融信半年百亿重仓华东 闽系房企缘何热衷高负债扩张

　　在中国房地产市场上，闽系房企是一支无法忽视的力量，继泰禾、正荣、阳光城、旭辉、禹洲等强势扩张之后，融信也通过“怒刷地王”的姿态向市场彰显着存在感。

　　2016年，一直谋求上市的融信成功登陆港交所，打通资本市场融资通道后，融信便开启了快速扩张模式。据观点指数了解，今年上半年，融信连续在上海、杭州、福州、厦门通过招拍挂9宗地块，耗资136.75亿元，其中在杭州刷新不少地王纪录，还通过收购方式拿下了福州两地块。

　　创立于2003年的融信，在2014年一篇官方新闻稿中曾如此提出：进入发展的新十年，融信集团正以超过6000亩的土地储备，超1000亿的投资总额，稳健跨越发展。

　　不过，与一众闽系房企相似，融信也摆脱不了高杠杆扩张的帽子。面对着市场持续不断的债务质疑之声，融信想要证明自己尚需时日，如何拿捏财务风险与规模增长之间的平衡也是亟需面对的问题。

　　重仓华东

　　在融信超1000亿投资版图中，华东区域无疑是绝对重仓。年初上市不久，融信迅速完成“迁都”上海便是其中一个印证。

　　在谈及今年融信的发展布局时，融信集团副总裁、华东区域总经理林峻岭也曾明确表示，：“今年融信在布局上会以海西经济区域和长三角区域为主，长三角地区上海和杭州是重点。”

　　据观点指数统计，今年上半年融信拿下的11宗地块中，有6宗位于杭州、1宗位于上海，总占比达63.6%。尤其在杭州市场，融信更是不惜高价抢下地王。

　　2月17日，融信以5739.46元/平方米单价竞得良渚新城商住地，创下了良渚新城新的楼面价纪录；4月5日，融信以17亿元总价竞得杭发厂地块，成为萧山新地王；5月20日，融信再以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价斩获热电厂地块，刷新拱墅区最高楼面价。

　　2016年并不是融信在华东“大展拳脚”的第一年，自2013年走出福建布局全国开始，华东就一直被融信视为重点加仓区。

　　历史资料显示，2013年，融信连拿上海核心区域3宗地后，转战杭州，夺下蓝孔雀地块2宗住宅用地。2014年，融信联手绿地集团，在上海一口气拿下4宗商办地块，随后又以33.84亿高价拿下杭州杭师大地块。

　　截至2016年6月30日，融信在华东区域已经落下17子。

　　推动融信不惜重金加码的原因，是因为尝到了“甜头”。2015年，在杭州楼市不温不火的大环境下，融信凭融信·蓝孔雀、融信·杭州公馆两盘突破了20亿元销售大关。

　　进入2016年，融信凭借着旗下三盘热销成功杀入杭州销售前十强，而且排名一路攀升，从2月份的第十升至4月份的第五，三年时间迈入在杭房企第一阵营。

　　截至5月底，融信在杭州录得销售总额27.29亿，几乎相当于2015年28.95亿的销售总额。目前，融信杭州在售的三个项目有两个已经将近售罄。其中，融信·蓝孔雀共901套房源中可售数量为37套，而学院府963套房源中可售的为209套，杭州公馆824套房源中可售的为376套。

　　来源：观点指数

　　规模追逐

　　尽管市场一直强调单方面的规模增长不再重要，但对于开发商自身来说，事情显然不是那么简单，毕竟规模代表着品牌影响力，代表着市场占有率，代表着融资能力……

　　2014年一篇官方新闻稿中，融信也透露出其对规模的渴求：“进入发展的新十年，融信集团正以超过6000亩的土地储备，超1000亿的投资总额，稳健跨越发展。”

　　创立于2003年的融信，在发展的第一个十年里，布局一直集中在福州、漳州两地。2012年，融信在福州市场以68.02亿销售总额、33.56万平方米登顶之后，开始考虑进行全国化扩张。

