华润置地二线猛 吴向东回归与前4月142亿的夺地步调

　　开年4个月，土地市场爆火的并不是四个一线城市，而是一帮“风生水起”的二线城市。“众人拾柴火焰高”，华润置地就是这把“二线土地火”不可或缺的一员。

　　“买买买”一直是华润置地从去年到今年不可间断的话题。2015年华润置地在一二线城市就砸下293.6亿元（权益部分，地块出让金总额为592.1亿）增持18宗土地，且在一线城市几乎都是带着“地王模式”前行的。

　　及至2016年，拿地的凶猛态势丝毫未减，仅年初四个月就已经完成11宗土地的收购，投入资金141.93亿元（权益部分，地块出让金总额为250.5亿），投入资金达到过去一年总额的近半。

　　首四月142亿二线买地

　　5月5日，华润置地有限公司发布公告，披露截至2016年4月30日止一个月所进行土地收购的最新情况。

　　据观点地产新媒体查阅公告，2016年前4个月，华润置地共计在南昌、上海、成都、珠海、佛山、沈阳、海口、苏州、大连、宁波、武汉11个城市获取11宗土地，获取建筑面积共计440万平方米（权益面积240万平方米），地块总出让金共计250.51亿元（权益出让金141.93亿元）。

　　在这十一个城市当中，仅有上海静安苏河湾项目位于一线城市，新增的建筑面积储备仅占到前四个月总新增量的4.14%（权益部分3.80%），土地出让金占到27.67%（权益部分24.42%）。

　　相较之去年，一线城市和二线城市土储的比重数据有较大的不同。

　　据观点地产新媒体查阅华润置地2015年年报，年内，除从华润集团收购资产外，华润置地以总地价592.1亿元（权益地价293.6亿元）在北京、上海、苏州等城市增持了18宗土地，计容建筑面积达510.6万平方米。

　　其中，位于一线城市的共有7宗，分别为北京4宗、上海2宗、广州1宗，且这七宗土地中刷出了四宗地王，四宗价格都在70亿元以上。2015年华润置地在一线城市合计新增土地面积61.77万平方米，建筑面积储备增加177.54万平方米，占全年新增的储备的34.77%；一线城市土地出让金共计383亿元，占2015年全部新增土地资金的64.68%。

　　对比数据可以看出，华润置地今年在二线城市投入的资金和土地储备比重都有较大程度的增长。

　　不过，招商证券高级分析师苏淳德对观点地产新媒体表示，这并非是华润在今年偏重于二线城市而轻一线城市，这与一二线城市的供地节奏有直接关系。

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年前4个月，一线城市出让优质经营性土地相较去年来说显得尤为稀少，北京只有3宗、上海1宗、深圳无地块出让。相反，二线城市的土地供应则呈现“大热”状态，包括苏州、武汉、合肥、南京等城市，地王、高价地频出。

　　“一线城市楼市从严调控，这也影响到土地供应情况，由于土地有限，地方政府更加倾向于旧改”，国泰君安高级分析师刘斐凡分析到。

　　他认为，华润置地一二线的战略并未发生根本性转变，其主要拿地区域也是其深耕已久的城市。受到去库存的利好，楼市成交旺盛，受其带动，各家房企在热点二线城市的热情也一路高涨。

　　吴向东回归与夺地步调

　　不论在一线还是二线，总的来看，开年这四个月华润置地在拿地方面都十分“凶猛”，目前投入土地的资金已达到接近2015年全年投入的五成。

　　在今年的业绩会上，华润置地首席财务官俞建透露，2016年的华润置地的销售目标是960亿。此前2015年全年销售额为851.5亿元，2014年为692亿元，2013年为663亿元。

　　从2013-2014年，华润置地销售增长4.37%，2014年-2015年，实现增长23%，2015-2016年，按其销售目标其增长率约为12.74%，如若增长率达到17%，华润置地今年便可晋升千亿房企梯队。

　　实现较高的增长与华润置地的策略转变不无关系。在早几年，华润置地策略并非是一二线为主，而是重点发展二三线。

　　如2010年和2011年间，华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二三线城市大举拿地，但随后的2012年下半年和2013年，三线市场逐渐萎缩，华润置地的毛利率也大受影响。2011年华润置地的毛利率为39.5%，2012年底下降至36.9%，2013年继续下降到31.4%。

　　其后，华润置地也积极调整策略，重点发展一二线城市。华润置地副主席唐勇曾在2015年中期业绩会上表示，未来华润置地仍然会积极地高度关注一线城市和省会城市，尤其是符合华润置地长期投资方向的城市土地，并积极地参与。

　　当初主导这一策略的正是于2014年11月曾提出辞职的公司主席吴向东，其请辞后，唐勇晋升副主席继续践行吴向东时期的战略布局。此后一年多的时间里，华润置地的主席之位一直空缺，似乎在等待着吴向东的归来，目前华润置地官网的领导人信息里吴向东也仍然以执行董事的身份位列第一。

　　目前，在离职近一年以后，已有市场消息传出吴向东回归华润置地的事实，而后据观点地产新媒体查阅，早前在华润置地桂林项目的奠基仪式就出现了吴向东身影，这也间接证实了吴的回归。

　　现在，尽管在所有的公开场合中，都是唐勇站在台前，鲜少见到吴向东的身影，但华润置地现行的发展策略却是着实深深刻着他的印记。

　　当下，华润置地通过布局一线平衡前几年投资三四线所带来的毛利率下滑局面；同时通过大规模融资、拿地，使企业规模正在冲刺进一步的提升。目前来看，成效已逐渐显现。

　　万象更新，正如14年前让吴向东扬名立万的深圳万象城的一样，尘埃落定之后，吴向东的华润时代还在续演新的故事。