6月中国商业地产十大事件：万科股权战升级 京东控股1号店

　　（赢商网报道）回顾今年6月中国商业地产界发生的十大事件，围绕万科股权之争的各种闹剧绝对是最引入注目的事件。在这场股权争夺大戏中，华润每次态度的转变，都推动剧情向另一个方向发展。除了轰轰烈的万科股权战，京东收购1号店、麦当劳出售股权、新城控股开创国内商业地产REITs先河、恒大更名、上海迪士尼开业、花样年收购万达物业以及中交系终止资产重组均是本月重大事件。

　　1、龙虎斗变“三国杀” 华润反对罢免万科全部董监事

　　关键词：华润，宝能，罢免万科董事

　　事件描述：6月26日，万科A曾发布公告称，收到公司股东深圳市钜盛华股份有限公司及前海人寿保险股份有限公司向公司发出的“关于提请万科企业股份有限公司董事会召开2016年第二次临时股东大会的通知”，12项议案涉及罢免王石、乔世波、郁亮、王文金、孙建一、魏斌、陈鹰的董事职务；提请罢免华生、罗君美、张利平的独立董事职务；提请罢免解冻、廖绮云的监事职务。

　　6月30日，华润在官方微信公众号发布声明表态，对于6月24日宝能系提出的罢免所有万科董事、监事的提案，华润有异议，并称华润会从有利于公司发展的角度，考虑未来董事会、监事会的改组。

　　临到傍晚，宝能系回复深交所关于宝能系、华润是否为一致行动人的质询，其中针对关于罢免万科董事及监事，一改此前来势汹汹的态度。称作为万科第一大股东，真诚希望万科能够长远健康发展，提出罢免议案是为了解决万科当前的治理混乱的问题，而不同时提出董监事候选人，是为全体股东（包括万科事业合伙人）保留充分考量和准备的时间和空间，对万科管理层保留了期待。同时表示，仍然期待万科董事会能够善待有诚意的投资人。

　　事件点评：华润的"倒戈"以及宝能系的"服软"，让此前对万科管理层极度不利的局面突然扭转，万科保卫战再次上演反转剧。

　　为了避免一致行动人的说法，华润现在是尽量与宝能保持一定距离。"一是宝能声誉不好，跟它走得太近，华润管理层担心会有风险；二是华润可能并不想对万科管理层做太大变动；三是宝能可能想让华润收购宝能持有的（万科）股份，但华润不买账。一个拼命拍马屁，一个拼命想撇清关系。"

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　　2、华润、宝能联手 反对万科重组预案

　　关键词：华润、宝能、万科重组

　　事件描述：6月23日晚间，万科第一大股东“宝能”旗下深圳市钜盛华股份有限公司、前海人寿保险股份有限公司发布公告称，明确反对万科发行股份购买资产预案，后续在股东大会表决上将据此行使股东权利。

　　时隔不到一小时，华润在其官方微信发表题为“华润重申反对万科重组预案关注万科公司治理”的文章，回应深圳市钜盛华股份有限公司、前海人寿保险股份有限公司两大公司的声明。

　　事件点评：早前对万科重组保持箴默态度的宝能，终于亮出自己的态度，选择同华润站成一队。宝能集团方面及华润合计持股比例高达39.6%，这意味着即使其余的60.4%的持有者对重组方案全部投赞成票，也达不到股东大会2/3通过这一硬要求，因此万科的重组方案肯定在股东大会上被否决。

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　　3、京东沃尔玛达成合作 京东控股1号店

　　关键词：京东、沃尔玛、1号店易主

　　事件描述：6月21日凌晨，京东宣布和沃尔玛达成深度战略合作。据介绍，双方的合作协议将涉及广泛的业务领域，并覆盖线上线下零售市场。

　　作为此次协议的一部分，沃尔玛将获得京东新发行的144,952,250股A类普通股，约为京东发行总股本数的5%，同时各方将在多个战略领域进行合作。

　　根据合作的内容显示，京东将获得“1号店”的品牌、网站、APP以及沃尔玛背后的全球采购链条，而沃尔玛则依托京东进行线上布局，而此次交易的“核心”1号店或许仅仅是双方合作的由头。另外，沃尔玛旗下的“山姆会员商店”也会在京东平台上开设官方旗舰店，并使用京东物流体系。双方在供应链端的合作，也在此次战略合作之中，但是细节并未透露。

　　事件点评：双方的合作，一方面是抵挡竞争对手的全方位狙击。过去几年来，天猫超市通过在华东地区疯狂的价格战已经蚕食了1号店大量市场份额，而在北京市场，天猫超市正在以同样的手段威胁京东根基。而另一方面，也可以巩固京东在华东的市场资源。1号店在上海市场比较强势，加上可以为京东不擅长的百货品类做补充，将1号店纳入麾下，可以在最短的时间里拉近与竞争对手的差距。此外，沃尔玛在供应链和独家产品、比如山姆会员店自有品牌产品的供应上处于全球领先地位，这将大大增加京东的全球供应商网络和经销商的数量。

