万万不能的商住合作 万达与碧桂园三四线能搭什么台？

　　距离郁亮于业绩会上公开宣布“万万合作”暂时搁浅的一个月后，万达宣布与另一家大型房企碧桂园合作的项目正式落地。

　　4月13日，汕尾市碧桂园房地产开发有限公司与万达集团举行合作签约仪式，两家企业将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。

　　据观点地产新媒体了解，万达商业广场选址于汕尾碧桂园凤凰湾商业地块。碧桂园粤东区域总裁姚舒扬发表致辞时表示，汕尾碧桂园经过8年的精细开发，目前已打造成为一座千亩的新区大盘。

　　此次碧桂园与万达集团联合开发汕尾碧桂园商业地块，拟将该项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。

　　在经历了“万万”不能的商住合作之后，万达又与碧桂园开启了新的尝试，这不仅让业界好奇，王健林与碧桂园三四线，究竟能擦出怎样的火花？

　　万达与碧桂园三四线搭台

　　“我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致，所以暂时放下来了，今后再找机会吧。”

　　一个多月前的万科香港业绩会上，万科总裁郁亮曾如是回应记者关于“万万合作”一直以来没有实质性进展的质疑。

　　而在一个月后的4月13日，尽管万达与碧桂园并没有在集团层面上宣布正式展开合作，但却确确实实拥有了实质性合作项目的落地。

　　4月13日，汕尾市碧桂园房地产开发有限公司与万达集团举行合作签约仪式，两家企业将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。

　　万达商业广场选址于汕尾碧桂园凤凰湾商业地块，拟将该项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。

　　对于为何选择万达在汕尾来合作开发这样一个大型综合体项目，碧桂园方面表示，汕尾作为一个地级市，近年来市民消费水平不断提高，而汕尾碧桂园经过8年的开发运营，已发展成为一个成熟大盘，拥有近3万名高端业主，消费力强，但汕尾目前缺少大型商业综合体满足他们这方面的需求。同时，为配合政府在汕尾东涌片区打造新的城市中轴，商业配套也急需完善。

　　作为全球商业地产行业的龙头企业，万达在商业运营方面有着极强的竞争力，对促进汕尾碧桂园所处片区城市新中心的形成及推动本地经济快速发展有着重要作用。

　　此外，碧桂园方面还透露，碧桂园在汕尾现已有青山仔及火车站等地块正在紧锣密鼓筹备中，引进商业巨头万达，对碧桂园推动在该片区地块的获取有着重要战略意义。

　　据观点地产新媒体了解，2016年碧桂园面向市场总货量约3000亿元，其中来自三四线目标市场的货量为1380亿元，占总货量的46%。

　　在今年3月份碧桂园于香港举行的业绩会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌就表示，碧桂园主要是做二三线城市当中的高端及改善型产品，以此来保障售价及利润率的提升。

　　而对于二三四线中高端改善性人群的消费需求来说，万达广场无疑是一个足以匹配的“高端”商业综合体的所在。

　　当前，三四线城市由于供求关系的变化，销售难度增大，价格上涨受制约，难以保证开发商足够的利润率。对于暂无意向进入商业地产领域的碧桂园而言，引入一个成熟的商业运营合作伙伴或许是最省心而又省力的选择，特别是在房地产行业进入白银时代以后，商业与住宅更紧密的结合更是成为了房地产企业应对供求关系变化所作出的适应性选择。

　　故而，对于未来碧桂园与万达之间是否会展开更深层次的集团层面的合作，碧桂园方面表示，未来不排除与万达在集团层面上的合作。

　　万达的商业走向

　　值得注意的是，此次双方合作项目地块位于汕尾市东涌片区香湖路北侧C1地块，即在汕尾碧桂园二期凤凰湾里面。

　　也就是说，此次合作将采用由碧桂园出地出资金，由万达对合作方的项目进行资金的运营管理的万达版轻资产运营模式。

　　在此前3月份的业绩会上，万达商业即提出，未来在一线和重点的二线城市，要大力发展重资产；在三、四线城市，由于未来去库存的压力非常大，经过审慎的考虑，三、四线城市公司已经停止了对销售物业的拿地，未来三、四线城市将不再做重资产。

　　据观点地产新媒体了解，万达近年以来一再提出要走轻资产路线，而万达版轻资产模式的方向主要有两个方向：一是由合作机构专项基金投资，万达商业负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，公司与投资方按一定比例分成。

　　据了解，去年万达商业已公布2个轻资产包，一共有10个项目已经完成交割，第三个资产包的5个项目在交割进行中，第四个资产包16-20项目目前正在谈判中。

　　另一个重要的方向则是由合作方出地出资金，由万达对合作方的项目进行资金的运营管理，这样的项目将在16年签署合作的包括北京2个，乌鲁木齐1个，大连1个，4个项目已开工建设，预计17年达到经营状态。

　　戴德梁行商业地产部主管及董事伍林在接受观点地产新媒体采访时则认为，此前的1月份万达首次收购已建成的位于佛山金沙洲的商业体星港城，以及万达本次与碧桂园合作在汕尾开发万达商业城，实际上都是万达实现开发模式多元化的表现。

　　伍林表示，通过合作、中途介入等模式，万达将在项目开发量的控制、资金的投入、开发时间的控制上等方面都能够有更好的把握。

　　值得一提的是，在万达商业此前公布的一季度报告当中，作为万达商业重点产品的万达广场在2016年1-3月新开业的数量为零。截至2015年12月31日，万达商业拥有已开业万达广场总数133座。

　　而按照王健林的计划，通过轻资产模式转型，万达在2020年开业400个至500个万达广场，到2025年则争取开业1000个万达广场。也就是说10年内将数量增长至目前的10倍。