2015中国购物中心发展报告：综合性奥莱成消费升级新方向

　　（赢商网综合整理）7月7日，由世邦魏理仕与中国连锁经营协会共同合作的《2015中国购物中心发展报告》正式发布。本次报告采取主要城市平均租金水平、租金增长情况、知名开发商入驻情况、人均商业面积、国际品牌门店入驻率等15个分项指标，从需求端和供应端给大家呈现一个系统性的、量化的、可对比的购物中心发展包括当地商业零售市场发展的一个可参考性指数系统。

　　一、成都、杭州品牌商争夺重地 潜力市场增长迅速

　　成熟市场: 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都

　　成长市场：沈阳、重庆、南京、天津、武汉

　　潜力市场：无锡、苏州、青岛、长沙、大连、宁波

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　综合来看，成熟市场的特征是消费群体量比较大，消费能力和消费意愿比较高，品牌的接受度以及渗透度相对来讲也比较高。在成熟阶段市场中，北京和上海遥遥领先，而杭州和成都也是品牌商热衷争夺的重要市场。

　　成长市场的主要特征是过去两到三年内开业了大量购物中心，且这些开业项目在品牌进驻率和开业后的客流量方面都有良好表现。

　　相对前两个市场，潜力市场对周边下线城市辐射能力较弱。目前的购物中心发展规模也相对较小，市场的大部分依然由传统百货主导。但是这些城市的潜力在于居民收入和消费水平提升相当快。

　　具体到到各个城市内部，有具有不同的特点：

　　上海：知名开发商和品牌商首选地

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　上海社会零售总额全国排名第二，是全国城市常住人口排名第一的城市，人均可支配收入也位列全国第一。知名城市开发商渗透率上，上海位于全国第一，加入此次调研的全国品牌25个购物中心开发商有17个在上海建有项目。

　　从上海基本消费能力和优质购物中心数量方面来说，上海又是品牌商的首选之地。

　　北京：高端消费突出 新进驻品牌数量居全国榜首

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　北京的特色在于高端消费非常突出。北京的高端消费人群及作为消费升级转型的中坚力量的中产阶级的收入和占比在全国主要城市也遥遥领先，这些都给实体零售以及整个城市的消费升级提供了非常好的基础。

　　北京的另一个特色在于引入的跨国品牌数量在全国是排名第一，在主要的亚太区城市中的排名也是靠前的。

　　成都：成熟开发商进驻量全国第二

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　成都虽是二线城市但在购物中心和零售商业市场里面成都却是一个新一线城市，成都国际品牌拥有量紧随上海和北京之后，领先于广深一线城市及其他二线城市。成熟开发商进驻数量仅次于上海在全国排名第二，全国品牌25个购物中心开发商有15个选择进驻成都。

　　另一个特色是过去五年成都购物中心经历新一轮开发高潮，商业存量高于同类型其他城市，短时间的大量开发，对零售租金增幅和空置率有一定影响，也反应投资者看好这个市场。

　　杭州：旅游需求稳定，购物中心发展潜力大

　　杭州是一个非常著名的旅游城市，杭州的零售消费受旅游人群拉动大。人群商业面积高，购物中心体量不足，购物中心还有巨大发展空间。

　　深圳：年轻消费群体 未来在建体量超350㎡

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　深圳是全国最年轻的城市，深圳常住人口平均年龄仅33.6岁，这一年龄层人群对时尚品牌有较大消费需求，所以国际快时尚品牌总是先入深圳再入广州，也因为年轻消费人群制约，奢侈品消费上，深圳远远落后于北京和上海。

　　随着深圳城区的外扩，未来深圳在建购物中心体量要超过350万㎡，而且陆陆续续会在三到四年的时间段内落成。

　　广州：市场潜力有待挖掘 多中心化是关键

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　广州在一线城市里面发展相对落后，仅有天河商圈排名靠前。广州也是唯一一个首层租金排名前三全部在天河商圈的一个城市，且项目全市平均首层租金溢价最高达165%。这也反应广州多中心化的格局相对发展缓慢，随着次级商圈社区级商业的崛起，多中心化进程将是广州零售市场突破的重点。

　　沈阳：空置率下降 百货占零售存量占比达40%

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会

　　沈阳是第一个显现供过于求的城市，但是从近几年的一些指标来看，沈阳购物中心的空置率在持续下降已经跌至七年来最低值，但是2015年仍然高达16.6%。

　　消费仍然以百货业态为主，百货占零售物业存量比达40%，购物中心还是有非常大发展空间。

　　二、综合性奥特莱斯成消费升级新方向

　　报告监测的17个大中城市中，奥特莱斯项目达38个，总存量达320万平方米。这些奥特莱斯发展呈现“双九”特点：九成总量位于非核心地段，九为国内开发商。

　　由于国内奢侈品奥特莱斯店尚未完全摆脱以代理商为主的中间环节，相比于奢侈品专卖店的价格优势并没有国外奥特莱斯店明显，因此奢侈品业态比例普遍较低，仅有少量项目是奢侈品零售商考虑的选址目标。

　　所以未来奥特莱斯将在零售基础上加大体验型业态占比，并且引入儿童娱乐等元素吸引来自市区和外地的观光游客。有别于国外综合性的郊区摩尔，综合性奥特莱斯有望成为中国迅速涌现中产阶级消费升级新的导向。

　　三、次级商圈及非核心商圈将迅速崛起

　　在报告所监测的17个主要城市中，近60%为优质购物中心存量均为都市型购物中心。它们处于交通便利、零售氛围成熟、客流稳定的成熟商圈。但调研显示，随着市中心开发渐入尾声以及商业地产版图的扩张，未来将有更多的大型购物中心出现在次级商圈及非核心地段。

图片来源：世邦魏理仕研究部、中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心委员会