第一太平戴维斯罗元均 重庆商业面临去中心化挑战

　　2016年上半年，在政府的系列“去库存”新政刺激下，重庆的住宅成交明显上扬，销售价格也略有上涨，存量去化周期下降。但是商业却正在面临巨大的挑战，存量依然高企，价格亦持续下滑。

　　走访第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均，他分析重庆商业供需不平衡，2016年已经成为重庆商业供应量有史以来最高的一年。商业往外迁的趋势越来越明显，购物中心开始“去中心化”，传统百货受到新兴商业的冲击，面临严峻考验。

　　写字楼库存量超高 影响开发商资金链

　　根据第一太平戴维斯公开数据显示，截至2015年底，重庆市销售型写字楼存量约361万平方米，其中重庆市甲级写字楼市场存量为162万平方米，去化周期为32个月，即2.6年。2015年重庆甲级写字楼空置率在全国排名第一，高达约53%，相较于其它二线城市，重庆甲级写字楼存量高。

　　罗元均谈到重庆市的写字楼集中供应量在2015年已经在全国排名第一，这个第一并不是一个好数据。“根据我们的监测数据来看，2016年，甲级写字楼确实会迎来一个供应高峰，在当前空置率已经超过50%的情况下，未来的集中供应，必然加剧市场的供过于求。结合重庆市当前以及短期未来的发展趋势来看，预计甲级写字楼的空置率高企现象会持续，这么大的供应量的吸纳还需要时间来消化的。” 

　　2016年优质商业（甲级写字楼）的供应量将会达到一个高峰值，那么，空置率持续增多，供大于求，是否又会影响到开发商的资金链？

　　罗元均表示需要从开发商自身的运营情况去看，很难判断。“写字楼的空置，势必影响开发投资资金的正常回笼，确实会对开发商的资金带来一定的压力。”

　　对于写字楼高库存量，罗元均提出三大举措解决问题：从宏观层面，需要有政府的有效引导；从投资角度，需要善用新型投资工具；从运营方向，要求以产品及服务创新提升物业价值。罗元均以重庆市渝中区中央商务区楼宇档次升级为例论证了这一观点。他相信，通过清晰的策划与明确的目标，可以极大落实楼宇去库存化的机会，并确保新入市项目成功推动。

　　商业市场正面临“去中心化”巨大挑战

　　除了写字楼引来一个供应量高峰值外，重庆的商业供应量预计也将在2016年达到一个最高值。据罗元均分析，预计2016年将会成为重庆市商业供应量最多的一年。现在的供应量体量已经达到154万方，预计2020年底重庆的商业供应量将达到600万方。

　　目前大量新兴的一站式购物中心的出现，业态更为丰富，客户体验更好，对传统百货的影响较大；再加上电子商务的发展，对传统百货的冲击非常大，购物中心出现“去中心化”的趋势明显，传统百货面临巨大的挑战。

　　对于重庆商业目前的现状，罗元均建议为了寻求更好的发展，传统百货必须进行相应地调整，找到自己的发展路径。“当前，受整体经济下滑形势影响，实体零售经济也较为低迷，但购物中心这些新兴业态可以根据市场反应，增强餐饮、休闲娱乐等体验型业态，以及引入特色品牌，增强客户体验性，增强客户粘性。此外，伴随消费习惯的改变，聚焦中高端消费客群的跨境电商在这一两年也快速发展，对传统百货的中高档需求分流也较为明显。”

　　然而，新兴商业的成熟周期也相当长，罗元均分析：“伴随城市的扩张，人口逐渐向新兴区域迁移，商业也会在新兴区域集聚，逐渐形成新兴商圈。但是，在陌生区域的发展早期，人口较少，商业的招商难度、运营难度较成熟区域都会大很多，‘养’商的周期也会更长。”

　　住宅市场改善型供应量增长

　　在住宅方面，成交量有所上涨，尤其是改善型产品，在供应量和去化量上均有所增长。罗元均分析改善型产品的供需增长，和政策的刺激是有一定关系的。二胎政策的推出，降低首付、降低交易环节税费负担等，对释放改善型需求有一定的促进作用。

　　近年来重庆市场的“高端产品”不断涌现，而且“高端产品”的去化量走势上扬，整体上，二线城市开始逐渐进入到改善型时代。重庆的“高端产品”通常是由一些购买能力较强的私营企业主，或者企业高级管理人员等高净值人士购买。

　　对于接下来的市场，罗元均分析可能不会非常乐观，可能会趋于较为平稳的一个状态。“从房地产大环境来看，除去一线城市外，各个城市今年房地产市场的一个主旋律就是‘去库存’，重庆亦是如此。新政出台后，政策效应得到释放，3-5月的成交确实上涨明显，去库存效果明显。但是从具体走势来看，也可以看出，3月是一个高峰（成交总量为234万），4、5月份逐渐下滑（成交总量分别为206万、170万），政策效应逐渐减弱。”

　　而在价格走势上，伴随成交的上涨，价格微幅上涨。接下来开发商的首要任务，仍是“去库存”，罗元均预计后期价格大幅度上涨的可能性不大。