原万科执行副总裁刘爱明:创业这一年

“先做产业，后做地产，产业是目标，地产是结果。我认为这种模式还算是创新，这方面中城新产业没有参考标杆，问题是新的，思路是新的，做法也是新的。”

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产网 和刘爱明约访的时间几经确定，最后选在中城新产业周年庆前一日。

这里是深圳华侨城创意文化园，由旧厂房改造而成的创意产业工作室。刘爱明热衷高科技，中城新产业的办公场所“中城Office”充满了智能化气息，连会议室的玻璃也不例外。

隔几步却是另一番景象，一座巨大的根雕茶台横在并不宽敞的办公室中间，刘爱明坐在木桩椅子上，手握一杯香茗。传统与现代，似乎这种错位可以让他在产业地产中保持清醒认识。

2015年6月，刘爱明告别职业经理人生涯，说服了一群人，一起规划并开创中城新产业的未来。

初创公司往往是新模式的诞生地，新模式甚至比灵活性更重要，“在产业地产的窄门之路上，改革者需要坚持‘产业是目标，地产是结果’的宗旨。”

时隔一年，刘爱明再次与观点地产新媒体一起畅聊“创业”。将近两个小时内，对话涉及的话题很宽泛，从中城新产业的模式构造，到引入技术转移中心的初衷，再到当前制造业转型存在的种种壁垒。身处其中，既有惊喜也有挑战，而他却用平静的语气谈论起这一切。

在刘爱明的哲学中，自己从事的创业与马拉松有共同之处，都需要决心、坚持与理性。正如他在微博上所写的：“（创业）就像马拉松，平静的完成，成就是非凡的。”

创业未央

在互联网时代，社会已不再满足照搬旧模式、从1跨越到N的进步。相反，探索新道路、从0到1的垂直进步，被逐渐视为积极的商业模式。

房地产尤其如此，在互联网风潮下，众创空间、工改商住办以及联合办公等形式是几种热门的模式。不过刘爱明指出，这些新模式只是循着互联网特征，把传统物理空间做了改变，对于产业在互联网时代下的转型升级并没有本质驱动。

在他看来，现在行业普遍关注毕业生、90后创业，实际上中国制造业企业转型带来的需求转变，是另一种“创业”：“对于中国经济来说，制造业转型升级如果不成功，那发展的压力就很大，所以我呼吁要关注‘大叔’创业。”

产业地产正是中城新产业看好的突破口，刘爱明称之为“窄门之路”。“窄门”取自圣经，意为走的人少，却是天堂之路。他多次强调，几乎没有人为转型企业提供必要服务，自己创业的最大意义便在于填补其中从0到1的空白。

他解释称，中城新产业的模式区别于传统的产业地产，一是在大大小小的国企、外资、民企中，选择为中小型企业推进转型升级服务；二是强持有、弱销售，产业是目标，地产是结果。

“看这张图，我现在百分之七八十的精力在忙着这上面的事。”刘爱明向观点地产新媒体展示的是一张中城新产业生态图解，列举了中城·comp@ss(指南针)、国内技术转移中心、国际技术转移中心、市场平台、资金平台、企业服务联盟六大方面服务，服务核心则是制造业企业。

另一个微妙的变化则是，作为职业经理人转型的企业家，刘爱明对外鲜有强调产业园区的地产属性，取而代之的是宣讲自己所能提供的技术服务。

这其中既包括龙岗的中科院技术转移中心，与中国卫星定位协会、中科北斗研究院合作成立的“北斗＋众创空间”，以及北京科委下属国际技术转移华南分中心落地深圳湾。6月23日，中城新产业宣布在“坪山生命科学园”最新引入深圳大学医学超声关键技术。

“产业经营与资源整合是关键，可以把中城新产业理解成一个平台，提供转型升级方面的服务。”刘爱明表示，未来公司在产业领域实现资源整合，这将转化成实实在在的生产力。

不过他强调，经营产业园和商业项目一样，实现资产保值乃至升值是服务的根本出发点，最终物业租金仍是项目的营收来源。

经过一年的创业，中城新产业已在深圳湾、龙岗大运软件小镇等地落地4个轻资产项目，产业园项目签约数量则增至5个。刘爱明透露，按照计划，2016年公司有大量的项目在推进，接下来有意在宝安落地机器人产业园项目，此外还将逐步进驻北京、上海两大城市。

成长中途

对于马拉松跑者而言，最难熬的往往不是最后一段赛程，而是中途，皆因中途已经远离起点，终点又遥不可及。刘爱明常常将创业喻作马拉松，他比谁都清楚，自己的创业公司才刚迈过起点，势必面临中途的考验。

