佳兆业的前景开始明朗：加码旧改项目拓展与开发

　　曾因房源被锁濒临破产的佳兆业，如今前景开始明朗。

　　5月22日晚间，佳兆业集团（1638.HK）发布公告称，境外债务重组协议决议案已获债权人多数批准。至此，佳兆业拉锯多时的境内外债务重组即将收官。

　　佳兆业内部人士透露，截至目前，公司旗下被锁项目和房源已大部分解封，预计再过一段时日，便会全面解封。

　　作为深圳的旧改之王，佳兆业复活以后的动作之一，就是加码旧改项目拓展与开发。在深圳这个炙手可热但土地奇缺的一线城市，旧改项目的获取就意味着后续市场占有率的提升，旧改作为佳兆业的专长，也正在走上正常的轨道。

　　债务重组收尾

　　多次拉锯战之后，佳兆业终见曙光。根据公告，关于其境外债务重组的协议安排相关会议已于5月20日举行，批准开曼群岛协议安排及香港协议安排的决议案已获协议安排相关债权人的所需多数批准而获正式通过。

　　与此同时，佳兆业将向开曼群岛大法院及香港高等法院提呈协议安排相关会议的结果，以申请认许协议安排。这意味着，佳兆业的境内外债务重组即将进入收尾阶段。

　　在此之前，佳兆业的境外债务重组几经波折。2016年1月14日，BFAM和Farallon等境外债权人向佳兆业提出了一份重组计划反提案，并公开表态“鉴于我方债券持有人的占比规模，佳兆业不大可能成功实施其目前的提案”。同时还鼓励其他债权人拒绝签署佳兆业方面重组协议。

　　直至今年三月份，佳兆业与前述债权人磋商后，若干债权人已订立日期为2016年3月17日的支持承诺协议，根据支持承诺的条款交付现有票据未偿还本金总额约24%作为支持票据。境外债务重组方案终获得了包括Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%赞成。

　　与境外债务重组历经坎坷不同，境内债务重组推进则较为顺利。根据佳兆业最新公告，截至4月25日，金额约为人民币432.5亿元的境内债务已经办理完相关手续。此前佳兆业获得了中信银行深圳分行联合信托公司166亿元人民币资金的帮助，这部分款项用于债务重组。此外，平安银行也与佳兆业达成全方位的战略合作，签约金额高达500亿元。

　　加码旧改项目

　　5月4日雅视光学一纸公告，将佳兆业在旧改行业的新动作公之于众。

　　公告显示，雅视光学4月29日与佳兆业就转让的深圳土地订立第二份补充协议。佳兆业地产将获确认为该土地项目的实施主体，并支付约1.725亿元作为部分第二期代价的垫款。

　　公告披露，此次佳兆业获取的旧改地块位于地铁龙岗线沿线，为深圳龙岗区的雅视光学眼镜厂旧厂项目，总占地面积6.54万平方米，在佳兆业接手后，项目将由制造用途变为商住用途。

　　实际上，早在2014年8月，雅视光学就曾公布，其位于深圳龙岗区土地处于城市更新项目内，因此与佳兆业下属公司订立搬迁补偿协议。据此，佳兆业须支付人民币15.8亿元，以换取雅视光学转让相关土地物业权益。同时，连同雅视光学主席吴海英、董事吴剑英、高管李志雄及洪朝佳各自持有城市更新项目土地权益，佳兆业支付的总代价为18亿元。

　　佳兆业方面的资料显示，其在珠三角拥有接近40个旧改项目，占地面积达1800万平方米，深圳约占一半。项目包括南园新村旧改、蛇口东角头旧改、宝安尖岗山项目、布吉南门墩旧改、龙城工业园旧改、华为科技城01子单元城市更新项目、东门新世大厦烂尾楼改造项目等。

　　即使在2015年财务困难时期，佳兆业仍然没有停下旧改的脚步。去年，佳兆业对旗下22个项目的旧改过渡期补助费用支付1.2亿元；此外，佳兆业也对现有旧改项目“从技术和政策层面”编制了首个五年计划。按照该计划，佳兆业从2016年起，每年在珠三角地区的供地面积将近50万平方米。

　　对于深耕深圳的佳兆业来说，选择加码旧改是它的不得已之选。在土地资源稀缺的深圳，城市更新和旧城改造成为城市开发的重要手段。根据《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》最新披露，深圳新增的城市更新项目已达20个，其中福田、南山、盐田三个关内区域占比达55%，宝安、龙岗、坪山新区、龙华新区、大鹏新区则占比45%。

　　另外，在房价飙涨带动土地市场火爆的情况下，通过旧改获得优质土地资源也是较为理性的抉择。根据公开资料测算，佳兆业此番收购雅视光学项目的支付价、税费，加上工改商住需要补交的地价、建安成本等，仅成本而言至少要超过2万元/平方米。但即便如此，这个价格相对于招拍挂获取土地的途径，仍然属于较低的成本水平。

　　而佳兆业的旧改疆域，并不仅限于深圳。据佳兆业城市更新集团董事长揭平胜的说法，佳兆业在广州、珠海等城市也有城市更新的项目。

　　佳兆业这只“不死鸟”，今年一季度交出了一张不俗的成绩单。4月26日，佳兆业公告称，前三个月，佳兆业共录得总合约销售59.13亿元，总合约建筑面积约为392449平方米，均价为15068元/平方米。仅3月一月即录21.07亿元的总合约销售。

　　其中，长三角地区贡献最多，合约销售额为9.68亿元， 合约销售面积达4.26万平方米，均价约22720元/平方米；珠三角地区1.86亿元，华中地区1.48亿元，华西地区1.34亿元，环渤海地区0.69亿元。