万科产业地产路径：全国布局17城 做城市配套服务商

　　转型城市配套服务商，是万科推动产业发展的动力所在。5月31日，上海万科产业园区ARVR产业联盟成立。

　　这也是上海万科产业首度将AR技术落地到产业地产项目，实际上，在虚拟现实的应用上，AR和VR是两个梯队，VR在技术瓶颈上还没有完全突破，所以应用不是特别广，但是中国乃至全世界在AR领域上的应用已经走到了现实阶段，所以在产业打造上，万科方面表示要先把中国的AR企业或者AR的实际应用变成一个产业化平台，然后借助万科在房地产等各个领域进行应用。

　　据上海万科产业相关负责人透露，万科多元化已经涉足八大板块，产业地产是其中一个比较重要的业务板块。经历两年发展，万科产业地产包括智能制造、VR应用；文化创意；新金融。私人理财、融资租赁；对个人或者对企业的独立资产配置四大项。

　　一名产业园区业内人士指出，产业地产的转型具有不确定性，这对万科基因与逻辑转变是一个考验。对于企业而言是一个内部权衡的隐性问题。

　　正如万达开始全国扩张时商业地产在中国仍处于起步阶段，产业地产如今也正处于“萌芽期”，房企刚意识到其中的盈利空间，绿地、万科、招商等大型房企也纷纷在该领域探索。

　　随着陆续与国内外企业签署合作协议，万科产业地产上海大本营的星商汇模式也逐渐浮出水面。

　　布局VR领域

　　去年12月，上海万科产业服务品牌星商汇分别与以色列国际孵化器、美国创新技术投资、意大利米兰时尚科技创新及保加利亚对外投资合作等展开战略合作。今年3月，万科位于美国洛杉矶帕萨迪纳的孵化器也已落地。

　　根据去年12月11日的协议，万科星商汇将通过与海外资源的对接合作，搭建跨国际创新合作平台。

　　半年之后，上海万科产业再与Realmax合作。Realmax是专业从事 AR增强现实领域的科技公司，业务覆盖医疗、教育、军事、家居、电商等八大领域。在 AR 硬件、底层算法、应用软件、内容制作以及开发者人才培养等几个层面来构建AR生态，目前已完成“平台+内容+终端+应用”生态链布局。

　　上述业内人士认为，这类整合全球资源进行无国界孵化的做法也是很多有志于孵化业务的产业地产商都在不约而同摸索的，其中活跃者包括张江高科、天安数码城、宏泰发展、亿达中国和启迪控股等，它们也都在和美国、以色列、德国、日本的潜在合作方进行着频繁的互动探索。

　　在克而瑞统计的2015年销售金额TOP10中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”。据克而瑞研究中心称，华夏幸福的运营逻辑更像是“产业地产版”的万达。

　　华夏幸福的收入大部分仍然来自于产业园区配套的住宅销售，但其营收结构中，产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务一项占比27%，综合服务占比2%；从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%，主要包含产业规划、城市规划、投资服务等。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，华夏幸福等房企采取“量身定制+贴身服务”，通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以龙头企业为核心的产业联盟方式，更容易获得品牌溢价。

　　不同于华夏幸福产业园的谋划和布局，万科更倾向于平台资源整合，例如万科打算未来将配合深圳政府，与深圳知名企业一起在世界其他地区打造海外创新中心。

　　有意思的是，业内人士透露，目前万科与华夏幸福两家人才互换频繁，因为做产业地产，两家在大的规划思路上有点像，华夏幸福偏前端服务，万科偏后端服务。

　　产业地产服务商

　　在万科的产业地产规划中，万科产业地产是实体公司，星商汇则是轻资产公司。

　　据上海万科产业相关负责人此前对外透露，为了做成集团模式，上海万科逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租；轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。

　　上述业内人士指出，城市更新催生的产业地产机会，在实际操作中大部分是填塞式的，必须要有市场化的东西去推动。比如万科星商汇园区服务平台是由万科、联通、华为三家公司合资成立。通过它的整合，园区活跃度将得到提升。

　　据了解，成立一年多以来，星商汇一直在做“比较底层的事情”，员工每天必须访问三家客户，沟通、提升客户黏度。

　　一个数据是，去年星商汇有400名会员，今年提高到800名，万科的客户基础有2000-3000家公司，其中有50%是回头客。

　　在上海万科产业相关负责人看来，星商汇更多在打造园区生态系统。目前万科产业地产在独立板块上已能做到运营平衡。

　　据介绍，万科产业地产已布局17个城市，在上海、厦门、深圳、天津四个城市相对完善，服务后端相对较好的是上海。

　　目前国内大部分产业园区，更替率在30%左右，属于较健康状态，但同时竞争较激烈。2014年左右有200家供应商，如今大概只有140家左右。

　　此外，上述业内人士指出，园区租金高并不一定是好事，因此万科星商汇正在筹备客户评级计划。以此刺激园区企业活跃度。

　　据了解，万科在进入产业地产领域之前，考察过全国的工业园区，调研各个园区的盈利模式，因此星商汇要打造园区核心服务运营商。“我们计划做中国所有产业地产的服务商。”上述负责人说。