徐家汇中心33万方商业2018年开业 写字楼今年入市

　　经济下行，商业体竞争激烈，友谊的小船说翻就翻。但规划做得好，商业体错位发展，互为补充，资源共享，友谊的小船也可以升级为巨轮！

　　传奇地王 徐家汇中心

　　2013年9月5日，港企大佬新鸿基旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元，溢价24.2%的价格摘下上海徐家汇商圈的核心项目“徐家汇中心”，即徐汇区徐家汇街道57、150、151街坊地块，它被称为“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路，出让面积共计99188.80平米。项目总占地面积约13.2公顷，位于徐家汇商圈的核心地带，是徐家汇二次开发的重点规划项目。

　　该地土地用途为商办、餐饮旅馆业用地，地上建筑面积约58.42万平方米，地下建筑面积不小于20万平方米，其中经营性建筑面积不大于12万平方米，地下停车库建筑面积不小于8万平方米。　　

　　据上海市规土局公告，这一地块地处徐家汇城市副中心，地块开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位，希望“具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动”。在徐家汇中心项目地块的出让中，出让方对竞买人在商办物业开发、持有运营等方面的能力和经验十分看重。

　　竞得徐家汇中心地块的新鸿基有限公司是一家在香港交易所上市的地产公司，于1972年上市，为香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。截至2015年12月底，新鸿基地产在内地的土地储备为7040万平方尺，已落成投资物业占1170万平方尺。同时，截至2015年12月31日止六个月，连同合作发展项目带来的收益，新鸿基内地投资物业组合的总租金收入上升11%至人民币14.4亿元。2016年内地投资物业的发展将成为新鸿基地产在内地的重点。　　

　　整个徐家汇中心项目共分为4个地块，其中第一期是华山路的交界部分，2016年2月26日，在新鸿基地产2015-2016年度中期业绩发布会上，郭炳联表示，徐家汇中心项目华山路一号地块写字楼提供18万平方尺楼面，将在2016年入市，预计租户可在2017上半年入伙，而33万平方尺的商场将于2018年开业。此前，新鸿基在2014/15财年的中期业绩发布会上也提到，“第二号地块也在过年之后，开始做基础工程。剩下的第三号、第四号地块规划都已经完成了。今年年中就开始做装储工程。”

　　真的是狼来了？

　　随着徐家汇中心逐步开工建设并迎来明确的开业节点，一幅敞亮的图景已然在望。徐家汇中心容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。面对这样一个超大体量项目，该区域内的商业体也开始进行调整，“狼来了”的声音不绝于耳。　　

　　“徐家汇中心若是开出来，而且步调会更开放一些，必然会给原有业态带来不小压力。”业内人士认为，区域现有的调整只是第一轮，包括清空电脑城部分，增加更多餐饮、游乐内容等。若徐家汇中心迈的步子足够大，还将促使原有业态进行第二轮调整来应对。

　　目前商圈内较有代表性的商业是上世纪90年代兴建的东方商厦、太平洋百货、中兴百货等传统百货业态；以及新世纪初兴建的港汇恒隆广场、美罗大厦等写字楼。

　　然而徐家汇中心项目对于区域内的商业体来说，到底是狼？还是瑞兽呢？

　　如今北外滩、真如、徐家汇都各有高楼项目争"浦西第一高"，许多媒体也将目光聚焦在徐家汇中心项目中370米的高楼，但从建筑和城市规划的角度来看，不是楼造得越高就越有价值。其实，比起浦西第一高楼，有人行连桥、连廊连接徐家汇中心项目和港汇等商业体，倒是更令人称道。　　

　　“通过高度来体现自我价值的观念已经过时了。”一名城市规划行业“老法师”如此评论。“现在城市空间规划的核心理念是生活性和社会性，也就是说提高舒适度，符合人们的生活习惯。”他举例说，以前也出现过争先搞“大马路”的情况，有的道路在非必须满足交通的情况下，修得很宽阔，结果大而无当，人们不愿意多停留，人气也不旺。

　　高楼也一样，该专家认为，与其一味“攀高”，不如比舒适，“提高空间的舒适度，为入住人群提供很好的交流环境”。

　　天桥跨越了宽阔的街道，连接了商业体与市民的心。人们不仅可以在上面行走，驻足，观看，感悟，更能便捷购物者出行，促进徐家汇中心与原有商业体的联动。　　

　　（上图为徐家汇中心地王项目模型首度曝光，同时也是徐家汇连廊系统整体方案模型）

　　同时，徐家汇区域这一轮的城市更新也将以“天桥”为最大亮点，通过人行天桥、连廊的设置，一方面规避徐家汇作为交通枢纽、多条干道马路穿越而过影响步行体验的问题；另一方面，也提供更多公共空间。市规土局总工程师俞思佳表示“未来的天桥，不仅是通行的道路，也是人们可以停下来休憩交谈的地方。”

　　所以徐家汇中心对于徐家汇商圈的“土著”商业体来说不是狼，而是能够彼此促进的好伙伴。用最近最流行的话来比喻，徐家汇商圈友谊的小船将升级为巨轮。

　　徐家汇中心设计图曝光

　　徐家汇中心规划开发38万㎡超甲级写字楼、32万㎡顶级商场、2.5万㎡超五星级酒店。　　

　　同时，徐家汇中心（可能命名为ITC，InternationalTradeCenter）沿虹桥路将建设高370米的浦西第一高楼，由西萨佩里操刀，预计2018年开工，2022年竣工。　　

　　郭炳江：徐家汇处于三条地铁线交汇的黄金地段，如香港的铜锣湾，项目投资额约400亿港元，是新地（新鸿基）历来最大的投资，上盖物业连地下的可营业面积约70万平方米，折算每平方米地价3.09万元人民币，预计项目中约有42万平方米楼面面积用作投资物业用途，28万平方米楼面套现200亿港元。

　　新鸿基在上海（新世纪后）：

　　2003陆家嘴上海国金中心 IFC

　　2005陆家嘴滨江凯旋门

　　2006淮海路上海环贸广场 ICC

　　2010莘庄枢纽

　　2013徐家汇中心ITC