商场为什么总是爱折腾？主动更新还是被动变化？

　　商场调整不断，一会儿鞋子搬到2楼了，一会儿男装调到4楼了。产生了大量建筑垃圾，消耗了无数社会资源，干吗这么折腾？为什么不给租户提供一个稳定的经营环境？

　　(一)商场频繁调整为哪般？

　　7月底借到北京出差之际考察SKP，去之后发现商场大半都在调改中，有的楼层整体封闭。国际名品鞋区调整到4层，汇聚了从Louis Vuitton到Stella Luna的鞋履专柜(或者边厅)，品牌组合一流，形象很好，但不知是否受到施工影响，人流量不足。

　　▼北京SKP 4层 鞋区

　　听说北京西单的汉光百货，也刚调整完成，一楼化妆品和鞋区都焕然一新。

　　上海百货巨无霸——浦东八佰伴，从6月份开始大规模调整，1-5层封馆改造，国际精品、化妆品、黄金珠宝、男装暂时移到了6楼;女装、女鞋、家电厨具移到了7楼;儿童、运动户外在8楼。

　　因为空间有限，货品无处安放，品牌形象普遍不佳，基本都在打折促销。

　　Coach、Michael Kors等国际精品和化妆品对形象要求高，都装修了临时柜，又是一次投入。

　　不止百货折腾，购物中心也不停的调整

　　上海正大广场现在也有不少位置打了围板，特别原来的主力店/大租户区域，比如7楼的Sport City等等，几个餐饮品牌也是新进入驻的，比如椰子不语、鱼非鱼等。

　　静安嘉里中心自开业之后，一直调整不断，目前一层Marc Jacobs搬离，接替者Longchamp正在装修;Hogan搬离，还不知谁将入驻。

　　▼ Longchamp 围板

　　▼ Hogan已撤离

　　地下一层也多处正在围板装修，rouge' lane，相思蜜达，曦和小馆即将入驻。

　　▼rouge' lane

　　▼相思蜜达

　　▼ 曦和小馆

　　市场变化之快，商场不得不紧跟调整

　　商业竞争环境激烈，新项目不断涌现、老项目不断升级，零售品牌更替快，顾客的喜好也在不断变化。

　　1、硬件环境调整提升

　　顾客对购物环境的要求越来越高，越来越注重卫生间、停车场等等这样的细节。在各大生活论坛里，都有收集“哪个商场有母婴室，条件如何”的热贴。

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　　上海百盛优客城市广场几乎是今年商业同行来上海考察的必到之处，它硬件环境精致且有创新，完全不同于以往概念里的奥特莱斯商场。

　　这种情况下，八佰伴这样的1995年开业的老牌商场，占据上海体量、业绩双料第一的名头，怎能不调整升级呢?!

　　2、顾客诉求：“高大上”→“有个性”、“Lifestyle”

　　静安嘉里中心地下一层从原来常规国际二线的Max&Co., 7 for all mankind, Juicy Couture等，替换成了更有特色的Youk Shim Won, APM monaco, 手工帽子店，简单餐饮Pret a manger, 相思蜜达，曦和小馆，以及推崇优质生活方式的野兽派。

　　▼野兽派

　　▼Pret a manger

　　▼Youk Shim Won

　　近来刷遍朋友圈的上海大悦城Line Friends装置展，和复兴SOHO Line Friends店铺的火爆，也说明了消费者越来越喜欢生活化、萌萌的主题。

　　调整成本并非商场全部承担

　　上周收到一位用户的留言，说商场三楼是男装区，由于一个位置招商不利，商场决定把这个区域的几个男装品牌搬迁到鞋区，该区域用来筹建儿童乐园。但这几个被搬迁的男装才装修不到一年，其中还有业绩不错的品牌。

　　这个案例道出了商场不断试错、楼层和区域主题不断变换的另一重要因素，改造成本中品牌调整柜位的费用，通常不是商场支付的。

　　(二)主动更新还是被动变化?

　　商场主导调整，让自己变得更好

　　零售商业过了高速发展的黄金时代，生意没有以前那么好做。很多商场业主都意识到这一点，密切关注市场、品牌和消费者的变化，不断提升环境、引进新品牌、淘汰不适合的品牌。

　　西单大悦城打造“时尚朝圣地”

　　大悦城已经是北京的标杆项目之一，但仍在调整之中，以“时尚朝圣地”为目标，2017年还将启动翻新工程。

　　一层调整方向之一是营造更好的国际化、轻奢的氛围;二层调整重点是引进丰富的美妆品牌，Dior Beauty和Jo Malone近期刚开业，Estee Launder计划今年10月份开。

　　▼北京西单大悦城 Jo Malone

　　租户退租变更，商场被动调整应对

　　有些商场的调整则是由于租户退租、变更，现在国内不少高档百货面临的Louis Vuitton、Gucci、BottegaVeneta、Cartier关店引起的被动调整。

　　上海力宝广场

　　今年2月底Louis Vuitton撤出力宝广场，该位置的新租户并非来自奢侈品界，而是Victoria's Secret，一时间成为行业热点。

　　成都仁和春天人东店

　　今年1月份面积800平方米的Gucci已撤出，接下来由哪个品牌填补空位，还不得而知。

　　这类商场的调整方向非常值得探讨，从市场的普遍反应来看，化妆品、轻奢、轻餐是此类商场主要需要加强的品类。

　　(三)身为租户如何适应？

　　品牌选址时，除了地段、租赁位置之外，也要关注市场和竞争项目的发展，商场接下来的发展规划、管理层的策略思路。在合作条款上，也要多注重移位、调整的相关条款。

　　不然，很有可能发生前面所讲案例里的情况：男装租户才装修一年就被要求调整移位，又要产生新的装修费用。

　　另外，有些百货本身的物业就是租赁来的，如果百货与大业主的合约期已经所剩不多，品牌更要避免开设形象店、旗舰店等大规模投入的店铺。