刘爱明造了个“大叔创业”概念 欲做产业地产创新者

　　“未来的中国将永远是制造业大国。”

　　在接受21世纪经济报道记者专访时，刘爱明首先抛出了这一判断。这或许解释了为什么在离开从事了20多年的住宅地产行业之后，他选择的创业方向是“为转型中的制造业大叔们服务”。

　　他创办的中城新产业，依托于地产，搭上的是传统制造业转型升级的快车。放到产业地产领域来看，一个显著的不同在于，“地还不知道在哪儿的时候，先把产业的事情谈清楚”。

　　此前，刘爱明曾分别就任中海地产深圳公司总经理、万科集团执行副总裁、协信地产CEO。尽管创业项目看似并未远离地产老本行，本质上却已经“跨界”。从住宅的“周转”、“去化”等概念跳出来后，此时的他更多在与制造业企业主、技术专家们打交道。

　　刘爱明解释，产业才是目标，地产只是结果。具体而言，他把中城新产业的理念概括为：先产业，后地产；强持有，弱销售；去招商，强产业链。

　　如果将他的逻辑推广到更广义的地产范畴，刘爱明认为，无论是做住宅、商业或产业地产，重点应该放在“住宅”、“商业”和“产业”，而非“地产”。但在中国，还远未形成这样的氛围。

　　“比如住宅，这个行业发展了这么多年，有多少人真正在谈住宅的质量？”

　　这也是刘爱明希望以“创新”的方式来做产业地产的其中一个初衷——既践行一种商业逻辑，也试图推广新的地产理念。

　　服务“大叔创业”

　　相对于颇为流行的“90后创业”，刘爱明造了个“大叔创业”概念。

　　如果说雨后春笋般涌现的众创空间瞄准的是为90后新生代创业者们提供办公场地和服务，中城新产业的客户群体画像则是“大叔”，其官方提法是：践行产业升级，服务中国制造业企业转型。

　　刘爱明说，“中国的制造企业多如牛毛，但传统制造业大多在面临困境，这个时候谈我们要做的事情，很多人觉得难上加难，但我觉得这恰恰就是时机。我也呼吁大家多关注大叔创业。”

　　中城新产业的一个出发点是：在人口红利消失和新技术冲击的背景下，如何给客户更好地创造价值，让很多人感叹“不太好做了”的实业，变得相对容易。

　　围绕这一命题，首要瞄准的突破点是提供技术解决方案。刘爱明解释，社会中存在大量的技术需求，这也是制造企业转型升级所需的第一步。德国谈工业4.0，但中国有些企业可能还停留在2.0都不到的阶段。他们要做的事情之一，就是构筑一个服务体系，让技术商业化，甚至拯救某个特定的、濒临绝境的企业。

　　创办一年多时间，中城新产业已落地了服务制造企业转型升级的公共平台——中城·comp@ss（指南针）品牌，联合中科院打造了中科龙岗技术转移中心，在深圳湾创办了“北斗+”众创空间，并成立了国际技术转移中心。

　　正因为此，相比产业地产，刘爱明更偏向于把他们定位为“服务机构”。如果套用互联网的概念，就是构建“社群”或“圈子”，集聚产业链环节上的各方，形成一个完整的生态系统，使供需双方更便捷地对接，解决企业技术、资本、市场等方面的问题。

　　当前，中城新产业聚焦的方向主要包括医疗器械、机器人、北斗卫星导航系统，下一步则计划进入物联网领域。

　　刘爱明表示，“传统的招商方式，几乎解决不了产业地产的真正问题。我们谈的是产业链概念，一旦围绕着产业链的圈子形成，企业来这里生意更好做了，这就是抓住了客户的‘痛点’，园区自然就满了。”

　　与“产业”方面的动作相比，“地产”的步伐算不上太快。到目前为止，中城新产业洽谈或启动的重资产项目，深圳有5个，北京、上海各1个，面积约在5万到10万平方米之间。但要想看到成形的园区，至少要在两三年之后。

　　据刘爱明透露，也可能会通过租赁园区的形式，尽快让他们的理念落地呈现出来。“现在正在寻找这样的项目”。

　　地产的本质

　　谈及中城新产业的盈利模式，刘爱明用了“强持有，弱销售”来总结。他告诉21世纪经济报道记者，未来将持有至少2/3以上的项目。

　　据他介绍，当前给客户提供服务是以免费的方式，真正的盈利点来自于物业租赁以及未来的评估增值。刘爱明用腾讯微信的盈利模式作为类比，结合他反复提及的社群、痛点等概念，不难看出他的互联网思维。

　　若回到地产范畴，刘爱明特意提及他所推崇的做商业地产的华润和恒隆。他解释，商业地产的重点是放在“地产”，还是“商业”，对应的是全然不同的做法。前者往往意味着要考虑能不能多出售；后者则更多围绕客户，扮演价值创造者的角色。

　　“我一直希望我们可以成为产业界的华润万象城、恒隆，真正关注的是‘产业’，地产只是结果。”

　　在一份2015年中国房地产企业商业物业价值Top50排行榜中，华润和恒隆分别位列第二、第三。

　　事实上，在刘爱明所认同的商业逻辑背后，蕴含的是他关于整个房地产行业的思考——不论是做住宅、商业，或是产业，最终的落点都不应是地产，而是回归到为客户、住户创造价值。

　　房地产市场发展到下半场，这种重心从销售转移到运营和服务上的理念，或许有着更广泛的意义。

　　尤其作为在住宅地产行业深耕20余年的资深人士，刘爱明称，“我们大谈周转，大谈拿了地后多少个月要卖楼，这是金融的东西，但很少从居住角度去谈它的本质。住宅应该有非常多的内涵，但这个行业很遗憾，发展这么多年，在这些方面少有建树。”

　　这种遗憾不仅来自开发商，更来自整个社会的观念认知。而在当前部分城市房价飞涨的背景下，刘爱明认为恰是改变的良好契机，“住宅性能的提高，无非是增加少许成本，房价涨的时候最适合解决质量、环保等问题，但少有人去推动，我们其实错过了很多时机。”

　　在被问及为何创业方向不是住宅时，刘爱明称，并非住宅完全没机会，但总归要面临比较激烈的竞争。

　　相比之下，产业地产被他称作是“窄门”，走的人相对少，实际上却是一条大有可为的正道。“我希望未来在产业地产上，更多人谈的是产业。现在我们只是刚刚切入，还觉得做得很浅，但目标方向很明确。”