深圳旧改王归来 复活了的佳兆业如何盘活这门生意？

　　2016年佳兆业这家曾经陷入险境的华南房企业重回发展轨道。而复活之后的佳兆业为了快速成长，其近期除了大力嫁接金融、文体领域外，它也选择了自己赖以成名的“旧改”路径。

　　5月4日，深圳雅视光学的一纸公告，将其与佳兆业于2014年交易的龙岗旧改项目推进情况披露开来。

　　据雅视光学发布公告，其4月29日与佳兆业就转让的深圳土地订立经修订搬迁补偿协议的第二份补充协议，内容涉及佳兆业地产获确认为该土地项目的实施主体，并支付约1.725亿元作为部分第二期代价的垫款。

　　观点地产新媒体获悉，佳兆业通过交易受让的地块，是属于深圳龙岗区的雅视光学眼镜厂旧厂项目。而这样的拿地模式也正是佳兆业拿手的旧改扩张策略，通过和“三旧”改造用地的村集体、部门或企业洽谈成为实施主体，公司负责后续的拆迁谈判及开发建设等工作。

　　而作为曾经“深圳旧改之王”的佳兆业其实早已布局了深圳大量区域，并且有迹象表明其未来将继续扩大规模。据佳兆业公开信息披露，其目前拥有的旧改项目近40个，总占地面积约1800万平米，其中深圳占据一半左右。

　　有接近佳兆业的相关人士就告诉观点地产新媒体，目前佳兆业在珠三角的旧改项目正“顺利推进”，计划明年向南京、武汉等地域性中心城市拓展。

　　雅视光学项目

　　观点地产新媒体了解，早在2014年8月，雅视光学曾公布，其位于深圳龙岗区土地处于城市更新项目内，因此与佳兆业下属公司订立搬迁补偿协议。据此，佳兆业须支付人民币15.8亿元，以换取雅视光学转让相关土地物业权益。

　　同时，连同雅视光学主席吴海英、董事吴剑英、高管李志雄及洪朝佳各自持有城市更新项目土地权益，佳兆业支付的总代价为18亿元。

　　上述物业项目正是深圳龙岗区龙城街道的眼镜厂及土地，位于地铁龙岗线沿线，总占地面积6.54万平方米，当时主要用作制造用途。在佳兆业接手后，项目拟更新为商住用途。

　　雅视光学在2015年年报中披露，附属公司雅骏于2015年10月13日与佳兆业订立一项补充协议。据此，雅骏须于2016年8月15日前，向佳兆业交付相关物业的空置管有权，而公司原有生产线则将陆续搬迁至深圳坪地镇、河源市及中山市。

　　至今年4月29日，雅视光学再度与佳兆业就转让的深圳土地，订立经修订搬迁补偿协议的第二份补充协议。据此，佳兆业获确认为该土地项目的实施主体，并支付约1.725亿元作为部分第二期代价的垫款。

　　具体而言，雅骏须于签署第二份补充协议后的三个工作日内向佳兆业提交要提交的全部资料，使佳兆业获确认成为雅骏城市更新项目的实施主体。

　　市场人士对观点地产新媒体指，工业旧改项目获取的时间节点不同，对开发商的影响也不一样。若在立项前获取土地，开发商规划主动性大，土地成本低，缺点则是距离进入实质开发阶段尚有很长时间，沉淀财力物力多；反之，在立项后获取土地，尽管可以立即进入实际开发阶段，但规划一定，土地溢价也高。

　　“目前很多开发商选择在立项前获取土地，佳兆业收购雅视光学项目同样如此，这主要基于土地成本考虑。”上述人士指，确定实施主体后，佳兆业还需通过专项规划审批，这涉及确定容积率及产品的排布、类型，此后再与政府重新签订土地合同，补交相应地价。

