尖锐之痛：汇兑损失激增蚕食18上市房企200亿利润

　　“汇兑损失”对房企利润的蚕食已经不容忽视了。

　　随着2015财年业绩陆续披露，上市房企的账面上出现了一种尴尬局面：销售额大幅上升，但是核心利润却并未同步上升，甚至有的还出现亏损。

　　“汇兑损失”的字样在多家房企年报中出现，并影响到了房企的利润。受人民币贬值影响，包括恒大、新世界发展、融创中国在内的多家拥有大量外汇融资的房企都出现了不同程度的汇兑损失。

　　申万宏源证券统计了14家大中型房企的财务状况：去年这14家房企平均销售增速达13%，核心净利润倒退11%，合计产生净汇兑损失约105亿人民币。加上统计之外的已公布财报的房企，汇兑损失金额仍在不断攀升。

　　尽管美联储2016年首次加息的靴子仍未落地，但人民币贬值预期仍在，汇兑损失也成为悬在国内房企头顶的“达摩克利斯之剑”，房企需要通过不同的金融手段，来对冲汇率风险。

　　汇兑损失激增

　　上市房企的汇兑损失，大部分来自美元或港元债务。

　　据申万宏源证券数据，截至2015年年末，包括万科、恒大、中海外、碧桂园、华润、万达、龙湖、富力、世茂、远洋、保利、融创、雅居乐、合景泰富等在内14家大中型房企有息负债规模达1.33万亿，较2014年年末增加25%。

　　其中，以美元或港币计价的外债规模从2014年年底的等值人民币3181亿上升到了2015年年底的3815亿，增幅达20%，海外融资债务占总负债规模的比例，从36%微降至35%。

　　记者分别查阅这14家房企的财报发现，恒大以人民币28.42亿元的汇兑损失高居榜首，较去年的4700万元上涨了近60倍。

　　尽管新世界发展未纳入申万宏源的统计样本，但其财报显示，自2015年6月30日至2015年年末止六个月，新世界发展未经审核的汇兑损失达28.27亿港币，仅次于恒大。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲认为，大型房地产企业体量都在千亿级，“相对于这几家公司的大体量资产而言，出现十亿级汇兑损失是比较正常的状态”。

　　但汇兑亏损已严重蚕食上市房企的利润。今年2月，雅居乐首次发布了盈利警告，原因主要为汇兑损失。雅居乐2015年财报数据显示，其2015年股东应占核心利润为24.29亿，较2014年40.35亿下降39.8%；2015年，雅居乐借款及可换股债券汇兑亏损金额达11.32亿元，而2014年仅为8310.4万元。

　　包括申万宏源证券选取样本在内，记者统计的18家房企去年在汇兑上损失额度已超过人民币200亿元。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2012年至2015年间，中国大型房企海外融资额总额达1888亿美元，其中2014年金额最大，达633亿美元。这意味着，上市房企汇兑亏损的总额还要更大。

　　银行已经对房企汇兑损失的问题产生了警觉。某市值超万亿的商业银行内部人士透露，内部风测结果是，“假设前四年境外债均存续且均为美元或港币债务，则中国房企2015年最大汇兑损失可达人民币713亿元。”

　　穆迪房地产行业高级分析师梁镇邦指出，大部分房企在发美元债的同时并没有做汇率的风险锁定，因此一旦人民币对美元贬值，企业就会承受由汇率带来的非现金的亏损，这会体现在企业的财务报表上。

　　寻求风险对冲

　　中投证券发布的研究报告显示，在港上市房企近两年在本港发行的美元债务总额高达约590亿美元，当中有45%都将于2018年及2019年到期。

　　美国的金融数据提供商Dealogic数据显示，中资发行人未清偿的离岸美元债券将于2018年达到兑付顶峰，房地产行业占其总量的74%，共计295亿美元。

　　前述大行判断，2016年主流判断人民币贬值几率仍高，那些融资利率较高、融资成本沉重的房企，成为重点防控对象。

　　在待偿还美元债券高企的状况下，企业是否采取对冲策略显得非常重要。广东外语外贸大学国际服务经济研究院副院长陈和表示，在海外债务较高的情况下企业就应该对冲汇率风险，不对冲会把自己敞露在风险之中，但是很多企业没有这种风险意识。

