火热的社区商业尴尬犹在 商业模式创新是关键

　　电商冲击、成本上升、同质化竞争激烈……随着国内房地产行业走入“白银时代”，这些问题给商业地产的发展也带来了瓶颈。不管是开发商还是零售商，都要寻求新的发展道路。伴随着人们生活方式的改变和城市社区化的发展，加上大体量购物中心市场的饱和，越来越多的商家开始将目光瞄准社区商业。目前，社区商业已经成为各方争夺的“风口”。

　　火热的社区商业

　　可以说，现在社区商业已经成为诸多开发商和零售商的“新宠”，不少企业都在布局自己的社区商业蓝图。近两年，万科、世茂、保利、龙湖等品牌房地产企业都开始把社区商业作为企业转型的重要方向之一，并投入人力、物力，在社区商业产品上进行了探索。

　　万科提出了“五菜一汤”的模式，即第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。其中，第五食堂是万科自创的社区餐饮连锁品牌，“汤”指的便是幸福街市，即万科物业在小区自营的社区菜市场。这一概念让许多房地产企业开始重新审视社区商业。

　　诸多开发商缘何纷纷盯上社区商业这块蛋糕？业内人士认为，城市综合体固然能够满足更大面积的消费需求，但社区商业才能真正满足市民“家门口”的日常消费需求。实际上，社区商业消费规模不容小觑。《长三角商品房业主社区消费白皮书》显示，商品房业主社区消费的规模占到区域消费支出总额的31%。

　　有公开数据表明，全国各大城市共有数以万计的社区，全国500户以上的社区超过5万个，约2500万户，人口7500万。这些人都是中国的中产阶级或以上的富裕阶层，按照每人年均消费1万元计算，一年消费额为7500亿元。在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%至70%，而在中国，目前整体水平不足30%。有专家表示，这一差距就是国内社区商业的潜力所在。

　　除了企业看好社区商业，国家也出台了一些相关政策鼓励社区商业的发展。2005年，商务部就出台了一大批扶持社区商业发展的相关政策，如“双进工程”，即通过“便利消费进社区，便民服务进家庭”活动以及多项针对性活动的开展，推动社区商业发展。2012年国务院通过的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，规定新建社区商业和综合服务上市面积不得低于社区总建地面积的10%，在此前，这一比例为7%。而在国务院办公厅近日发布的《关于深入实施“互联网＋流通”行动计划的意见》中，也提出“引导降低实体店铺租金，保障社区菜市场、社区食堂等惠民便民服务设施低成本供给”。

　　“尴尬”仍在

　　在国内商业地产市场低迷的今天，社区商业似乎成为了一根“救命稻草”，开发商也好，零售商也好，政府也好，都在大力推进。然而，社区商业并不是那么简单就能“玩”好的。

　　实际上，不少社区商业体的租售情况、回报率等均呈现出冷热不均的状况，在激烈的竞争环境中，社区商业同样运营不易。

　　从表面上看，社区商业似乎无非也就是商场、超市、餐饮、服饰，这与普通商圈的构成十分相似，但实际上，运作社区商业与一般城市核心商业完全不同。社区商业内的业态分布、比例和招商顺序时常与核心商圈相反，一些看似难以在普通商圈生存的品牌反而在社区商圈活得“如鱼得水”，社区商业的“主力店”甚至有可能是一家医院或一所学校。如北京五彩城社区商业的主力“核心店”就是史努比乐园；昆明的光辉城市社区商业项目则把儿童医院作为主力店，并将当地十几万平方米的项目的面积拆开，配套做了儿童餐饮、零售等业态布局，结果借力儿童和家庭客源，仅用两个月就把1000平方米的麦当劳招入项目内，进而拉动了沃尔玛等一大批商户入驻。

　　由于社区商业与普通商圈的构成模式并不一致，如果运营者以运营普通商业地产的思维去套用在社区商业的运营上，就会出现问题。

　　此外，国内商业地产市场出现的“跟风”现象也十分令人头痛。高周转时代，开发商们都在拼规模拼速度，商业地产总是陷入“什么火干什么然后死大一片”的循环。以前说综合体好，就一窝蜂冲上去，结果出现了招商难和闭店潮；然后又说写字楼赚钱，不管城市大小都到处是写字楼，就有了高库存和高空置率；现在说社区商业有前景，又一大波企业往里头砸钱，未来尚未可知。不过可以预想到，如果盲目跟风，出现的问题也不会少。