所以他一直强调，创业需要的不是激情，而是冷静、理智、策略、坚持，其中最重要的是坚持。

在这场创业马拉松里，心态的平和让刘爱明至今仍保持着探索的欲望。在接受访问时，他自称“越来越有激情”，喜欢并愿意探索产业，“过去做了20多年房地产，现在换个角度看世界，会发现它很精彩。”

在刘爱明看来，做产业园最重要的是谈企业的痛点，互联网的出现对产品制造模式产生了颠覆，现在大量的制造业企业现状都是产能过剩。这批企业从过去粗放式制造到信息化、智能制造的转型升级过程中，最薄弱的便是创新设计。

“服务企业转型升级，技术转移将是重要突破口。”

技术转移定义为点对点的技术买卖，本质上是让技术产业化的过程，近年来中国在这方面的推进力度也日益提高。2月17日，国务院常务会议明确加快科技成果转移转化，并鼓励企业采取股权奖励、股票期权等方式，激励科技人员实施成果转化。

以此为契机，他介绍称，中城新产业联合了中科院，并着手经营国际技术转移，将国内外技术运用到中小企业的生产制造，解决它们的创新设计难题。

中国的技术转移仍处于探索、完善阶段，这也给刘爱明带来了一定挑战。对此他坦言，中城新产业在实践技术转移的过程中，核心困难便是“技术商业化”。

刘爱明指，中国的技术商业化仍处于较低水平，大专院校、科研机构研发尖端技术，大多不以商业化为目的，“实际上，中小企业需要的是适用于自身转型升级的先进技术，而非尖端技术。”

不过他随即指，一些国际非尖端的技术对于国内企业的转型升级也有推进作用，这说明了技术商业化的发展前景，未来中国有巨大的市场。

另一挑战便是技术商业化进程中的人才队伍建设。据刘爱明透露，未来自己将和国际知名大学联合成立管理学院，推动技术转移帮助企业转型。

以下为观点地产新媒体对中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生的专访实录：

观点地产新媒体：中城新产业从去年创立至今已有一年，总体取得了哪些进展？作为创始人，您觉得最大的收获是什么？到现在还有没有创业的激情？

刘爱明：我实际上挺开心，因为我喜欢产业，也愿意探索产业。过去做了20多年房地产，现在换个角度看世界，会发现它很精彩。实际上，我觉得反倒越来越有激情了。

所谓的“窄门”就是表面上狭窄，但实际上路越走越宽。事实也证明，产业确实要投入很多精力。服务业本身就很难做，因为客户的需求不尽相同。但房地产进入下半场，随着销售这条路肯定越走越窄，利润也越来越低，发展重心应该转到运营上来，这说明服务愈加重要。

最深的体会是“创新”，所谓的“窄门”也是创新。产业地产要以地产为主，还是以产业为主？我的看法是，产业地产的客户是企业，不管出售还是出租，归根到底都离不开物理空间。中城新产业出售办公楼的可能性不大，还是以出租为主。

究竟给客户什么理由才能说服他们入驻？这是一个严肃的话题。大多数开发商给的理由无非是税负低、服务质量好、一条龙服务，但都不充分。后来中城新产业运用互联网思维反思，客户的痛点到底是什么？最大的痛点其实是转型升级。几乎90%以上的制造业都面临这种问题，“解决转型问题”就是开发商应该提供的理由。

所以，中城新产业提出“服务中国制造业企业转型升级”的愿景，发展理念上以产业为主，以租赁为主，强持有、弱销售。既然发现了客户的痛点，接下来便要思考如何为它们服务，为此公司打造了旗下企业转型创新平台“中城·COMP@SS”(指南针)，围绕技术、市场、资金等内容提供服务。这种逻辑看起来很复杂，远非把楼盖好再出售那么简单，也就是我所说的“窄门”。

为什么过去一年走下来，我反倒觉得路越走越宽？因为之前没有人像这样，服务于企业的转型升级，这是窄门的好处。中城新产业还提出了一种口号，叫“Deep And Deep”，即服务再细分、深入一点。实际上一路做下来，也没有外界想象中那么困难。

中城新产业创新在什么地方？先做产业，后做地产，产业是目标，地产是结果。我认为这种模式还算是创新，这方面中城新产业没有参考标杆，问题是新的，思路是新的，做法也是新的。甚至一开始不知道怎么做，几乎是自己琢磨、了解、接触，再一步步落实。

观点地产新媒体：深圳2016年政府工作报告提及推动增量优质、存量优化，5年后要达到低端企业淘汰1.7万家。这说明新技术对于市场冲击很大，该怎么给中小企业提供创新服务？

