赢商专访董利：中国社区商业趋势 在探索中寻找新出路

　　社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。仅大半年时间，国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配。该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。社区商业跟中心商业不同，他们更加便捷、实用。

　　社区商业是城市商业配套的基础，是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型的商业。社区商业在保障居民基本生活需求方面发挥着重要的作用。近年来，社区商业逐渐被推上了商业地产界的神坛，肩负着实体商业抵御电商的重任，然而在大量的观察与项目实践中，无论是开发商还是运营管理者都对社区商业存在这样或那样的疑问与困惑。

　　本期赢商专访为您采访到的是中国社区商业工作委员会主任董利。

　　国内社区商业目前已形成初步格局

　　2005年，国家商务部通过一大批扶持社区商业发展的相关政策出台，如“双进工程”，既通过“便利消费进社区，便民服务进家庭”活动以及多项针对性活动的开展，极大的推动了我国社区商业发展。董会长说：“目前，中国的社区商业已经形成了初步的发展格局，一个是方便了社区的居民生活。各地商务部门加大对社区菜市场的标准化改造和早餐工程的建设工作，同时积极引导连锁企业进入社区，扩大品牌商品的销售，使消费者在家门口就能够实现消费安全放心购物。二是提高了社区企业的服务水平，以连锁经营为主要形式的现代流通方式被大居地引入社区商业建设，以超市、便利店、专业店、专卖店等为主的新型业态成为社区商业的主流，消费环境大为改善，从传统的小门店逐渐改变为商品丰富、环境整洁的现代型超市，服务手段也不断地创新，实现了个性化、特色化和综合化的商业服务。三是扩大了社区的就业能力。

　　西安新商圈社区商业规划不够完善

　　随着国内房地产的快速发展和带动，房地产的开发成为我国社区商业建设和发展主导力量。由于大量住宅相继开发，社区商业作为住宅配套，增量和总量每年都在不断增加。对于西安来说，相较于北上广深等一线城市来说，西安属于相对落后的二线城市，从社区商业的体量和规模上，也不如一线城市那么多。董会长说：“西安雁塔区是中国社区商业工作委员会示范区，所以雁塔区从政府角度来说整体的工作做得相对来说比较完善。”说起西安的社区商业，董会长认为可以分两个部分去阐述它，其一是老商圈社区商业的发展，其二是新商圈社区商业的成长。老商圈是以钟楼商圈、解放路商圈、小寨商圈等传统商业为主，由于过去传统商业和传统商圈的带动，整体发展较为平衡。新商圈可分为高新商圈、曲江商圈等。在新商圈的逐步崛起下，董会长说：“社区商业可以说还没有一个整体的、统一的协调、规划和发展，与住宅等相应的配套也并不十分完善。”

　　开发商对社区商业开发专业性不足

　　目前，就开发商而言，董会长谈到：“在社区商业的开发建设中存在的问题主要是两点，一是科学性与专业性不足问题。如开发规模无市场依据，布局不考虑开放性，结构不考虑商家使用功能。二是销售问题。大多社区商业是销售为主，分散的产权造成后期统一经营管理难。还有一个瓶颈是租金问题。由于社区商业面积最终卖给了投资者，而投资者希望尽早收回投资，所以租金定价普遍较高。由于高租金加大了经营的压力，使商家进驻经营难度加大。在这样没有统一的经营和管理的环境中，形成社区商业统一的气候和规范，时间周期较长。”

　　邻里型购物中心将成社区商业发展趋势

　　针对目前出现的邻里型购物中心，董会长坦言道：“邻里型购物中心是未来社区商业发展的方向以及趋势。”在国外，社区商业主要以购物中心的形式出现。国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。新加坡的社区商贸服务业主要涵盖菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心以及服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。董会长说：“总的来说目前我国的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比很大差异。并且由于各级城市经济水平的差异，其成熟程度也有很大的差别。在前些年的社区商业发展中，主要是大型商业、区域型商业以及核心商圈的商业。随着社区商业的增加，消费力的成熟，社区型购物中心的发展前景非常可观。”

　　目前就总体的大环境而言由于商业市场全面放开，完全靠政府政策支持的社区商业是生存不下去的，必须探索全新的市场模式。近几年来，更多从事社区商业的企业开始联合起投资研发，面对新常态经济和电商发展，探索社区商业的新形态，“标准化社区商业中心”不久之后将会在市场上出现。将有可给社区商业行业发展有一个整体性带动。未来社区商业的发展建设一定会越来越好。