商业地产为何一地鸡毛？恶性竞争还是定位失准？

今年第一季度末，菜市场里时令的大蒜犹如股票的涨停板，价格真是晃人眼目。推测判断，今年下半年以及明年的大蒜的价格应该可以回归自然并会“撮堆卖”，因为农民看到当前大蒜的高价格，要追求短期高利润就会一定跟风大面积种植大蒜，而后导致国内各地区产量过剩，大蒜价格暴跌的情形。

现如今中国国内各地持续“高烧不退”的商业地产项目开发道理也是如此，只不过商业地产的立项、开发、入市、运营周期要比种植大蒜“来的晚一些”。

一、官员急功，商人急利

很多人都在讲中国的商业地产发展跟欧洲发达国家没法比，差距太远。我认为，这只是表象。一方面，我国的GDP指数主要依靠地产开发的单指数迅速攀升，各地时任政府主管官员都想在自身当政期间创造管理政绩，所以通过“引诱”、交换、出让、强压、优惠、政策等手法“迫使”一些想被“合法利用”的开发商摘牌开发土地；另一方面，开发商愿意开发商业地产与上述因素虽有直接的关系，但深层次原因就是商业地产利益诱惑之大，有利可图成为商业开发商大肆开发推进的关键动因。

二、政策风向，蜂拥而至

中国政府在住宅地产领域系列性出台政策限购，导致开发商将开发住宅的规划逐步转移到商业地产等开发领域上来，而且是跟风的、快速的且带有盲目的。开发商这种对商业地产的热衷并非酝酿已久，而是受政策所限一时的兴起，导致国内各地城市商业地产项目犹如雨后春笋般如火如荼地进行开发建设，这些商业项目能否正常在入市后进行盈利或走上正轨，显然没有理性结合地区商业形势进行科学考量。

三、规划缺失，恶性竞争

商业地产项目的正常经营是需要定量、常态、反复性消费群体进行支撑，也就是区域性人均商业面积比值，比值越低，经营效果越好，反之就越差。我国政府主管部门对城市规划的最长“纸面“年限是十五年，更多只是政府的形式主义而已，政府主管部门并非按照实际商业地产发展的可行性、人均性、消费性、使用性以及在实用性层面做出分析判断。当然，本身中国在民用城市规划方面智库不够发达，所以确实在某种程度上也为难了我们政府的主管领导，导致不能正确、合理的做出长远理性判断。

四、商业开发，资金紧缺

综合而谈，商业地产开发投资资金，每一个商业地产项目的开发资金少则上亿，多则几十亿、甚至上百亿，而开发商往往仅能拿出前期投入项目占总投入约15%-30%的自有资金，其他资金来源更多要依靠银行贷款、商业产权出售以及其他融资渠道来解决。在开发商自有资金达到投资预警红线时，国家宏观调控政策导向使得在银行的贷款难度系数陡然增大，除了现今各种高利贷外的直接融资渠道窄、借力外来资本的能力又有限，故此导致商业项目开发的进度缓慢，即使能有部分资金注入，但对于项目整体投资的资金缺口也只能说是杯水车薪，以至于我们所到国内的各个城市，都能看到长达几年都无法复工的商业地产项目夭折的景象。

资金链就是开发商开发商业地产的生命线，商业地产的属性又不同于住宅地产，预售回收资金的指数不像住宅地产一样顺畅，毕竟是商业项目，投资者、经营者都是“不见现铺不下定”的思路，所以开发商如果像住宅地产一样想通过预售商铺而进行回款进而推进项目进度，这些零散资金显然很难前行，因为资金是商业地产开发的基石。

五、设计瑕疵，定位失准

我曾经在很多场合多次讲一个问题：商业地产开发不同住宅地产的开发，摘牌拿地后开发商按照政府主管部门批复地块的各类经济指标结合自身所看过或了解的案例，就将设计诉求传递给建筑设计机构而进行项目的规划方案设计、建筑设计。注意，是将商业项目的定位规划方案交给建筑设计机构，而不是商业地产专业机构，这是商业项目在娘胎里就要出现的问题。

建设设计机构的任务是在满足地方政府批复的地块经济数据指标前提下，结合发展商老板或公司决策想法进行规划设计，这显然不是按照项目入市的未来商业地产市场进行的有针对性的规划和设计，以及不是按照项目是否能够在该区域存活而考量，显然做出的这一步是错误的。2009年，鄂尔多斯的地产在没有崩盘前，走在东胜区，商业地产项目可以用“一步一景”来形容都不为过，每个项目都是城市综合体，都有购物中心，试想即使鄂尔多斯的经济不崩盘，密度如此之高的商业项目经营之地，会有经营好的项目吗？！