　　中国社区商业工作委员会主任董利认为，相对于这些年经济和城市的发展，中国社区商业是滞后了，而社区商业的滞后是市场问题，终究需要市场来解决。“现在社区商业还没有一个比较标准化、规模化的东西出来，开发商们也是在摸着石头过河，社区商业的处境有些尴尬。”董利对中国商报记者说道，“我们打算在今明两年拿出一个具体的解决方案出来。“

　　实际上，目前我国的社区商业大多是由开发商打造的，但由于缺乏经验，社区商业矛盾频现，租金高、成本压力大则成为社区商业的普遍桎梏。有商家就无奈地表示：“租金每年都在涨，但生意却不好，我们的利润其实很低，实际上就是在给房东打工，赚不到什么钱的。”

　　董利也表示，微利化是社区商业存在的普遍现象，他说：“租金方面的影响确实很大。虽然才出台了政策鼓励实体店降租，但实际上社区商业的问题并不能通过文件来解决，毕竟社区商业是个已经完全市场化的东西，只能用市场来解决问题。政府的出发点是好的，但也只能起个引导作用，解决不了市场根本性的问题。毕竟涉及到开发商的利益，没有人会愿意因为是社区商业而去降租金，政策也没办法强制让别人降租。社区商业只能说从市场上突破，政府的扶持会有一定的作用，但也不能依赖政府来解决问题。”他指出，这几年社区商业的经营压力很大，原因是多方面的，不仅仅是租金问题，人力成本、电商冲击、运营模式不够灵活、管理水平低等都会带来影响。“如果说仅仅强调降租金，并不能解决社区商业存在的问题，应该要看到市场对社区商业的影响。”

　　模式创新成出路

　　一方面是开发商们大力布局，一方面商家却不买账，未来社区商业将何去何从？

　　对此，董利认为，未来模式创新才能成为社区商业的出路所在。“目前社区商业的发展形势还不能算很好，还没有新的模式出来。未来社区商业需要有新的形态和业态推出，能够适应市场的环境，不断地创新，这样才能找到自己的出路。”

　　“实际上，这些年已经涌现了不少新的业态，我们能看到社区商业发展的一个良好态势。拿买水果这件小事来说，以前就要去路边的小摊或者农贸市场，现在标准化的水果超市也随处可见，这就是一个创新，说明社区商业都是在向好的方向发展。只是我们需要给社区商业时间，尤其是市场要给社区商业发展的时间和空间。”董利说。

　　以前国内的社区商业大多是以社区配套身份出现，缺乏成熟的自我成长与运作周期，更多的是被开发商视为一个营销道具，没有大钱赚，一直以来都被许多房地产企业所忽视。

　　不过现在的情况已经完全不同。有业内人士认为，从开发商的角度来讲，品牌化和规模化已经成为他们开发社区商业的必然趋势，他们也在开发自己独特的社区商业产品。在2015年，国内大的品牌住宅开发商自身的产品线大多都已经研发成型了，成为其住宅社区的标配。如蓝润就推出了社区商业“耍街”系列，一次性布局了五条商业街，统一规划、整体运营，涵盖吃喝玩乐购的体验业态，其中餐饮占比较大；金科地产也在2015年将社区商业作为未来商业运营的重点方向，其社区商业包括“中心系、天都系、世界城系、金街系、盛宴坊系”5大产品线，进行全托管经营，即统一规划、统一招商、统一形象、统一推广、统一运营，吸纳优质商家形成战略同盟，以商引商；中粮瞄上社区商业后，2015年推出了“中粮悦街”，这很可能会成为中粮商业的第二条线；世茂集团在2015年提出了自己的社区商业概念52+MiniMall，其核心价值在于实现了“四流合一”的创新商业模型，即人流集聚、信息流挖掘、物流中转和资金流沉淀。由此来看，目前在社区商业的开发运营上，开发商基本都在走“统一规划、整体运营”的路子。

　　“这能减少散户的投资风险和商家的运营成本，也能提升社区商业的商业价值。”金科商管总经理唐畅表示。

　　此外，这两年社区商业的发展也一直在与时俱进，不少开发商都在积极布局“互联网+”，以O2O和大数据统领社区商业。作为最早以物业集团介入社区商业的公司之一，早在2012年，花样年就开始用互联网基因来重组传统物业公司，将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。随后花样年在2013年6月推出“彩生活”进入社区O2O领域更是刺激不少同行纷纷介入社区O2O领域，如万科的“住这儿”和保利的“若比邻”都是社区O2O产品。可以看出，只要坚持不断地创新，适应激烈竞争的市场环境，社区商业的未来必定是向好的方向发展。(记者  冉隆楠)