商业地产中国活力城市格局洗牌 重庆逆袭夺冠

　　2015年，中国商业地产进入大变革时期。一二线城市寻求转型、三四线城市设法去库存已成为中国商业地产常态。创客、康体、体验等新业态开店活跃，一次次引爆市场对于商业地产的关注。中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布了《商业地产•中国活力城市40强》研究报告，报告显示，相较于14年，去年商业地产活力城市排名格局洗牌，重庆、杭州、南昌等7个城市突围进入10强。

　　报告显示，西部双雄之一的重庆凭借强劲的经济增长逆袭成都，并跃居中国商业地产活力城市排名首位。而商业地产商的回归促使北京、上海和广州再次成为投资热土，杀入五强，排名较2015年大幅上升。富贾重镇杭州借着G20峰会的东风，再度发力，排名第四。中部城市长沙和南昌依靠愈加开放的投资环境及良好的经济增长，分列第六和第九。青岛、乌鲁木齐及成都亦在前十占据一席之地。

　　2016中国商业地产活力城市40强排名

　　RET睿意德执行董事王玉珂指出：在国内经济继续探底背景下，中国活力城市40强排名在2015年发生剧烈波动。重庆排名异军突起并不意外，它在连续8个季度增速第一的发力下拔得头筹，其强劲的经济表现也吸引众多品牌零售商、知名开发商的青睐。随着西部大开发持续推进，排名前10名活力城中，内陆第一次与沿海城市平分秋色，占据一半，形成两足鼎立。需要警惕的是，由于传统经济拖累，无论是资源型还是传统工业型，相比2014年，2015年部分华区、东北城市活力出现较大幅度下滑，如东北三省以及山西、内蒙；之前较为活跃的沈阳，由于短时间集中放量，导致大部分商业地产消化释放滞缓影响需求减弱。”

　　商业地产开发商重回一线城市趋势明显

　　开发商青睐活力城市地图

　　报告显示，受二三线城市商业地产库存过高且品牌商进驻意愿不强等因素影响，相比2014年外资开发商在这些城市的投资锐减，增幅占比回落45.8个百分点。2015年全国外资开发商商业项目总量增加12个，大部分集中在1线及1.5线城市。

　　本土商业地产开发商多布局于二线重点省会城市，如杭州、南京。且缓慢向经济发展良好的三线城市扩张。

　　与2014年相比，商业地产开发商重回一线趋势明显，北京、上海、广州开发商表现活跃，大型商业地产开发商均有新增项目，同时重庆、大连、南昌、青岛成为商业地产开发新的热点区域，不仅有新的开发商进驻，原有开发商也加快拓展脚步。重庆、北京、上海、成都、广州商业营业用房投资额居于全国前列，商业地产市场活跃。

　　零售品牌冰火两重天：奢侈品及轻奢品牌增长乏力、快时尚高歌猛进

　　2015年，高端奢侈品门店数量同比增幅仅为6.1%，增幅同比回落16.4个百分点，布局谨慎、仅在上海、广州、深圳等一线城市小幅扩张，部分二三线城市出现小幅关店潮，奢侈零售信心不足，市场表现乏力。高级珠宝方面，2015年门店数量同比增幅2.9%，超过60%的城市出现下跌，其中沈阳、南宁、厦门、海口下跌幅度超过20%，监测城市中仅上海、北京等一线城市有10%左右的增长。

　　2015年轻奢门店同比增幅7.1%，增幅大幅回落20.6个百分点，多家轻奢品牌关闭沈阳、无锡、宁波等二三线城市门店，新增北京、深圳、杭州等商业发达地区门店数量，开店趋于谨慎。

　　相比高级奢侈品，快时尚增长迅猛，门店总量同比增长34.2%，领跑整个零售市场，长期以来由于消费习惯原因增长缓慢的广州，2015年迎来爆发，增幅超过100%，开店总量达到44家，部分快时尚品牌首次进入广州。

　　餐饮、儿童业态加速二三线城市布局

　　随着人们对高性价比连锁正餐的喜爱程度提高，正餐品牌发展迅猛。福州、扬州、烟台、南昌的门店数量同比增加超过一倍，大连、长沙、合肥、郑州、厦门的增幅也超过60%。快餐品牌加速布局二三线城市，西安、宁波、呼和浩特、宁波、南通增幅均超过30%。咖啡和甜品门店数量增幅19.5%，同比增速放缓，但呼和浩特、石家庄、烟台、太原、兰州和海口等三线城市增幅超过50%。“这表明三线城市对休闲型餐饮业态接受程度正逐步提高，消费需求旺盛。”王玉珂说。

　　随着一线城市儿童业态趋于饱和及同质化竞争加剧，2015年北京、上海儿童业态门店数量小幅下降，但青岛、长沙、郑州、无锡、南昌、常州等新兴市场大幅提升，多个品牌首次进驻，同时原有品牌加速扩张步伐，门店数量增幅超过60%。值得注意的是，传统陪伴型、商品销售型儿童业态正逐步向亲子互动类、角色扮演类、寓教于乐类转变。近两年儿童零售业态比重下降至25%，寓教于乐型业态上升达到27%，新兴发展业态品牌数量大大增加。

　　《2016中国商业地产活力城市40强》研究报告，旨在寻找陷入结构性过剩中的中国商业地产背后最具活力的城市，透过各个城市在宏观经济、消费增长、开发商与零售商品牌布局等全方位的数据分析和深度解读，展现未来中国商业城市的潜力股。王玉珂表示：“电商冲击下的国内实体已快接近尾声，实体的绝地反击已初露锋芒。可以预见，在今后两年，活力城市的排名将继续发生不可避免的变化，而中坚阶层的消费力在重新洗牌中扮演决定性角色。”