复牌压力下 中国奥园晚来的三份业绩报告单

中国奥园股票自2022年4月1日起于联交所停牌，至今已有15个月。根据上市规则，联交所可将已连续停牌18个月的任何证券除牌。

就中国奥园而言，联交所给出的除牌deadline为2023年9月30日。

同时，中国奥园收到的复牌指引内容包括：刊发上市规则规定的所有尚未刊发的财务业绩，并处理任何审核修改；证明并无管理层诚信及任何对公司管理和经营有重大影响的人士的诚信有关的合理疑问可能会未投资者带来风险及损害市场信心；证明公司遵守上市规则第13.24条以及向市场公布所有重要的资讯，供公司股东及投资者评估公司状况。

在这"危急存亡之秋"，中国奥园终于交出了三份迟到的业绩报告。

7月3日早间，中国奥园披露了2021年全年业绩、2022年中期业绩以及2022年全年业绩。

2021年、2022年内集团分别累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元、202.2亿元，合同销售面积约1096.1万平方米、209万平方米。

图片来源：公司业绩报告、观点指数整理

报告显示，中国奥园的营业额在逐年下跌，于2021年、2022年及截止2022年6月30日三个报告期内的总营业额分别同比下降约26.2%、62.6%、73.1%。从数据来看，中国奥园在2022年下半年的业绩明显优于上半年。

或许是得益于下半年的销售表现，虽然营业额大幅下降，但公司2022年毛利同比上涨107%，成功实现由负转正，在一定程度上缓解了企业流动性困境。2021年的毛利则同比下降174.2%。

报告期内，中国奥园录得毛利率分别为-23.9%、4.5%、1.8%。

在经营业绩下滑的情况下，2021、2022年该公司归母净利润跌幅同样严重，分别录得-330.75亿、-78.43亿，分别同比变动-659.9%、76.3%。

物业发展业务收入是中国奥园业绩的重中之重，于2021年、2022年提供了455.61亿元、153.53亿元的入账数据，占当年总营业额比例分别为91.1%、82.1%，收入同比下降29.3%、66.3%。

于2021年、2022年内，中国奥园完成交付物业的总楼面面积分别为558万平方米、209万平方米，分别同比下降19.0%、62.5%。2020年则完成交付面积689万平方米。

同时，由于占物业组合比例较高的住宅性公寓的平均售价不断在下跌，所交付物业的平均售价于2021年降至8169元，同比下降12.6%；2022年进一步下跌10.2%至每平方米约7335元。

截至2022年12月底，奥园共拥有267个项目（2021：283个），总土储达3083.3万平方米（2021:3598万平方米），权益建筑面积约2489万平方米（2021:2821万平方米）。同时，拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平方米，规划可售面积约1356万平方米。

各种数据来看，奥园似乎在"缩水"。

集团截止2022年12月31日，资产总额约2344.26亿元，较2021年底的2614.23亿元缩减约10.3%；负债总额2520.63亿元，与2021年的2689.53亿元相差不大；流动比率则持平，依然为0.9。

另外，集团截止2022年底拥有约51.1亿元的现金及银行存款，以及42.31亿元的受限制银行存款，合计拥有总额93.41亿元，而2021年这个数值为184.15亿元。

在公司现金存量下降近一半的情况下，集团的债务规模仍然不小。

2022年底，集团银行及其他借款约为762.94亿元，优先票据及公司债券约为327.56亿元，合计1090.5亿元（2021：1144.08亿元）。

更值得关注的是，当中按需要时偿还及1年以内的债务共有994.46亿元，占上述债务总额比例约91.19%。

不过，天无绝人之路，中国奥园还是得到了喘息的机会。

7月2日晚间，中国奥园公布了债务重组相关公告。

截至6月30日，奥园与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33.01%）组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。

根据协议具体方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年；同时，中国奥园14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

其中，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园权益入账。

据此，若重组方案完成，中国奥园的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率得到改善。

而境内方面，奥园已陆续达成包括公司债和非标的展期安排，其他境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商阶段。

获得展期并不能彻底解决问题。另一方满，为了还债，中国奥园也在不断出售资产。

今年2月16日，中国奥园公告称2.56亿港元出售奥园健康29.9%股权予南粤基金，预期奥园集团将从出售事项实现估计亏损约4476.6万港元。

5月12日，中国奥园宣布出售加拿大项目，此次出售事项的所得款项净额预计约为4850万加元，而中国奥园估计将为此录得亏损约2022.6万加元。

即便亏损也要出售资产回笼资金，足以中国奥园的急切。

中国奥园曾在公告里多次强调"保交付"是重中之重，意在盘活更多受限资金，力保运营稳定。同时表示公司将加快销售回款，持续探索出售资产的潜在机会，以创造流动资金，缓解或解决债务问题。

数据显示，今年1-6月中国奥园已交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米，已经超过2022年完成交付物业209万平方米这一成绩。