房企陷 “增收不增利”困境 “面粉贵过面包”现象加剧

　　房企普遍陷入了“增收不增利”困局。

　　中原地产研究部统计数据显示：截至日前，公布2016年4月销售业绩的企业合计有32家，合计4月单月业绩为2203亿，环比3月微跌3.8%。在一季度大幅度上涨后，房企4月份受一线城市成交量下调影响，整体成交开始冲高回落。这32家企业在4月的销售面积为1786.97万平米，环比3月下调4.5%。

　　但不少房企销售额同比仍在上涨。

　　以龙湖地产为例，截至2016年4月末其累计实现合同销售金额200.1亿元（人民币，下同），同比增长85%。

　　销售额的高位并不代表房企赚钱。中原地产数据显示，122家房企在2016年一季度的净利润合计为142.6亿。同比2015年上涨8.5%。71家房企出现了利润同比上涨。但从净利润率看，122家房企平均净利润率为6.8%，相比2015年同期的10.3%左右呈明显下调。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2015年房企开始出现增收不增利的现象。宽松的政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但一二线市场回暖，三四线依然处于调整过程，以价换量在持续。另外，一二线城市过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企去化速度。2015年开始的地王频现，也透支了房企利润。

　　2015年是房企告别两位数净利润率的第一年，达到9%。而2014年房企的平均净利润率为10.5%，在2013年净利润高达11.97%。2016年一季度6%-7%的净利润率已经是历史最低。

　　张大伟称，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。地王依然频繁出现，大部分标杆房企拿地集中在一二线城市，造成了地价普遍超过房价的现象。而这种现象还在加剧。

　　5月13日下午，南京市共拍出了七块土地，其中位于河西南的三幅地块引起了30多家开发商的鏖战。最终，葛洲坝以总价32.8亿元，楼面地价45213元/平方米拿下河西南G14地块，成为南京新地王。

　　各家开发商开始用高地价营销当前楼盘。21世纪经济报道记者在旭辉6号院售楼处看到，开发商赫然摆出了“数据不会说谎，南城地价节节高”的宣传栏，悉数列举了北京大兴“面粉贵过面包”的现象。

　　据伟业我爱我家统计，北京大兴区2006年楼市成交均价为5531元/平方米，2015年成交均价为27485元/平方米，十年内房价每平方米翻了近5倍。且过去几年，楼面单价超过5万的土地有9宗在大兴。

　　深耕大兴区域多年的旭辉集团北京事业部副总经理陈骁表示：“2012年旭辉做了大兴的第一个项目，当时的地价1.09万。2014年年底、2015年年初旭辉又将重点布局在大兴，其中我们拿的黄村地块的楼面价已高达3.7万。”

　　张大伟认为，预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而行业内竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险将加剧。目前很多房企在加强成本控制及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。

　　以最近出售股权的浙江最大房企嘉凯城为例。盈利能力有限，加上销售不振，最终使其债务规模不断上升，净负债率在2015年高达809.6%。克尔瑞研究中心分析师房玲称，作为国企，嘉凯城的融资成本2015年依然在10%以上。在销售不见起色的情况下，销售管理费用平均每年的花费却在6-7个亿，直接导致嘉凯城多数年份的销售管理费用率都在11%以上，最高甚至达19.41%。

　　最新消息显示，嘉凯城前三大股东浙商集团、杭钢集团、国大集团已与恒大地产签署股份转让协议，后者以3.79元/股受让嘉凯城52.78%股份。另外，恒大地产拟以4.21元/股要约收购剩余股份，要约收购期限为30日。