一家百亿房企的非典型“死法”：恒盛地产负债率超180%

　　作为国内最大民营造船厂熔盛重工（已更名“华荣能源” ）的兄弟企业，恒盛地产同样负债累累，而熔盛重工已经开始启动债转股，并计划转型石油开发，土地储备难以为继的恒盛地产如何自救？

　　三天前，恒盛地产发布2015年业绩报告称，公司拥有人应占亏损38.78亿元，较2014年增加29.4%，综合销售收入23.40亿元，较2014年的下跌45.1%。

　　这已经是恒盛地产连续第二年亏损（2014年恒盛地产净亏损接近32亿元）。而在五年前的2011年，恒盛地产房地产全年合约销售133.2亿元，实现核心利润人民币17.3亿元，同比增长33.0%，彼时与方兴地产、九龙仓、金融街等知名房企相差无几。

　　负债比率超180%

　　五年后的恒盛地产很可能难以为继。

　　在净利润亏损的表象之下，是负债率不断增高和土地储备的不断减少，这两个关键因素很有可能成为杀死恒盛地产的两瓶毒药。

　　2014年和2015年恒盛地产连续两年都没新增土地储备，结果就是公司土储总量逐年减少。2013年底，恒盛地产还有1520万平方米土地储备，而到了2015年底，恒盛地产土地储备总量就减少到了880万平方米。

　　恒盛地产在年报中表示，现有土地储备足够公司未来五年以上开发需求，而同样的话在2015年的半年报中也曾说过，但当时显示公司的土储是1440万平米，到了年底已经减少了560万平米的土储后，可开发年限还能保持“未来五年以上开发需求”，这是直接表示要降低开发速度。

　　影响恒盛地产土地储备和开发速度的最直接因素就是日渐枯竭的现金流。

　　2011年，恒盛地产实现销售收入95.9亿元，2012年和2013年则下滑至83亿元左右徘徊，到了2014年则大幅下降至42.63亿元，2015年更缩减至23.4亿元。

　　伴随着销售收入的大减，是恒盛地产净利润开始由正转负，2011年恒盛地产核心利润为17.3亿元，同比增长33%，2013年仅微弱盈利不到3个亿，2014年、2015年则分别亏损约32亿元和38.78亿元。

　　销售收入和净利润下滑，恒盛地产只好借债维持运营。

　　2014年恒盛地产总借款222.7亿元，而到2015年底，这一数字上升至261.04亿元，而其中一年内到期的就超过254个亿。

　　虽然恒盛地产为缓解偿债压力，将其中约59.63亿元重新分类为流动负债，但恒盛地产公司现金及银行结余仅约32.9亿元，经计算，其资本负债率高达182.2%。

　　祸起“老鼠仓”

　　业内人士分析认为，造成恒盛地产今天困境的主要有两方面原因，直接原因是恒盛地产的城市布局问题较大，多年来，恒盛地产的土储面积中有70%～80%都在二三线城市，除了总部上海外，大部分项目位于南通、天津、无锡、合肥以及沈阳、大连和长春的东北三市，而这些城市则是去库存压力较大的城市。

　　“根本原因则是，恒盛地产被实际控制人张志熔的资本游戏玩坏了。”知情人士表示，江苏人张志熔一向有神秘富豪的称号，旗下熔盛重工和恒盛地产是他在香港的两家上市公司，相比恒盛地产，熔盛重工（现已更名为“华荣能源”）更被外界所知，号称国内最大的民营造船厂。

　　在前几年，张志熔通过股票交易，多次减持、增持旗下上市公司股票，从中套现，但直到2012年才真正出现危机。

　　资料显示，2012年美国证监会指控张志熔涉嫌中海油收购加拿大尼克森公司内幕交易，以香港Well Advantage账户“老鼠仓”行为非法获利逾1300万美元，导致账户内3800万美元资产遭到冻结。为破解危局，张志熔宣布告别船王时代，从熔盛重工和恒盛地产“裸退”。不过，他仍持有熔盛重工47.75%股份以及恒盛地产68.2%股份，退居幕后成为实际控制人。

　　虽然张志熔“裸退”，但恒盛地产以及熔盛重工却并未走出困君，从2012年开始，这两家上市公司业绩逐年下滑，并都背上巨额债务。熔盛重工3月8日公布的一份涉及到债务处置及认购协议的公告显示，企业对债权银行的欠款本金及利息合计达226亿元。

　　现在，华荣能源正在试图通过“债转股”方案，拟向22家债权银行以及1000家供应商债权人发行总计171.08亿股，以抵消171亿元债务。

　　而恒盛地产不仅有254亿元一年到期债务，更有超过40亿元的本金及利息贷款已经逾期，按照今年120万平米的出售计划以及回款速度，是否能足数偿还这些债务尚未可知。

　　事实上，恒盛地产正在寻求私有化退市，但有如此庞大的债务，私有化并不容易。