刘爱明：淘汰实际上是正常的市场行为，随着环境发生变化，企业必须进行转型升级。对于传统企业而言，普遍存在转型升级的迫切需求，淘汰的做法不能一刀切。所以之前我也一直在呼吁行业，不止要关注90后创业，更要关注大叔创业。

从全球角度看，传统的经济模式都走入了困局。唯一能看到的是两个亮点，一是互联网、共享经济，将闲置的资源合理利用，实现效率更高、成本更低、服务更好；二是高科技，技术迅猛发展带来生产力巨大提升。

深圳的产业主要以高科技为主，早在上世纪90年代就开始布局高科技，2000年举办高交会等。这主要由于当时深圳别无他法，传统制造业转移，土地出让减少，最后只能走上科技发展之路。在这轮大环境下，深圳的表现强劲也得益于高科技。与其谈创新，不如直接谈高科技，这比较切合实际。

以住宅地产为例，在过去的开发中，“地产”是一个金融概念，开发商谈周转谈销售，基本局限于把金融的特点凸显出来，但有多少人围绕着“住宅”做过一些事？供应大楼却没有赋予新的性能，这是中国建筑业一个永恒的遗憾，我们确实没有围绕着住宅提供更多的服务。

产业地产也一样，到下半场要围绕“产业”提供更多服务，更注重经营。比如一个园区定位于医疗器械，那医疗器械行业有什么特点，什么样的服务才是企业最需要的，怎样才能提升企业的业绩？这全是中城新产业要研究的课题。如果不谈行业未来的发展逻辑，不解决这些难题，产业地产是开展不下去的。

观点地产新媒体：中城新产业似乎更像一个平台，上面嫁接丰富的资源，定位的客户是亟待转型升级的中小型企业。

刘爱明：可以把它理解成一个平台。普通园区是提供端茶送水、财务、法律咨询等服务，中城新产业是提供转型升级方面的服务。

企业转型升级有几方面内容，包括技术、资金、市场、服务。其中技术较为关键，因为现在技术更新迭代太快，国内已经跟不上了。中城新产业在这一块做了几件事，比如去年把中科院的技术转移中心引入深圳，并利用这些技术为企业服务，公司既有专门团队对接中科院的专家，也有专门团队对接深圳企业。

中城新产业的思路是什么？公司在深圳已经有几个服务地点，比如龙岗中科院技术转移中心，深圳湾国际技术转移中心负责北斗和物联网业务，坪山项目主打医疗器械方向，还打算在宝安落地一个机器人产业项目。现在在深圳已经发展了四五个项目，盈利模式还是靠重资产项目。

资金方面，中城新产业股东之一中城投资是从事基金投资的，政府以及市场上都有大量产业基金。公司还要帮助企业解决市场的问题，现在正运用物联网的方法，探索用物联网解决市场化问题，另外还有“企业服务联盟”也将服务于此。

所以过去一年来，我几乎百分之七八十的精力都投入到探索企业转型服务了。下半场中城新产业首先是不“卖”，这是“强持有、弱销售”模式，主张持有租赁。当然，这些城市的物业会重仓持有，未来还会增值。和经营商场的逻辑一样，经营商场有两部分收入，分别是租金收入以及未来评估增值。

其次，中城新产业主张“去招商、强产业链”，不采用传统的招商模式。传统的招商在产业园里解决不了问题，关键还是要谈产业链、谈服务，谈企业最需要的痛点服务。把企业吸引过来，然后慢慢形成有机的产业链，这就是我的模式。

观点地产新媒体：一开始跟中小企业谈痛点，实践技术转移的过程中，有没有遇到某方面的困难？

刘爱明：核心困难还是技术商业化的问题，也就是说，中国的技术距离商业化还太远。

这跟机制是有关系的，国内很多尖端科技从研发之初起，目的不是“商业化”，而是完成某个课题研究，形成课题报告，最后得到专家组的论证通过。相反，国外很多技术的出发点就是“商业化”，如果不能实现商业化，就得不到科研经费。

我觉得这是一个比较大的问题，中城新产业接触过一些技术，倾听过客户的声音，很多人觉得这些技术尽管很尖端，却解决不了企业自身的问题。

中城新产业的客户主要是中型制造企业，营业额一般在5000万到2亿之间，这类企业都不需要最尖端的技术。现阶段中国的制造业水平基本在2.0上下，目标根本不是德国工业4.0，或许更需要先达到工业2.5或2.8。如果自身发展远未到4.0阶段，国外的顶尖技术根本派不上用场，另外也难以操控。

观点地产新媒体：这缘于国内的整体产业水平还没有达到高度信息化、科技化的程度？

刘爱明：对。制造业中小企业切忌好高骛远，大部分需要的是适用于自身转型升级的先进技术，而非尖端技术。但现在的问题是，中小企业甚至得不到任何起码的技术服务，大企业封锁技术，科研院校的技术又尚未商业化。

