4月24日晚间,恒大地产发布公告称,其拟以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城约9.52亿股股份,合计金额约36.1亿,占总股本52.78%,成为嘉凯城的控股股东。
嘉凯城因控股权转让于3月7日停牌,停牌价格为4.58元/股,而此次恒大地产的受让价格为3.79元/股,较停牌价折价17%,另外该转让价格也低于嘉凯城停牌前20个交易日、前60个交易日、前120个交易日均价的90%。而众所周知的是,眼下A股的“壳”进入爆炒阶段,因此业内人士认为恒大地产收购嘉凯城的价格“相对比较划算”。
广州一位接近恒大高管层的地产人士表示,“恒大此番收购嘉凯城,双方都觉得是一场满意的交易。”
折价受让控股权
因筹划控股权转让事宜,嘉凯城于3月7日停牌,当日其前20个交易日、60个交易日、120个交易日的均价分别为4.41元/股、4.87元/股、4.81元/股,打九折后分别为3.969元/股、4.383元/股和4.329元/股。
根据嘉凯城公告,恒大受让嘉凯城的价格为2016年4月14日公告日前30个交易日嘉凯城每日加权平均价格的算术平均值的90%,即人民币3.79元/股。
也就是说,恒大的受让价格均低于其停牌价、停牌前20个交易日、60个交易日、120个交易日均价的9折。
在目前疯狂炒壳的大潮流下,一些壳被炒成了“天价”,溢价率高得惊人。因此,在市场人士看来,恒大折价获得嘉凯城的控股权“相对比较划算”。
为何恒大地产会以如此较低的价格受让嘉凯城?香颂资本执行董事沈萌对21世纪经济报道记者表示,“原因很可能是,第一恒大买的是国有控股权,第二恒大的背景和品牌影响力。”
同策咨询研究总监张宏伟也认为,“都是地产商人,双方觉得性价比可以就好”。
上述广州地产人士透露,“恒大收购嘉凯城本身是件两厢情愿的事情,双方都觉得是一场满意的交易。恒大看重的是嘉凯城的土地储备项目尤其是长三角的项目,另外嘉凯城作为浙江国资委旗下唯一的上市房企,这么多年来,浙江作为GDP大省,往嘉凯城里面注入了不少优质资产。”
资产和负债影响壳费
与恒大缘何折价收购嘉凯城对应的问题便是,嘉凯城股东为何会折价出售控股权?况且嘉凯城是浙江省国资委旗下唯一一家上市房企。
截至目前,嘉凯城尚未公布2015年年报。不过其业绩快报显示,2015年实现营业收入40.56亿元,同比减少52%;归属于母公司股东的净利润为-23.43亿元,同比减少6252.24%;总资产为346.84亿元,同比减少5.55%;净资产为19.97亿元,同比减少53.85%。初步计算,嘉凯城的负债高达326.87亿元,负债率高达94%。
近日中国指数研究院针对万科、保利、恒大、中海、绿地等百强房企在2015年度的经营业绩研究发现,2015年,随着融资环境的明显改善,百强房企融资力度不断加大,资产负债率继续上行,均值达到75.4%。
因此,嘉凯城负债率远远超过了很多百强房企,另外其业绩也是多年不振,2015年更是出现大额亏损,净资产大幅萎缩。
上海一位券商并购人士指出,“资产和负债规模比较大的壳就便宜,资产和负债接近为0的净壳最值钱。”
上述广州地产人士认为,由于房企普遍负债率较高,本身体量又大,因此只有大型的房企或是大型其他企业才能够有能力去收购嘉凯城。而目前千亿级的房企仅有万科和恒大,不是特别强的企业是收购不了的,而恒大地产又有控股A股平台的意向。
虽然恒大地产付出的壳费较低,不过其净资产溢价率并不低。按照嘉凯城的业绩快报,其52.78%股权对应的净资产仅有10.54亿元,按照其36.1亿元的收购价,溢价率也达242.5%。不过,A股股权的收购多以二级市场的价格为衡量标准。
业内人士预计,恒大地产此次控股嘉凯城,可能将通过借壳上市的方式回归A股,另外港股私有化的步伐也将提速。
由于A股估值远高于港股,因此恒大地产有了A股上市平台,下一步不排除将会大规模融资。上述并购人士认为,只要上市公司资产能够盘活,还债就没问题,另外重组同时可以大规模配套融资,改善债务状况。
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