　　而沃尔玛此次舍弃1号店，与京东合作，被业内人士看作是其进军中国电商市场的最后一搏。但由于前期已有失败的案例，在业内看来，还需要时间观望双方的合作深度，不要走了1号店的老路。

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　　4、麦当劳中国到底是出售股权还是特许经营权呢？

　　关键词：麦当劳，特许经营权，首旅集团, 三胞集团

　　事件描述：今年3月底麦当劳发布的一条消息，称将在中国内地以及中国香港和韩国引进战略投资者，提升竞争优势及增加资源，实现更本地化的发展策略。

　　6月22日有消息称，麦当劳已收到6家企业参与竞购。首旅集团、三胞集团和中国化工集团对其内地与香港门店经营权进行竞标。海外资本方面，贝恩资本(BainCapital)、TPGCapital及凯雷投资集团参与招标，并希望与一些来自中国的战略收购方结盟。另外，首农集团和GreenTreeHospitality也在准备参与第一轮竞标，投标截止日期为下周一。

　　首农方面确认，首农确实提交了竞购麦当劳中国股权的标书。到目前为止，这也是第一家首个确认提交标书的企业。三胞集团一名人士也透露，该集团确实联手北京首旅在参与此次竞购。

　　事件点评：麦当劳之所以急于售出股权，其实是因为洋快餐在中国开始遭遇“中年危机”。越来越多的中式快餐店吸取了西式快餐的营销方式，这无疑给麦当劳等洋快餐的发展环境带来冲击。互联网+的快餐环境下，这种冲击更为明显，无论是美团、饿了么等主流平台的外卖业务，还是BAT等互联网巨头对现有资源的进一步整合，都是对快餐市场的一次人群瓜分。

　　在当前的竞争环境中，麦当劳已经失去“洋快餐”光环，逐渐演变为大众化产品，面对这个新兴复杂的中国市场，可以说迎来了“中年危机”，寻求战略合作伙伴求变也就是必然了。

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　　5、新城控股转让商业地产公司 开国内REITs先河

　　关键词：新城控股，青浦吾悦广场，商业地产轻资产

　　事件描述：6月22日，新城控股发布公告称，公司将旗下上海青浦吾悦广场项目以10.5亿元转让给东证资管，成立青浦吾悦广场资产支持专项计划，将该物业证券化。

　　本资产专项计划资产支持证券由东证资管发行并管理，所募集资金将用于向新城万嘉购买上海青浦吾悦广场100%股权及 70,000 万元债权，继而完全持有上海青浦吾悦广场项目。

　　上海青浦吾悦广场项目的经营收入将成为为资产专项计划的收益来源。东证资管仍将聘任上海青浦吾悦广场原商业物业管理公司在资产专项计划成立后继续管理和经营上海青浦吾悦广场项目。

　　事件点评：新城控股此次推出的资产证券化项目，是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。是境内商业房地产开发商在轻资产运营模式上又一新的探索。对改善企业融资环境、盘活存量资产、加快建设资金流转速度等方面具有极大推动作用。

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　　6、恒大地产更名 房企频更名说明了啥？

　　关键词：恒大，恒大更名，房企更名

　　事件描述：6月16日， 恒大股东周年大会上，正式通过了恒大地产更名的决议，确定将公司英文名字Evergrande Real Estate Group Limited变更为China Evergrande Group，公司中文名称由恒大地产集团有限公司更名为中国恒大集团。

　　至此，恒大完成从地产公司向多元化集团的转变，也成为名营企业中为数不多冠以“中字头”称号的公司。

　　此前5月17日，恒大已发公告称，由于旗下包含房地产开发、金融、互联网、健康、文化旅游等业务，鉴于公司业务的多元化，董事会决定将变更公司名称，以更好反应公司多元化发展战略及公司身份。

　　事件点评：此次更名不仅体现了恒大以地产为主业，金融、互联网、文化旅游、健康、农牧产业等多元协同发展的战略，也能反映恒大产业的综合性，利于投资者准确辨识公司的投资价值。作为在香港上市的恒大，价值被低估，也成为促使恒大回归A股的主要动因。

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　　7、万科引入深铁重组预案  华润投反对票

　　关键词：万科董事会，深圳地铁集团，华润

　　事件描述：6月17日晚间11点，万科在港交所发布公告披露资产重组预案，宣布公司拟以发行股份的方式，购买深圳地铁集团持有的前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元。

　　不过在当天下午召开的董事会审议该重组预案会议上，万科董事会11名成员中，华润提名的三位董事均投下了反对票，另外一名由华润提名的独立董事张利平，则选择了回避该议案的表决。最终，经过无关联关系的10位董事投票，该预案以7位董事赞成，乔世波、魏斌、陈鹰等3名华润董事反对，比例刚好超过三分之二的情况下涉险通过。