　　在18家大中型房企中，记者发现，2015年仅有万科一家在汇兑上实现了正向收益。

　　早在2014年，万科就针对3.3 亿美元外币借款签署了无本金交割远期外汇契约（NDF）。万科方面表示，NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风险。

　　根据NDF安排，在2015财年最后体现在报表上的汇兑收益为3802.55万元。

　　这种预先的安排无法借鉴，但2015年很多公司也已经开始寻求汇率波动的对冲工具。

　　2015年融资净汇兑损失16.41亿元的碧桂园，也签署了约人民币4.86亿元的远期外汇合同。在今年3月的业绩发布会上，碧桂园执行董事兼首席财务官吴建斌表示，今年以来，碧桂园已经做了20多亿美元与人民币的对冲，将人民币与美元锁定在一定的区间。

　　龙湖集团财报显示，外币借款里超过四成比例已做掉期保护，锁定成本，为减少汇率风险提供了有力工具。

　　世茂房地产则采取了提前赎回债务的方式消弭汇率风险。2015 年3月，公司提早赎回本金为3.5亿美元原定于2018 年3月到期的高级票据；2015 年11月，全数偿还2012年银团贷款的余下本金；12 月，偿还2013年银团贷款的到期部分，并于2016年2月提早偿还2013年银团贷款其余本金分别为2.72亿美元及16.575亿港元。

　　在人民币贬值是长期风险的时候，对冲的成本都非常昂贵，黄立冲表示，这也是此前少有企业采取对冲措施的原因，而并不是因为房企都坚信人民币将长期坚挺。

　　转向国内融资

　　为了追求低成本的融资方式，众多房企已经转向国内融资。在国内债券利率走低，融资成本远低于海外融资的状况下，房企倾向于以利率较低的公司债逐步置换成本较高的海外债。

　　黄立冲表示，随着去年起国内公司债发行放宽，房企开始调整自身的财务结构，但过往的外债比例难以迅速降低。

　　世茂房地产表示，外汇风险主要来自美元及港元借贷。公司积极采取措施抵御人民币贬值的风险，平衡借贷成本与外汇风险成本，逐步缩小外汇风险敞口。其中一项措施是，通过发行人民币公司债券及资产证券化等拓展境内融资渠道，降低外币借贷的比例。

　　21世纪经济报道记者了解到，目前大型房企的外币借款比例相比前两年都已经大幅下降，从占比70－80%降至30-40%。

　　作为一家总部位于香港的多元化控股企业集团，华润集团及旗下华润置地多年来受惠于境内外存在的息差优势，但伴随着中国内地降息，以及人民币潜在的汇率贬值风险，融资环境发生了逆转。

　　华润预计，2016年人民币仍有贬值压力，同时境内外利差逐步缩小甚至逆转。上市公司既要运用各种财务工具降低融资成本，又要提防因汇率波动造成的汇兑损失。

　　去年，华润置地通过合理安排提前还贷、加大境外人民币融资、延长债务平均年期、提升人民币有息负债占比，降低了汇率风险，其人民币与外币借款的比例由2014年的38：62，调整为2015年的53：47。

　　去年创下国内民营房企公司债最低利率的龙湖，外币借款已由2013年的占比40%，降至了2015年6月底的30%。目前，其外币借款占比已降至29.3%。

　　尽管汇兑损失高企，但恒大地产仍未做任何重大远期外汇合约对冲外汇风险，公司预期今后外汇风险可控。不过，恒大表示将密切监察其外汇风险敞口，并将于必要时调整债务状况。

　　事实上，恒大是转向国内融资相对积极的房企。去年，公司便在国内发行400亿公司债，今年还将择机融资。

　　刚刚过去的3月，碧桂园发行了第一批金额为15.841亿元的购房尾款应收账的资产支持证券，保利也发行了2016年第一期公司债，利率更是达到了创下新低的2.95%。

　　克而瑞数据显示，房企在今年3月发行了593.5亿元的公司债，占3月房企融资额的52.69%，较上月环比上升53.24%。