“深圳房价那么贵 我想去看看 ”外来房企抢滩深圳路径解析

　　（赢商网深圳站报道）充满活力的深圳房地产市场，一直在上演一场群侯争霸戏。

　　尽管深圳本土已不乏万科、卓越、金地、鸿荣源、星河等大型房企，然而，房价连续18个月上涨的深圳市场，一直吸引着众多外来房企抢滩。这不，日前又传来奥园新入深圳的消息。

　　各路房企抢滩深圳市场

　　事实上，早在2009年前后时候，就已有多家外来房企排队入深。赢商网了解到，如今已进驻深圳的外来房企包括国外房企凯德中国；港企嘉里建设集团、和记黄埔（现更名为长地）、周大福、港铁等；闽系房企泰禾集团、中骏置业；华南知名房企奥园、恒大、碧桂园等；央企背景的信达地产以及其他区域的房企远洋地产、海航地产、奥宸集团等。

　　由于深圳土地资源有限，这些房企首次入深通过土拍等直接拿地方式并不多见，更多是以其他方式进驻深圳市场。

　　经济飞速增长，加之人口的急剧膨胀，有限的土地使得深圳不得不走上旧改之路。有数据显示，2015年深圳全市计划供应建设用地1600公顷，其中存量建设用地1170公顷，占总指标的73.1%。如此看来，加入旧改大军成为深圳房企生存下去的重要手段。

　　入深方式多样

　　A、旧改渠道入深

　　而外来房企亦有部分通过收购旧改土地方式，入主深圳市场，其中之一便是恒大地产，国泰君安曾如是评价恒大地产，"恒大将依托并购及旧改项目保持地产主业的高增长"。有数据显示，恒大地产通过旧改方式已在深圳拥有20个项目，总规划建筑面积1179.2万平方米，可售面积741.3万平方米，总合约销售额预计3700亿元以上。

　　与恒大类似的，远洋地产在深圳亦已有庞大的旧改土地储备，其中包括南联旧改项目既现在的远洋新干线，水湾1979、龙岗盛平村项目。

　　B、收购项目入深

　　另悉，远洋这三大项目均由收购所得。事实上，收购其他企业项目亦是外来房企进入深圳市场一种方式。其中，碧桂园便是联合汇联金融以股权收购的方式取得位于深圳市龙岗坂田片区的两个新地块，这亦是碧桂园首次入深。而奥园同样以收购方式挤入深圳，2016年4月27日晚，奥园发布公告称，以22.9亿元通过目标公司收购了深圳一住宅项目70%权益，资料显示，该项目此前由深圳泰富华澜湾置业有限公司获得。

　　凯德打造的全球第八座来福士广场同样以收购方式获得。据悉，该项目此前由一家深圳企业开发，后受累于金融危机急需资金周转，于是与曾购入该公司"债券股"债券的凯德置地达成股权置换协议。于是，该项目由凯德置地打造。

　　C、直接通过招拍挂方式

　　此外，碧桂园首次进驻深圳时候，其表示，无论是招拍挂还是旧改，都是碧桂园在深圳努力的方向。事实上，多家外来房企均表示，未来不排除通过招拍挂方式拿地，而尽管深圳土地稀缺，仍有外来房企以招拍挂直接拿地方式进入深圳市场。

　　这其中便包括泰禾集团，2015年12月，泰禾集团全资下属公司福建中维在深圳以57亿元的总价竞得两宗地，其中一块地楼面价达7.99万/平方米，刷新全国楼面价地王纪录。而此次购地也是泰禾集团2015年以来最大一笔土地支出。即便如此，业内人士仍表示，此次泰禾在深圳拿地的价格并不贵。

　　而打造了被誉为世界五百强深圳总部嘉里建设广场的嘉里，还是前海首个港企开发商，彼时的嘉里建设以38.6亿元成功拿下前海深港合作区一宗商业用地。

　　D、联合体方式入深

　　除上述所列方式外，还有通过与其他企业联合的方式进入深圳市场，如信达地产。早在去年12月22日的深圳土拍现场，信达坤润联合体与龙光地产展开拉锯战，最终，信达坤润联合体以30.3亿元夺得G11337-0101号地块。而这亦是信达地产首次现身深圳土拍市场，事实上，信达地产当时进入深圳时间并不长，此次拿下的坪山项目亦是信达地产进入深圳后首次独立操盘的项目，其彼时表示，未来在深圳还将有多个合作项目。

　　当然，深圳作为中国看世界的一个窗口，亦会通过招商引资方式引入外来房企，譬如周大福便是以这种方式成为全球商品购物中心招商项目的中选投资人。

　　各路外来房企抢滩深圳市场 究竟为何？

　　不同背景的外来房企接踵而来深圳掘金，究竟为何呢？而作为毗邻香港的深圳，吸引进入的港资房企并不多，赢商网特就相关问题采访了世邦魏理仕深圳研究部副董事郭丽萍女士。

　　赢商网：最近1-2年，大量外来房企抢滩深圳市场，主要基于哪些原因？

　　郭丽萍：事实上，外来房企进驻深圳早在2009年到2011年期间就有势头，而近两年这种现象更为明显。其中之一原因则与整个房地产市场两极分化有关。众所周知，现在三四线城市库存大，而深圳等一线城市房企去年则赚的盆满钵满。且深圳房价上涨在一线城市中更为明显，已领涨18个月，房价上涨快，利润率也相对较高，在三线城市楼市不理想情况下，深圳固然是一个不错的选择，大部分房企看到这一现象，因而希望能进驻深圳市场，这是其中之一原因。

　　从城市发展角度看，深圳创新企业多，活力产业、前海自贸区、毗邻香港，与香港合作模式等各种利好因素，深圳房价仍有上升空间，这些是外来房企排队进深主要原因，当然，也不排除一些其他细小原因。

　　赢商网：深圳虽然毗邻香港，进驻深圳的港企开发商并不多，贵司怎么看待这一现象？

　　郭丽萍：首先，香港本土近几年房地产市场发展本来就很好，而且现在港企代表在中国是一个退出状态，再者，深圳本土房企实力都相当强，要进入深圳市场并不容易。

　　此外，香港房企以开发商业地产方面居多，且更倾向于持有经营。而深圳写字楼却出售居多。不同的运营理念，港企会更为谨慎。

　　赢商网：外来房企斥巨资进入深圳市场，将会对深圳本土房企产生哪些影响？

　　郭丽萍：虽然部分外来房企以高于深圳此前地价进入深圳市场，但一定是在达到该房企内部财务能力指标等情况下，才会拿下该地块。而且对于这些房企来说，虽会压缩一定利润，但利润仍存在。

　　而于本地房企来说，在拿同一区域地块时，确实会因为外来房企耗巨资进入而付出比以往更高代价，但，我们会发现，其实本土房企在获得地块途径上方式更多样，招拍挂只是其中之一方式。

　　况且深圳可用于招拍挂土地已然不多，这一事实使得城市更新成为另一种获得土地手段。而深圳很多本土房企就是城市更新项目产权人，部分房企本来就在深圳扎根，跟城市更新项目原本权利人有所接触，因而在土地获得上更具有优势。