福建出台供给侧改革方案：房地产实施“一市一策”

　　随着各地房地产市场的分化日益明显，福建最新出台的供给侧结构性改革方案中明确提出：房地产实施“一市一策”。

　　8月3日，福建公布《福建省推进供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》，提出“一市（县）一策”原则，即区分不同情况，分城分县施策。

　　这一政策出台的背后，是在福建省中，既有房价暴涨的厦门，也有如房价环比下跌的泉州。6月份的数据显示，厦门新建住宅价格同比涨幅为33.6%，为全国第二；其环比涨幅达到了4.7%，为全国第一。与此同时，福建经济总量最大的城市泉州6月新建住宅价格环比下降了0.2%，同比也仅仅增长了1.8%。

　　“一市一策”无疑更为科学，但问题是具体如何执行呢？

　　根据上述供给侧改革方案，福建二线热点城市要抑制地价房价过快上涨，稳定房地产市场，但是对于去化周期长的三四线城市和县，要对购买新建商品房按所缴契税给予奖励。

　　福建出台供给侧改革方案

　　根据了解，福建有望成为全国首个在省内实施“一市（县）一策”房地产新政的省份。

　　其相关方案指出，对于房价上涨过快的二线热点城市要采取有针对性的措施，抑制地价房价过快上涨，稳定房地产市场，不再出台新的购买住房鼓励政策。

　　对于库存数量大、去化周期长的三四线城市和县，要在落实购买首套房和改善性住房信贷税收优惠政策的基础上，根据本地实际，制定扶持合理购房消费的优惠政策，对购买新建商品房按所缴契税给予奖励等。

　　此外，对三四线城市要创新金融产品，加大进城农民购房信贷支持力度。鼓励各市、县（区）加大户籍制度改革力度，进一步落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房落户手续。

　　同时，方案要求做好住房公积金制度扩面工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。全面开展住房公积金异地个人住房贷款，满足缴存职工回户籍地购房需求。

　　这一政策出台的背景，是福建各地的房价出现了明显分化。

　　2015年，泉州年经济总量6137.74亿元，接近于厦门的3466.01亿元的2倍。但是，2015年，厦门商品房销售均价为16000/平方米，全体居民人均可支配收入39703元；2015年泉州商品房销售均价为6200元/平方米，其全年全市居民人均可支配收入28678元。

　　从今年来看，差距被拉得更大。6月份，泉州6月新建住宅价格环比下降了0.2%，省会福州上升了1.2%，厦门则是上升了4.7%。如果与去年6月相比，厦门新建住宅价格同比上升了33.6%，福州市上升了13.8%，泉州市仅仅上涨了1.8%。

　　目前，泉州的房价甚至不如一些县级市。据21世纪经济报道记者了解，泉州甚至还有每平方米6000元-7000元的房价，但是县级市福清的房价，已经达到每平方米1万多元。另外，莆田稍微地段好一点的地区，房价也在每平方米1万以上。

　　可以说，各地房价的差距，与居民的收入水平关系并不算密切，而与供求关系密切相关。

　　2015年，厦门房地产开发面积为592.47万平方米，仅相当于泉州991.20万平方米同期开发面积的60%。

　　一位买过多套厦门住宅的人士告诉记者，厦门岛上今年以来就没什么新的楼盘供应。“所以住房交易的主要是二手房，去年两三万1平方米的房子，今年每平方米涨了1万元左右。”他表示。

　　如何执行？

　　福建各地的房地产市场各不相同。交通银行金融研究中心分析师夏丹认为，“一城一策”的政策说了很多年，关键是如何执行。

　　其中的关键点，是不能完全按照价格来制定策略，要根据市场预期、库存情况等因素来灵活安排。21世纪经济报道记者发现，目前有一些地区的房价上涨很快，但是库存也上升惊人，这表明一些城市房价的“虚火”很旺。

　　“从长期来看，房价能否上升，还是要与人口和最终供求关系决定。”夏丹说。

　　换句话说，一个城市的新增有购房能力的个体，将决定这一城市未来房价的走势。其中一个关键就是进城的农民工。

　　数字显示，今年6月末，福建商品房待售面积2066.59万平方米，同比增长30.5%。未来，这一数字有可能继续增加。数据显示，福建商品房上半年施工面积是2.88亿平方米，同比增长4.2%，其中住宅施工面积是1.9亿平方米，同比增长1.8%。

　　对此，福建特别提出，要加大进城农民购房信贷支持力度，做好住房公积金制度扩面工作，把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。

　　中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东认为，农民到县城买房是可以承受的。“现在很多农村的年轻人去发达城市这些地方打工，一年工资也有个八九万，这样就有能力在县城买房子。关键是县城要吸引农村人来买房。”

　　夏丹则认为，农民工房屋自有率在1%-3%左右，要让农民工消化房地产库存其实难度很大。对农民工来说，最好的方式还是公租房或经适房这类的保障房政策。

　　她指出，最核心的问题不是住房。“农民工要买房，其实不光是为了就业和居住，更重要的是下一代的教育问题。更重要的是解决一些配套户籍政策、教育和社保的问题。”

　　福州国房网总经理刘福泉认为，还是要注意购房者的需求层次，根据需求引导企业开发不同层次的楼盘。