术业有专攻，建筑设计机构不是商业地产运营公司，所以在一个商业项目投入使用后的商业实用性、可利用性、价值性、商业市场专属性等问题不能预见很多，有的只是一些市场上的案例参考。这不是建设设计单位的错，因为他们有他们建筑设计的专攻。但是，如果商业地产的开发步伐走对，显然商业项目在入市后上述问题就有可能规避或减少。经常接到一些开发商的诉求，问题大都是自身项目已经建成或者要进行改造，难点是前期设计考虑不周的失误导致现在调整难度大或无法进行调整，这就为商业经营带来了较大不利。

六、既得利益，卖完就走

我国的商业地产起步晚，国外商业地产开发商大都长期持有商业物业，只租不售，但是在中国，在开发住宅地产的思维和惯性驱动下，很多开发商在商业地产开发上也是抱着“卖完就走”的思维属性，我想开发商老板的思维一定是：开发、出售、利润、在开发或在投资的循环周期理论，显然都希望这个周期越短越好，在以既得利益和以赚取丰厚利润的前提下，谁还对商业地产项目做出美轮美奂的规划和精雕细琢，又有哪个开发商愿意像日本六本木新城，前后进行严谨科学的论证、开发、在论证累计17年的开发建设？！显然在中国不会有，如果有那项目一定有问题。

七、无序开发，布局失衡

很多城市，尤其是现在国内的中小城市、县级市的开发商，在拿到地后就动工盖楼，项目的沿街一定会留出商铺面积或是商业街区，这就是所谓的商业地产中的一种价值形态。地块相连，沿街商铺相通，俨然“清明上河图”的“繁荣景象”。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应性，更造成了商业区域网点布局的严重失衡。

八、同质商业，缺失差异

原本一个区域内的商业项目可以正常经营，当中国城市化率指标被政府强制提升后，更多的商业项目使得区域内的商业项目之间产生了商业经营上的竞争和不平衡性。本身在中国，商业地产开发商多是拿来主义，效仿知名商业项目或其他城市经营较好的项目，造成一个区域内商业业态与落位品牌基本同质化、毫无特色可以，消费者开始热衷于“消费价格战”。

没有商魂的商业地产项目一定没有核心竞争力，导致各个商业项目经营与品牌落位都是大同小异，并无明显区别，经营流水额下降严重，业绩惨淡。当然上述谈到的商业地产的无序开发与布局规划失衡是经营不佳的“罪魁祸首”，但关键是自身如何穷则思变，才是出路。

九、行活操作，害人害己

本身商业地产与商业领域的专业人才就不多，国内的院校开设商业地产与商业的专业可算寥寥无几，所以正规军从业人员都是半路出家或该行而来。由于缺乏系统的专业理论知识以及不能定期学习国外先进的项目案例经验，就会使操盘手的实际经验欠缺，只能按照已有较为成功的商业项目模仿操盘，殊不知商业地产由于本身综合特殊性，复制模式导致成功很难。加之一些想挣快钱不负责任商业公司，为挣招商、销售佣金，并以签约为王的“指导思想”，根本不会考虑商业项目的前景、特点差异、价值提升等问题，导致项目后期遇到各种风险甚至是法律纠纷，行活操盘商业毁了项目。

十、复合人才，市场奇缺

一个商业地产项目的开发是一个系统工程，相比住宅地产开发在户型与朝向、环境与园林、绿植与休闲、停车与便捷等专业技术要求，商业地产的开发实施则是具有更多、更高的综合性要求，这就需要跨界型、复合型专业人才去完成。

住宅地产的性质是人居生活的消费，商业地产的属性侧重于经营和增值，况且商业地产是作为商业经济产业价值链条中最基础性上游产业，造就了商业地产不光要考虑建筑形态、经济指标、商业特点、功能使用、空间合理，还要有涉及商业经营所连带的产业经济、消费人群、市场特点、收入水平、商品定位等综合因素。这些都需要具有复合型的专业人员，才能减少或规避在开发过程中不必要的问题出现。例如，在考虑商业项目核心地位的同时就已经要考虑功能分区后落位品牌与工程物理条件的关系、要考虑动线宽度与出房率及投资价值的关系、要考虑灯光照明与空调节能及运营周期费用的关系、要考虑餐饮业态排烟与主入口及中庭气味的感受……

人非万能，但人所不能。所以商业地产开发如果没有专业、复合型人才进行把控，前期开发一点的闪失就会导致商业项目在后期的“欲哭无泪”。