　　2013年4月27日是融信全国化扩张的第一个起点，当日，融信以11405元/平方米单价竞得上海赵巷特色居住区0号地块1居住用地。

　　“本次成功拍地，宣告了集团正式进军上海，初步实现集团‘扎根榕城、立足海西、迈向全国’的发展战略。”对于该次拿地，融信如此描述。

　　打响第一炮后，融信又陆续在上海、平潭、福州、漳州、杭州、厦门攻城略地。

　　据观点指数统计，2013年全年，融信斩获了14宗地块，2014年又拿下了8宗。对于融信来说，这样的布局节奏堪称神速，在此之前，融信保持一年新增2-4个项目的节奏。

　　融信官方公布，2013-2014年间新增土地储备总价值逾260亿，加上今年上半年的137亿，距离千亿投资还有一段很大的距离，这也意味着融信“疯狂”拿地模式短时间内不会停止。

　　随着手中筹码越来越多，融信近几年销售规模也出现较大幅度增长。年报数据显示，2014年融信实现订约销售89.49亿，2015年实现119.17亿，环比增长33.15%，2016年销售目标为160亿，环比增长34.26%。

　　从区域来看，上海、杭州的贡献已经基本与福州大本营持平。2015年119.17亿销售总额中，上海、杭州、福州占比分别为11.40%、28.88%、39.47%，订约总建筑面积的对应比例为7.07%、16.78%、43.46%。

　　另外，融信于上海的平均售价为29614.11元/平方米，杭州为31611.81元/平方米，而福州仅16681.01元/平方米。

　　换言之，在售价高出一截且大手笔重仓的前提下，融信在华东的可售货值也将水涨船高，若顺利出售，将对融信后续销售规模的增长将起到至关重要的作用。

　　来源：观点指数

　　债务难题

　　无可否认，高速扩张是规模高速增长的必要前提，但一时拿捏不好财务风险与规模增长之间平衡，对于企业来说，影响将是致命的。

　　2013-2014年两年时间内，融信投入了260亿巨资完成全国化布局，但对于一家年销售不足200亿的开发商来说，这无疑是一个重压。

　　这样的压力在财务数据上表露无疑。据融信2016年初披露的招股书显示，截至2015年3月，融信的短期有息负债达到114.49亿元，但账面现金仅有16.06亿元，公司资产负债率94%，净负债率更是高达1601.9%。

　　此后，融信更新过的第二版招股书中可观察到，2012年、2013年、2014年以及截至2015年6月30日止的六个月，融信中国的资产负债比率分别为1.7、5.0、15.4及6.4。

　　虽然截至去年年中的资产净负债率已由2014的15.4倍降至6.4倍，但融信的高杠杆负债扩张之路着实让市场为之感到惊讶。

　　债台高筑也导致融信2015年的扩张完全停滞，公开资料显示，2015年全年融信并无收购任何新土地。

　　不过，借助资本市场的力量，融信的压力得到了一定改善。融信财务总监曾飞燕在上市仪式上曾表示，将通过“大股东的10亿注资、引入策略投资者、更多的地产结转收入及资本市场融资”调整债务结构。

　　观点指数获悉，年初成功上市融信成功筹得17.7亿港元，今年3月份公布的年报显示，负债出现较明显改善。截至2015年底，融信的资产负债比率为2.47倍（2014年：15.41倍）。

　　资金压力得到一定缓解之后，融信似乎无意改变强扩张、高周转、高杠杆的发展模式。

　　年初上市以来，融信连续在上海、杭州、福州、厦门通过招拍挂9宗地块，耗资136.75亿元。此外，融信还通过收购方式以8.4亿拿下了福州两地块。

　　与此同时，融信的融资动作也没有停止过。据不完全统计，截至目前，融信已经先后完成六笔公司债的发行，融资超60亿元。通过资本市场补血之余，融信还通过出售福州·白宫项目11%予合作方获取现金流。

　　此外，保险资金也成为融信的目标，4月25日，融信宣布与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司经营保险业务，并出资4亿占股20%。

　　对于融信上市后的大手笔拿地，融信财务总监曾飞燕曾解释，公司要继续拿地，毕竟一个房地产公司不拿地就相当于没有了原材料，同时怎么样平衡好负债和增长的矛盾，会有一个非常审慎的考虑，会进行平衡。未来公司一定会关注在这方面的花费，在不断的降低负债率的同时保持公司的生存发展。