雅居乐负债已回落至正常水平 盈利将会有明显提升

　　5月13日，雅居乐地产控股有限公司股东会如期在香港举行。

　　虽然利润下降、融资成本依然是被提得最多的几个词，但是相比3月份雅居乐2015年年度业绩会时媒体对原因的追问，此次的股东会上，公司管理层做了什么来改善这一状况则成了股东们最关心的问题。

　　对此，管理层表示，未来三年已有计划加大开发，2016年雅居乐在销售价格和收入方面都会有明显的改善，并且期望2017年利润可以提高10%。

　　今年以来，雅居乐已先后数次发行境内公司债券以降低融资成本和风险，对于有股东问及前年曾提出的供股融资方案，主席兼总裁的陈卓林表示，暂时不考虑以增股的方式融资。

　　利润提升空间大

　　数据显示，截至2016年4月30日止的四个月，雅居乐的累积预售金额为168.5亿元；累积预售建筑面积为170.8万平方米；平均预售价为每平方米9862元。

　　2015年同期，雅居乐累积预售金额为108.1亿元；累积预售建筑面积为114.8万平方米；平均预售价为每平方米9411元，2015全年确认销售均价则为8642元/平方米。

　　对比前后数据可发现，除累计预售金额和预售建筑面积增幅明显，售价方面也有了一定的改善。

　　“中山、贵州、广州、南京大部分地方最难的时候已经过了，今年的售价和收入肯定比2015年要好很多。”雅居乐管理层表示。

　　因市场整体去化难度加大，而雅居乐多数项目位于三四线城市，为了去库存，去年雅居乐不得不降价清货，导致毛利等受到影响。但2015年末大部分库存已完成去化，因而今年会加大开发力度，大部分项目售价也会逐步回升至约1万元每平方米。

　　以中山市场为例，今年以来，雅居乐在中山市的项目整体均价已从此前的6千多增加至9千多。截至目前，雅居乐累计预售额已超170亿元，回款近40%。

　　同时，雅居乐现有约3500万平方米的土地储备，平均楼面地价仅1200元/平方米左右，“所以利润空间和发展空间很大。”

　　对于利润的预期，“2016年肯定好些，但不会好太多。2017年有可能会提高8%，期望有10%。”

　　管理层透露，未来三年会通过并购、合作等不同方式寻找好的项目，加大开发力度。今年会拿一百多亿作为购置土地的资金，并估计今年的销售额有460亿元，期望值是500亿元。

　　降低融资成本

　　除针对提升利润制定相应措施和计划外，早在年初，雅居乐就有意地调整债务结构，频繁发债、贷款融资，同时偿还境外债务。

　　雅居乐于1月12日至1月13日期间，向合资格投资者公开发行了为期五年的16亿元境内债券，票面利率为4.7%。

　　2月25日有媒体报道，雅居乐正筹措一笔33.15港元(4.30亿美元)的三年期贷款，资金用于再融资及运营资本。

　　截至3月份业绩会时，雅居乐总借贷额400.3亿元，其中境内债务占比47.4%，境外债务占52.6%。于2016年上半年到期的债务达到121亿元，下半年则为43.87亿元，不过当时已偿还53亿元。

　　4月29日，雅居乐再次公告称，非公开发行规模上限为30亿元的公司债券申请获得通过后，将向合资格投资者发行总额12亿元的首期境内债券，票面利率决定为5.8%，为期四年。

　　此外，为更有效拓宽融资渠道、高效募集资金，雅居乐去年就启动了将物业服务合同应收款进行资产证券化的业务，并于今年2月26日成功发行了雅居乐物业服务债权资产支持专项计划，发行总规模11亿元。

　　值得一提的是，有股东问及，为了降低负债和融资成本，此前雅居乐筹备的供股融资计划未来会否再提上日程。

　　观点地产新媒体查阅此前资料了解到，2014年9月22日，雅居乐曾发公告称，拟以供股方式，按合资格股东于记录日期每持有五股现有股份获配发一股供股股份的基准，以每股供股股份4.00港元的认购价发行约6.96亿股供股股份，藉此集资约27.85亿港元。而供股所得款项净额将用于雅居乐为现有债务进行再融资及作为集团一般营运资金。

　　对于该供股融资计划，不少业内人士都认为将有助于改善雅居乐的负债情况。但在雅居乐公布该计划后，当天中午其股价即遭抛售，跌幅6.9%。

　　对此，瑞信等投行和券商分析指出，当时业绩不理想的雅居乐采取了以价去量策略，导致利润率和资金回笼都受到影响。或基于资金的压力，雅居乐才选择5:1的偏低的供股价，以求吸引股东供股，从而实现融资，增加现金流，降低负债率。

　　股东会上，管理层表示，雅居乐负债已回落至行业正常水平，资产净值亦有所增加，按市场情况来看，雅居乐拥有的土地、物业等总资产值已经超过1000亿，正资产值也达到了400亿元左右，因此，“增股融资的方式暂时是不会考虑的。”

　　观点地产新媒体了解到，于2015年12月31日，雅居乐的净负债比率为64.0%，较去年同期下降了11.2个百分点。

　　“今年会加大融资，主要是发行公司债券，一是为了减低融资成本，二是降低内部风险。”