字楼的空置率，截止至本季度末，全市甲级写字楼空置率同比轻微上升0.74个百分点至8.82%，净吸纳量4.5万平方米，环比上升10%。本季度租金保持平稳，全市核心商圈甲级写字楼平均租金同比小升0.8%至169.6元/平方米/月。租赁成交依旧大部分集中于金融业和新媒体行业。

　　下季度预计有包括位于大越秀商圈的丽丰中心、位于琶洲商圈的地铁指挥中心万胜广场以及环汇商业广场入市，为市场带来逾20万平方米新供应。由于大部分未来供应已执行预租且进展良好，优质物业需求端仍将保持旺盛，因此市场吸纳表现看好，但激烈的市场竞争令到租金的成长空间有限。戴德梁行预计未来广州甲级写字楼空置率小幅走高，市场分化将更加明显，非CBD区域写字楼租金或会面临下行压力。

　　商业地产市场：精耕细作、深挖市场，实体商业备战新一轮井喷

　　2016年1-2月，广州实现社会消费品零售总额1424.4亿元，同比增长8.4%，增速比去年同期回落3.1个百分点，且低于全国平均增速，另一方面，电商仍保持较快增长。尽管如此，优质商业新增供应并未放慢脚步，继2015年12月底番禺永旺梦乐城与凯德广场云尚开业后，本季度，体育中心商圈天环广场开始试营业。新一轮“商业井喷”由此拉开帷幕，年内核心商圈还有至少三个商业综合体计划开业，外围商圈四个项目计划今年开业。受市场激烈竞争及商场自身业态、品牌调整等因素影响，一季度广州三大核心商圈录得空置率环比小幅上升0.1个百分点至7.4%，首层平均租金则环比走低0.6个百分点。购物中心也在继续发力精细化运营，在调整自身定位的同时挖掘品牌和业态的最优组合，探寻改革之路：如正佳广场推出演艺剧院、极地海洋世界，天环广场引入诸多新品牌进入广州，太古汇深挖服务与购物环境升级等等，各大商场的个性化、差异化升级改造逐渐显现成效。

　　业态方面，快时尚和餐饮仍是市场扩张的主力，品牌在扩张的同时更加注重铺面设计及服务个性化的打造。值得注意的是，越来越多的非传统零售业态开始成为购物中心吸纳空置、丰富业态的新力量：曾被认为是实体商业市场争夺者的线上零售商如乐视、小米，开始发力线下拓展实体店，万科、美的地产、时代地产也纷纷在购物中心打造“城市客厅”，新业态的加入和线上线下的新融合，或将为未来购物中心的运营提供新的思路。