调整转型阵痛期如何突围？开发商品牌商或存致命误区

　　编者按：2015年，成都零售商业市场总存量突破600万平方米，在中国二线城市中居首，2016年，库存持续攀升。与此同时，成都新开购物中心数量也在不断增加，新老购物中心扎堆，竞争态势呈现白热化。在这样的市场大环境中，成都部分购物中心开始思考转型升级之路，赢商网四川站特推出“成都购物中心调整调查系列报道”，直击各大购物中心的调整路径，解读调整过程中的制约因素与破局方法。

      随着商业地产市场行业竞争的不断加剧，近段时间以来，成都成批的购物中心开始调整转型，从小的品牌调整到整个购物中心战略转型的应有尽有。而随着调整的不断深入，部分购物中心开始显得力不从心、手足无措，在业态调整与品牌引入方面毫无章法，肆意而为。那么，在成都商业地产行业大环境下，购物中心应如何安全度过调整转型阵痛期成功突围呢？对此，第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华先生接受了赢商网专访，为我们解读了转型浪潮中购物中心和品牌商分别存在的误区以及应如何应对转型升级瓶颈突破重围的方法。

第一太平戴维斯华西区商铺部董事 邓耀华

　　竞争态势不断加剧 “治病”还需找准“病因”

　　由于市场大环境的不断恶化以及高存量、同质化问题持续施压，成都不少购物中心在2016年开始了调整转型计划，但涉及到具体如何调整内部品牌、如何制定未来发展方向等问题时却各有各的做法，调整完毕后所收到的效果也不尽相同。同时，品牌商同样受到市场大环境的巨大影响，部分品牌的店铺毛利润出现下滑，而成都某些商圈则出现了品牌商集中迁移至另一商圈的现象。

　　对于以上现象，邓耀华表示：“开发商在做调整之前首先要明确的是调整的最终目的，不要为了调整而调整。购物中心在商家撤离之后不要盲目地去找另一个品牌来填充，要真正弄明白自身项目所需要的是什么。”许多购物中心在面临商家突然撤场尤其是主力店撤场时会显得慌不择路，此时但凡有一个品牌商表示有意愿进驻，那么所有者们就更容易犯错误。“阶段性的头痛医头脚痛医脚的方法，看起来可能是‘解药’，实际上可能会让‘病情’更加恶化。”邓耀华说道。

　　在购物中心转型升级的过程中，瓶颈同时存在。那么，在成都商业地产市场转型升级的过程中，主要的制约因素是什么呢？邓耀华提到了两点：“首先是对原有租金的预期。对于一个市中心的成熟项目而言，由于市场环境的影响，亟需更好的品牌来替换原来经营不好的品牌，但出于自身对租金的预期并不想做出让步，这是一大限制因素。其次，团队的专业性亟待提高，商场出现大面积商家撤场或主力店撤场，而运营团队却未能提前知晓并及时做出补救措施，最终导致出现大面积空铺的后果。”因此，对租金的合理调整以及自身专业团队的建设成为购物中心必须去面对的现实问题。

　　业态调整很冒险 品牌内部创新可考虑

　　面对市场环境的日益恶化以及高供应量高存量问题的不断凸显，购物中心以及品牌商们所寻求的“救命良药”又是什么呢？对于成都市场而言，某些新增购物中心又该如何脱颖而出，在激烈的市场竞争中求得一席之地呢？对此，邓耀华表示：“转型升级的重点在于创新，而对于一个新项目而言，业态的创新显得非常冒险和不明智。相反的，品牌内部的创新则非常有市场前景。”

　　而之所以说作为一个新的项目尝试新的业态非常危险，是因为：首先这些新的业态元素在市场还没有经过验证，轻易尝试很容易折戟；其次，在项目开发和招商周期完成的时候，原有业态的概念或许已经在这个市场遍地开花，此时再推出来已经不再是新业态；第三，开发商自身的长远计划是否明确，是只需要搭建一个平台静待融资或者收购方的到来还是想长期持有做生意。所以，总的说来，一个新项目要尝试新的业态需要冒很大的风险。那么，创新从何而来呢？品牌内部。目前，购物中心内的很多品牌都给我们做了很好的示范，例如跨界组合的模式、集合店模式等等，一个单纯的咖啡店可以升级打造为生活空间，不仅有咖啡，还可以有书籍、摄影器材、甜品、轻餐、花卉等等，在有限的空间范围内创造无限种可能，这便是创新。

　　而对于购物中心转型升级的具体方向，邓耀华也提出了自己的看法。首先是运动方面，在全民健身的大浪潮下，包括健身房、零售品牌、瑜伽等多个方面的业态未来将会成为发展重点；其次，以护肤品、化妆品为主的一些品牌也在逐渐成为热点，且在用户体验方面可多做延生，例如零售店内开设spa馆等等，可让品牌附加值最大化；第三，对于珠宝，购物中心可以考虑在这方面重点布局，除了高单价的一些品牌之外也可以多尝试一些比较低层次的品牌，这些品牌虽价位不高但连带率却非常高；第四，腕表，该业态虽然受到诸多因素的影响一直未曾爆发，但目前这些影响已经退却，可以考虑重新开始布局，未来上升空间较大；最后，维多利亚的秘密大店或许会单独成为一个热点，面积更大种类更为齐全的“维多利亚”会在短时间内成为爆点。

　　而对于品牌商家来说，在进驻购物中心前或者决定是否从一个项目撤离前，邓耀华认为最重要的看两点：“第一是购物中心所有者在应对目前市场发展趋势时，是否有自身全面的短期以及长期的对策；其次，品牌自身的定位与项目所在的商圈客群以及项目定位是否吻合。”

　　总的说来，调整迫在眉睫，但为何而调、怎么调，才是目前购物中心所有者们首先要弄清楚的问题，为了调整而调整，头痛医头脚痛医脚，等来的或许只有“病情更加恶化”的结果。