　　然而对于这个预案通过的结果，华润方面并不认可。华润的消息人士透露，在这个11个人的董事会中，3票反对票由华润投出，1票弃权，赞成比例并未超过三分之二，华润的律师坚持认为上述投票结果无效，并已向万科发送律师函。

　　事件点评：对于万科而言，此次交易意义重大，不仅可直接获得深圳核心地段的优质地铁上盖项目，万科还将深度介入“轨道+物业”的创新模式，极大拓展未来获取土地储备的渠道，加快向“城市配套服务商”转型，推动产品和业务升级，实现长期盈利能力的提升，深入深铁对于万科未来发展及对万科各方股东来说都是利益最大化的一个方案。华润之所以反对万科引入深圳地铁，主要是因为华润不愿意放弃大股东的地位。

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　　8、上海迪士尼开园 二期项目已提上日程

　　关键词：上海迪士尼，迪士尼乐园，上海迪士尼开园

　　事件描述：6月16日，备受关注的上海迪士尼乐园正式开门迎客。

　　华特迪士尼公司董事长兼首席执行官罗伯特·艾格介绍，早在设计伊始，上海迪士尼就以“原汁原味迪士尼，别具一格中国风”为目标。在全球所有迪士尼度假区中，上海项目是最独特的，他希望无论在语言、园区设计、娱乐演出、抑或是餐饮方面，都能让游客们感受到这是自己的乐园。此外，上海迪士尼还为游客提供了独有的游乐项目，如“创极速光轮”、“加勒比海盗——沉落宝藏之战”等。

　　面对良好的市场反响，刚刚正式开园的上海迪士尼，已经有了扩建计划。罗伯特·艾格称，其已与合作伙伴多次开会，商谈上海迪士尼二期项目的建设方案，相关扩建计划正在推进中。

　　事件点评：上海迪士尼度假区的开业，其标志性意义更多，不仅为中国城市从偏重工作城市向生活城市、享受城市、文化娱乐创意城市转型提供了重要标杆，更重要的是它搅动了中国内地的主题公园市场。有专家预测，未来中国主题公园可能迎来产业加速集聚、市场集中度提升的趋势，同时将给中小型主题公园带来冲击。此外不可忽视的是，中国本地市场主题公园泡沫化，将在新一轮竞争中显露。

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　　9、业内传花样年20亿购万达物业

　　关键词：万达物业，花样年

　　事件描述：6月6日，市场传出重磅消息，培育出内地物管第一股的花样年集团即将完成收购王健林手中的万达物业，物业交易规模超过4000万平方米，物业年收入将超过10亿元，这笔交易如果完成，国内物管行业的市场格局势必将改写。

　　这笔交易属于股权交易的概念，收购完成后，万达物业项目的运营还是以原万达团队的运营管理团队为主，不过在管理体系、标准上会有所变化。

　　6月15日上午，接近交易人士处得到独家消息显示，收购价码已确定为20亿元。花样年收购万达物业正接近水落石出。

　　事件点评：万达正在进行第四次转型，王健林希望万达万达变得更轻，除商业、文旅、金融、电商四个核心板块外，不符合第四次转型思路的业务都可能被抛弃。万达物管并非万达这轮转型的核心方向，剥离物业服务业务板块，一方面能换现金入袋，另一方面也能让万达轻装上阵，集中精力向文化、影视等产业快速转型。

　　交易完成后，花样年物管规模将出现爆发式的增长。这种吹气球式的扩张，对于花样年而言是机遇，也是巨大的挑战。物业是轻资产，服务型资产，弄不好容易落一身病，因为一旦业主对新入主的物业公司不满，买家很有可能就会落了一个“赔了夫人又折兵”的结果。

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　　10、中交系资产重组终止遭深交所问询

　　关键词：中交系，资产重组，中交地产

　　事件描述：6月13日晚间，中房地产股份有限公司（以下简称：中房地产）发布公告称，由于中交地产提议的《关于不要求公司提前清偿债务及提供额外担保的议案》均未获通过，进而可能影响中交地产作为交易标的注入上市公司，对中交系重组方案构成不确定影响，因此决定终止重大资产重组事项。

　　重组计划的终止不仅遭到投资人的质问，也受到深圳证券交易所关注，并向中房地产发出问询函，其中杨剑平先生作为个人投资者出资34.5亿元作为中房地产配套募集资金一事，引发业界猜想。

　　事件点评：重组失败一定程度上说明对于中房来说，重组本身不创造太多的溢价。换而言之，对于中房来说，本身即有的投资业务和思路或需要纠正，否则重组后新业务和新的管理模式可能还是会出现新瓶装旧药的问题，即不解决真正的问题。而从利益层面来看，重组背后的各职能部门之间的博弈，也会影响重组的效率和绩效。

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