上海SOHO世纪广场被国华人寿保险32亿价格收购

　　7月29日晚间，SOHO中国有限公司发布公告，公司间接全资附属公司与买方（独立第三方）订立协议。据此，上海搜候同意按代价人民币32.22亿元（相等于约37.37亿港元）（经扣除增值税）向买方国华人寿保险股份有限公司出售该物业。

　　据观点地产新媒体查阅公告显示，该次出售物业位于上海浦东新区向城路288号SOHO世纪广场（世纪大道1501号），由以下部分组成：(i)1楼至23楼办公及商业空间，包括可出租办公面积约4.25万平方米及可出租商业面积约432.23平方米；(ii)238个地下停车位；及(iii)上海搜候于SOHO世纪广场公共空间的所有权利。

　　该物业相当于SOHO中国于SOHO世纪广场的全部拥有权权益及为集团于上海的投资物业之一。于本公告日期，该物业由上海搜候出租予多名独立第三方。根据协议，上海搜候及买方将合作，以获取承租人同意，从而将该等租赁约务更替予买方。

　　根据SOHO中国的经审核账目，该物业于2015年12月31日的账面值（相当于该物业于2015年12月31日的评估价值）约为人民币27.20亿元（相等于约31.55亿港元）。

　　该物业于2015年12月31日的账面值及上海搜候根据协议将收取的代价，预期公司将自出售事项实现毛利润约人民币5.02亿元（相等于约5.82亿港元）。集团拟将出售事项所得款项净额用作其一般营运资金。

　　SOHO中国表示，有见中国近期房地产市场发展，董事认为，经参考该物业将产生的预期现金及毛利润，出售事项为集团以公平值变现其于该物业所作投资的良机。此外，经考虑该物业仅占集团持有的所有投资物业组合的可租总面积约3.7%，董事会认为，出售事项对集团的总租金收入的影响极微。

　　据观点地产新媒体了解，早在今年3月份SOHO中国业绩会上，SOHO中国董事长潘石屹即明确宣布，SOHO中国决定抓住时下北京、上海房价上涨的良机，出售旗下比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产。其中，第一个被列入出售清单的项目正是位于上海的SOHO世纪广场。

　　“这个项目总建面4.2万平方米，租金已经达到每天10块钱/平方米。无论怎么订销售的价格，都比上海销售住宅的回报率要高得多。”彼时，潘石屹甚至直言，“能赚钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”

　　此后，在SOHO中国5月份的股东会上，潘石屹再次透露，对于出售上海世纪广场并未改变心意，进展顺利，已有买家在谈。

　　彼时，对于SOHO中国再启出售物业的宣言，市场更倾向于认为此举是潘石屹骨子里的商人逐利基因作祟，也是夫妻二人对于财务报表的一次屈服，更是SOHO中国转型中的一次犹疑和原地倒脚。

　　据观点地产新媒体查阅SOHO中国近年财报显示，2015年公司营业额约为9.95亿元，较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元，下降约84%。主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变。

　　然而，令人担忧的是，按照近几年来SOHO中国业绩的下滑速度，SOHO中国的未来预期并不容乐观。观点地产新媒体比对SOHO中国从2012-2015年4年的财务数据发现，公司各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元。同比跌幅分别为9%，58%和84%。

　　四年来，公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比跌幅分别为31%、46%和79%；公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和87%；每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

　　据观点地产新媒体了解，2015年SOHO中国确认的营业额主要来源于望京SOHO塔三、SOHO复兴广场、前门大街项目、SOHO世纪广场、光华路SOHOII等项目。

　　算上目前SOHO中国正在建设的北京的丽泽SOHO以及上海的SOHO天山广场和古北SOHO等项目，所有项目投入使用后，SOHO中国在手物业面积将达170万平方米。

　　分析认为，一方面是如此庞大的在手物业面积，另一方面是差强人意的业绩表现，再加上并不理想的整体经济环境，选择出售上海物业，或许正是SOHO中国在转型阵痛下，所作出的不得已的折中行为。