孙宏斌的地王化解术:不买地 转而并购被低估项目

　　导读

　　曾经疯狂拿地王的孙宏斌如今也意识到地价高危的风险。融创中国今年在北京土地竞拍市场曾报名几次，但包括昌平、大兴的竞拍最终都没有参加。管理层透露，公司今年谈了几个并购的新项目，而并购的前提是寻找他们认为目前相对被低估的产品。

　　4月27日，一向鲜少出现在朋友圈的融创中国董事会主席孙宏斌转发了北京壹号院的广告。该楼盘售价高达165000元/平方米，有可能成为中国成交单价最高的豪宅项目。

　　北京壹号院是孙宏斌三年前通过公开举牌竞得的地王项目。当时楼面单价高达7.3万元/平方米。从拿地到开盘，已经有三年时间。

　　孙宏斌已经意识到地王的风险。他在接受21世纪经济报道记者采访时表示，由于拿地比较贵，北京很多项目都已经被豪宅化，但是卖的项目又处于亏钱状态。北京、上海很多地王迟迟不入市就是因为，入市就可能危险。

　　曾经被称为“拿地偏执狂”的孙宏斌，如今已经很少出现在土地竞拍现场，而是转身变为“并购狂”。5月19日，融创中国对外宣布，以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司所有股权。

图片来源：21世纪经济报道

　　化解地王

　　北京壹号院的入市时间比预计推迟了一年。

　　在北京豪宅市场上，标出天价未必售出天价，但由于土地昂贵，北京壹号院需要真的卖出天价。165000元是目前该项目的成交单价。按照孙宏斌的预期，湖边的湖景房需要卖到30万元/平方米。

　　尽管孙宏斌对外声称，北京壹号院的推迟入市是由于工艺复杂，样板间总有其不满意的地方，但对于已经普遍豪宅化的北京市场而言，北京壹号院的入市压力并不小。

　　这是一个并不难理解的逻辑。孙宏斌解释称，当一个房子（总价）超过3000万，甚至达一个亿的时候，对于富豪阶层而言，在全世界就有很多选择。这时候选择你房子的机会就很小了。

　　融创中国北京公司高级副总经理楼艳青表示，5月第一周，北京壹号院认购金额为5亿元。按照其主推户型面积在249平方米-1000平方米之间推算，5亿元对应的客户应当在5个-10个之间。

　　作为融创豪宅的操盘手，楼艳青的任务是找到这样的客户。楼艳青透露，他们接待了不少客户，目前成交的客户中30%-40%几乎是家喻户晓的人士。

　　金字塔尖的客户比豪宅更稀缺。一个细节是，为了彰显房子的珍贵，楼艳青曾希望在北京壹号院也推行缴纳100万预付款才可以看样板间的特殊方式，但被孙宏斌否决了。这样的方式，楼艳青曾在位于北京东二环的使馆壹号院推广过。项目售价在120000元/平方米。

　　市场瞬息万变，豪宅市场尤甚。北京壹号院的客群定位与融创中国团队最初定位仍有差异。楼艳青称，“从目前的客群结构来看，客户是中国最精英很阳光的成功人士，我们发现70后、80后成为主力。”

　　在以往的房地产市场，时间是解救地王的良药。开发商通过囤地等方式，最终都可以选择一个良好的时机出售。但随着高价地成为普遍现象，被豪宅化日益明显。

　　CRIC研究员杨科伟称，行业结构性过剩、城市市场加剧分化的时代，项目操盘者想法和能力千差万别，这使每一幅地王的“钱景”都充满不确定性。因此只能在项目定位、产品设计、销售推广、社区服务等所有后继环节尽可能化解之前“冲动”的后果，最终形成一个良性循环的闭环。

　　杨科伟表示，单价地王地块由于拿地成本高，因而需要以较高的销售价格面世，以保证企业的开发利润，这类地王地块往往需要等待市场时机入市。

　　应对泡沫

　　并不是所有地王都能如愿“解套”。击鼓传花的游戏正在愈演愈烈。

　　2016年以来土地市场一直高温不退，从年初的杭州信达地王开始，“面粉贵过面包”似乎成为常态，南京、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）、杭州、上海等城市地王纪录屡被刷新。

　　曾经饱受高价地之痛的孙宏斌也看到了市场风险。孙宏斌表示，“每家开发商买地都有自己的看法，但我自己觉得风险特别大。房价涨这么快，使后面很多年的涨价空间没有了，地价比房价（上涨）还要快。经济形势下行，房地产却一枝独秀，这肯定不对。苏州房价这么多年一直是在2万元/平方米，南京的房价都没有超过3万元/平方米，但如今土地楼面价超过3万甚至到4万。”

　　孙宏斌鲜少做出的肯定结论是，地价有泡沫。并表示，他们会非常地小心。

　　北京区域总经理荆宏透露，公司今年在北京土地竞拍市场曾报名几次，但包括昌平、大兴的竞拍最终都没有参加。“不在土地公开竞拍市场上拿地并不是因为我们不拿新项目，我们谈了几个并购的新项目，利润对我们来讲是更合适的。”

　　并购的前提是寻找他们认为目前相对被低估的产品。比如，今年7月份，融创中国即将推出北京壹号庄园别墅项目。他们认为，近些年，相对北京城市公寓的涨幅，别墅的价值被低估。

　　北京壹号庄园前身为位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯，这是个已有十年历史的老项目，容积率为0.3。东方普罗旺斯原规划有550栋独栋别墅，现仍存有150栋独栋别墅及5万平方米的平层别墅待售。据称，其中有76栋别墅已经取得销售许可证。其主力户型套总价为4000万元-7000万元，另有12栋10亩大院楼王级产品，号称总价3亿-5亿元起。融创中国此前还介绍称，该项目整体货值将达百亿元。一个公开信息是，优客工场创始人毛大庆便居住在此。

　　并购仍在继续。5月19日，融创中国就以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司所有股权。

　　高地价风险下，尽管孙宏斌自喜比市场反应快了半拍，但也有他的无奈。“我们想在北京、上海买地，但地价太贵了。我们算不过账来。”对于昂贵的北京市场，作为一个开发商，孙宏斌给普通购房者的建议是买二手房。