过去它们的转型全凭运气，这是种野蛮生长的状态，或许有一部分会成功，但更多会倒下。

现在国内企业最主要的障碍还是技术的商业化，谈中国制造业转型升级有不小的难度。从我接触的客户来看，非常需要专门的技术服务力量。

观点地产新媒体：这是否意味着中城新产业开展国内或国外技术转移时，需要根据客户的需要进行相应调整？

刘爱明：当然，让客户接受这些技术还存在难度，所以说要找到适合它们的资源。这些客户只需要适用于转型的技术服务，但现在确实没有这样的服务。

中城新产业解决的是“有无”的问题，其次再谈服务质量，整合来做相对比较容易，单个客户做则比较难。

比如坪山的医疗器械产业园，中城新产业跟深圳大学有合作，对于深圳大学是一个实验室，对于社会、企业却是公众的技术服务平台。

接下来想做深、做透医疗器械行业，还需要通过国际技术转移中心，把韩国、美国等国际上较先进的技术引入进来。

未来中城新产业能整合医疗器械方面的技术资源、企业资源，掌握了产业逻辑、产业链构成、核心技术等，尽管算不上完全系统化，但对这个行业的了解肯定很深。如果企业想在中国发展医疗器械，找中城新产业的可能性是很大的，这就叫做产业服务。

观点地产新媒体：中城新产业是通过引入技术服务，最终实现产业项目的保值甚至增值？

刘爱明：中城新产业引入中科院、北斗、医疗器械、未来机器人等技术服务，但没有想通过这一块赚钱。这和住宅项目兴建学校的逻辑类似，学校只是配套，最终开发商还是会通过住宅赚钱。

实际上民营企业做转型服务的能力还是有限，中城新产业就几十个人，能干多少事？所以我呼吁发动市场化力量，由政府主导，这种推动制造业转型升级的服务要形成一股力量。对于中国经济来说，制造业转型升级如果不成功，发展的压力就很大。

中国未来将发展成什么样的大国？只能是制造业大国。和2000年的深圳一样，国家必须靠高科技，靠创新让制造业转型升级。这个社会有无限的发展可能，技术升级能让人获得更舒适、更便捷、更高效率。

观点地产新媒体：去年以来“互联网+”被视为一个风口，但有质疑声音认为对实体经济的拉动作用并非那么高，您怎么看待这个问题？现在兴起的物联网，发展前景如何？

刘爱明：不管是“互联网+”还是“+互联网”，未来经济的两大亮点，分别是基于互联网，以及基于高科技。互联网对人类的影响还远远没显现出来，所以要用长远的心态来看待。如果企业今年搞互联网，明年就想有所收获，这都是吃快餐的想法，所有的业务都很难开展。

“互联网+”首先是种理念，不能简单当成一种工具。这种理念把人连起来，把资源连起来，进而才能发展出新的东西。Uber这样的东西好不好？我觉得太好了，它的“共享经济”也是种理念。

如果多年后，没有人会再谈论“互联网+”，那就说明已经深入到生活的每个细节，深入到人们的骨髓去了。但现阶段我们仅仅把“互联网+”当成概念来看待，国内谈概念从来就没热过三年。

物联网是另外一个行当，最近我在向专家学习，自己也研究。

物联网表面看是简单的“万物互联”，甚至比互联网的影响还要大。现阶段很多人谈物联网，内容基本是坐在车上把家里的空调打开，早上醒来咖啡自动煮好。但物联网专家刘海涛开始提出了“物联网金融”概念，以前融资极少用汽车抵押，因为汽车是移动资产，使用物联网以后就可以实现抵押融资，其它包括普洱茶等等物品，在物联网影响下，未来都能实现金融化。

观点地产新媒体：过去这一年创业，中城新产业取得了成绩，也碰到了问题，但您似乎都表现得很平静？

刘爱明：中城新产业的模式不能说完全成功，但是我觉得至少越来越明晰了，客户需要这样的技术服务。去年产业地产还只存在于想法，现在包括中科院、北斗、医疗器械、机器人、物联网等全都已做起来。等探索完技术服务，再去打造产业园区，甚至吸引客户入驻，就顺理成章了。

未来中城新产业会继续发展这种模式，重仓深圳、上海、北京，在这些城市持有更多的产业空间。按照原计划，2016年会进入上海、北京其中之一，现在由于公司有大量项目在推进，有可能两大城市同时进入。但产业空间怎么经营依然是一个核心话题，公司会根据具体产业而定，把涉足的一个个产业做深、做透。