第一太平戴维斯：聚焦“一线之冠”北上广深的零售物业之谜

　　2016年第一季度的热点无疑是中国的四大一线城市。随着房地产市场的不断发酵，一线城市的热度不断蔓延。

　　而具体至商业地产市场，一线城市经过二三十年发展已然日渐成熟，虽然如今的商业地产已下沉至三四线城市，一线城市商业地产市场仍是整个行业的风向标。

　　日前，第一太平戴维斯发布了聚焦"一线之冠"的报告，一同分析了北上广深四大一线城市目前写字楼、零售市场以及住宅情况。零售市场方面，报告显示，一季度超大体量购物中心表现普遍好于市场平均水平，租金及入驻率双双上升。而其他城市这一现象则不明显。

　　那么，四大城市零售物业市场一季度在业态比重、租金等上又有何特征呢？下文将为您解答。

　　儿童业态比重有所增加

　　第一太平戴维斯表示，四座一线城市的儿童亲子类业态比重不约而同的有所增加，较前一季度的市场份额普遍提升了0.5到1.5个百分点。除大型连锁品牌如悠游堂、玩具反斗城等开出新店，区域性、社区性购物中心中利用开放区域搭建的各类"乐园"场所几乎已成商业标配。

　　相比之下，顶奢品牌持续调整及缩减店铺。Louis Vuitton已关闭北京银泰中心、上海力宝广场和广州丽柏广场三家店。随着奢侈品消费增长主力下移至中产阶层，如何解决境内外价差，及传达奢侈品本身应有的生活方式，将是品牌未来必须思考的问题。

　　首层租金除深圳外，其他城市环比均略有上涨

　　租金方面，从下图不难发现，四大城市核心区域租金除广州天河北外，其他均超过1500元每平方米每月。

　　核心商圈首层租金上，上海最高，超1400元每平方米每月，近一年以来，租金极为稳定，次高是北京，超过1100元每平方米每月，广州跟深圳分别排行第三跟第四，从数据可以得知，深圳今年一季度核心商圈首层租金低于1100元每平方米每月，且自去年三季度达到新高后，便出现大幅下降境况。

　　赢商网另外了解到，早在发布该报告之前，第一太平戴维斯已分别发布四大城市首层租金一季度数据，其中，北京中高端购物中心首层租金录得每平方米每月人民币 897.5元，仅环比微涨0.2%；上海核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.3%，至每平方米每天人民币48.6元；广州主要优质购物中心首层平均租金水平为每平方米每月704.1元，环比略涨0.3%；深圳全市优质零售中心商铺首层租金均价环比下降0.2%，约人民币875元每平方米每月。不难发现，除深圳外，其他三大城市主要优质购物中心首层平均租金环比都略有上涨。

　　第一季度标杆区域零售租金 (单位：人民币每平方米每月)

　　来源：第一太平戴维斯市场研究部

　　注：区域含有至少两个优质项目

　　核心商圈首层零售平均租金(单位：人民币每平方米每月)

来源：第一太平戴维斯市场研究部

　　空置率亦有不同表现

　　空置率上，北京跟上海核心商圈环比均出现不同程度上涨，其中，北京一季度末，全市中高端购物中心空置率上涨至5.5%，环比增加0.3个百分点；上海一季度核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.8%，非核心商圈下降0.5个百分点至9.0%。

　　广州、深圳两大城市核心商圈空置率环比则出现下降。其中，广州一季度主要商圈优质购物中心的整体空置率录得3.3%的低位水平；深圳核心商圈空置率则在3%至4%之间。

　　此外，一季度北京迎来华联平谷购物中心开业，为北京市中高端零售市场带来 5.9 万平方米新增供给，如此，该市中高端商业存量达到 1047 万平方米；上海五角场则有合生汇开业；广州则有约8.1万平方米的天环广场开业，因而广州优质零售物业的总体存量已超过443万平方米；深圳则未新增优质零售物业。

　　核心商圈购物中心空置率

　　来源：第一太平戴维斯市场研究部