　　按照早前的猜测版本，佳兆业此番收购雅视光学项目的支付价、税费，加上工改商住需要补交的地价、建安成本等，仅成本而言至少要超过2万元/平方米。

　　相较于2015年深圳土地出让价格，这个数字仍属于较低水平。以龙岗区出让土地情况为例，信达地产以30.3亿元竞得更远处的坪山新区宅地，楼面价达2.5万元/平方米。

　　另有未经证实的市场消息透露，除了雅视光学项目，佳兆业还将项目周边的农民房也一并收购，前后斥资高达38亿元。

　　盘活旧改生意

　　佳兆业作为深圳最早涉足旧改领域的开发商之一，高利润的旧改项目一直是其增长的主要动力。

　　2014年中报显示，佳兆业实现合约销售额112亿元，同比增长1.3%；营业额67.92亿元，毛利达到人民币27.4亿元，同比增长7.0%；毛利率达40.3%，同比增长3.9个百分点，主要由于深圳的旧改项目保证利润率的提高。

　　截至2014年上半年，佳兆业土地储备达到2360万平方米，其中约有78.5%的土地位于一二线城市。而这份数据并不包括旧改面积，按照佳兆业的说法，其在珠三角拥有接近40个旧改项目，占地面积达1800万平方米，深圳约占一半左右。

　　据观点地产新媒体不完全统计，佳兆业在深圳储备的项目包括南园新村旧改、蛇口东角头项目、宝安尖岗山项目、布吉南门墩旧改、龙城工业园旧改、华为科技城01子单元城市更新项目、东门新世大厦烂尾楼改造项目等，这些均是公开市场难以获得的优质资源。

　　不过，让佳兆业在土地资源稀缺的深圳独辟一番天地的旧改模式，实际上也存在大量的不确定因素，这也是其过往发展中的双刃剑。2014年佳兆业爆发“锁房”危机的导火索，究其原因就是与其旧改经历相关。

　　据市场人士早前对观点地产新媒体透露，在受“锁房”事件影响期间，佳兆业在观澜、大浪片区欲推进的旧改项目在2015年间“遭遇终止”。

　　但尽管如此，旧改模式依然是开发商在深圳最有效的土地获取方式。深圳土地总面积1996平方公里，其中建设用地占890平方公里。经过三十多年发展，至2014年，这座城市可建设用地仅剩8平方公里，且在此前两年更新用地的规模已大幅超越新增用地。

　　现在，对于谋求在深圳大本营发展的佳兆业而言，如何持续布局旧改是必然选择。早在2015年6月11日，刚刚重返佳兆业董事会的郭英成第一项任命就是选择时年34岁的郑毅出任集团CEO，而后者恰恰是在旧改业务方面拥有丰富经验——这当时也被外界普遍解读为佳兆业未来将继续加大对旧改的投入。

　　“城市更新一直是佳兆业优先发展的战略方向，在2015年里可谓困境中谋发展。”佳兆业城市更新集团董事长揭平胜对观点地产新媒体回应称，公司正按计划“正常推进原有项目”，“没有失去一个旧改项目”。

　　此外，揭平胜详谈了佳兆业去年三个旧改细节。其中，对旗下22个项目的旧改过渡期补助费用支付1.2亿元；上雪项目通过了政府审批，纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》；9月，佳兆业置业集团正式更名为“佳兆业城市更新集团”。

　　观点地产新媒体从佳兆业方面得知，该公司对现有旧改项目“从技术和政策层面”编制首个五年计划。按照该计划，佳兆业从2016年起，每年在珠三角地区的供地面积“将近50万平方米”。

　　3月31日上午，佳兆业城市更新集团与政府直属国有公司——深圳市龙岗区产服集团正式签署战略合作框架协议。这是自2014年底锁房风波以来，相关部门罕见的一次明确向市场释放出看好佳兆业的信号。

　　对于此前成立“产业研究中心”的佳兆业而言，与龙岗区产服集团的合作模式符合其旧改扩张战略。佳兆业透露，双方将以佳兆业现有正在推进的工改工产业升级类项目作为切入点，加快落实具体项目合作。

　　至于今后是否与横向的产业运营商进行合作，佳兆业方面也表示不排除这种可能性。该公司称，深圳产业用地的市场需求旺盛，未来将通过工改工，供应超3000万平米的产业用房，作为其新的增长点。

　　“目前集团在深圳、广州、珠海的城市更新项目正按计划顺利推进。”揭平胜对观点地产新媒体表态称，佳兆业年内还在北京、上海成立分公司，计划明年向南京、武汉等地域性中心城市拓展。