张华容：轻重并举 红星商业推出全产业链资产管理业务

　　编者按：用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在商业地产发达国家，轻资产发展模式已经较为成熟，而在国内，轻资产离我们还有多远？还需要从哪些方面努力掌握轻资产模式进化逻辑？ 且听且看2016年6月成都“2016中国商业地产模式创新论坛”。在此之前，赢商网推出“国内轻资产运营商发展状况调查系列报道联动”，了解国内商业地产运营商的发展情况，以及轻资产路径的实操经验和机遇挑战，分享商业地产人对轻资产模式的思考和解读。

　　近年来商业地产的井喷式发展，使得库存问题成了业界关注的焦点，大量开发停滞、经营不佳的项目则成了库存中“难啃的骨头”。

　　赢商网了解到，在目前的土地市场上，多数综合地块开发都会涉及商业地产，然而，商业地产投资大，回报周期长，很多开发商缺乏运作经验和专业的团队，“难啃的骨头”变成了“烫手的山芋”。

　　当大量开发商深陷商业项目高库存之时，红星商业适时推出了一整套资产管理服务，以实现资产运营、资产盘活以及资产升值为目标，为地产合作伙伴创造持续收益，解决现实问题。

上海红星美凯龙商业管理有限公司（简称红星商业）董事长 张华容

　　红星商业开启“轻重并举”之路

　　2015年，福州、天津爱琴海购物公园开业，这也是红星商业聚焦“资产管理业务”的开始。自此，红星商业开始的“轻重并举”发展模式收效明显。

　　据红星商业董事长张华容介绍，红星商业强大的运营能力，是资产管理业务得以实现的重要基础。

　　资料显示，北京爱琴海项目2015年全年客流同比增长46%，全年累计销售同比增长48%，项目出租率与租金收缴率都达到了100%；2015年开业的福州、天津爱琴海购物公园更是以46.8万人次和35.6万人次的开业当日客流，刷新了所在地区的商业记录。

　　今年8月，红星商业资产管理服务的又一标杆性项目——唐山爱琴海购物公园即将开业，这也代表着作为国内领先的不动产运营商，红星商业开始通过自身的专业运营能力，去撬动海量的商业地产存量市场。

　　 “选择发展资产管理业务，与红星商业自身具备的全产业链服务能力密不可分”，张华容告诉赢商网。

　　所谓全产业链，就是从前期筹建到招商运营最后实现资产资本化，用全链条的服务，在各个环节帮助开发企业完成价值提升。

　　张华容还表示，红星商业之前的服务案例，也就是多家已经成功运营的爱琴海购物公园，体现了红星商业的全产业链服务能力，对红星商业资产管理业务的拓展做出了很好的业绩支撑。

　　瞄准商业地产“去化难题”

　　张华容告诉赢商网，轻资产不是一个概念，轻资产的发展更不能脱离整体市场的发展，而要始终围绕解决更多企业，尤其是开发企业的实际困难作为切入点。

　　红星商业深谙这一点，推出的资产管理业务，主要围绕海量的商业地产存量市场，依靠强大的运营能力去提升合作收益。用八个字概括就是“解决问题，创造价值”，也是所有轻资产模式与轻资产团队的发展之路。

　　红星商业解决商业地产去化难题的能力，尤其体现在商业地产全产业链上的五大关键节点——选址的前瞻性、筹建流程的把控、设计的商业满足性、运营收益的持续提升以及良性的资本循环与退出机制。

　　另一方面，红星商业没有放松在资产管理服务中对其运营的爱琴海购物公园这一品牌的保障。据张华容透露，红星商业在业务拓展中，对于项目的准入有着详尽的标准，而且为了精准匹配客户需求，2016年红星商业还推出了爱琴海城市广场这一品牌，用以满足三线城市蓬勃兴起的商业需求。

　　这些市场动作背后，都来自于红星商业服务客户的核心思维：为合作伙伴提供更具针对性的服务。

　　政府、资本与管理方缺一不可

　　尽管库存中的商业项目成了“烫手山芋”，但商业板块所产生的持续租金收入以及对整个地块价值的抬升仍吸引着大量开发商，也考验着商业地产的开发运营团队。

　　虽然目前这块市场热度快速提升，但就国内的商业地产而言，轻资产想要获得长远发展，离不开良好的环境。

　　张华容认为，轻资产的发展首先需要目前市场上涌现更多的专业运营公司，通过自身专业的服务，为地产合作商或者资本方创造持续的价值。这是所有轻资产模式的根本，失去了这个内核，即使初步有了轻资产的合作，后期也不会有长久，因为一个好的模式一定是各方各取所需，共同实现价值诉求。

　　另一方面，资本方要逐渐介入进来，完成轻资产运营中重要的资本化目标。如果说运营是根本，那么资本化就是最终目标，也是所有参与者能够实现价值提升的最终方式。

　　对于政府，张华容则认为，如果像REITs这类资产渠道逐渐开放的话，将会为整个市场内的参与者提供更大的空间和可能性，这同时需要政府相应部门与市场的逐步磨合与探索。

　　6月下旬在成都举办的“2016中国商业地产模式创新论坛”，将以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，聚集众多知名开发企业、基金投资机构与连锁品牌，共同解码“轻资产”发展模式。 

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