新城控股欧阳捷:白银时代有规模才有江湖地位

和讯房产   2016-08-14 09:39
核心提示:住宅开发商靠轻资产没有赚大钱,商业地产是不是靠轻资产赚钱?其实商业地产一开始也是轻资产。

  买房子要看房子是否保值增值,越是持有一线城市的物业升值空间是越大的,所以要想获得物业的升值速度,就要多倾向一二线城市。一线城市房价平均上涨40%多,而六个三四线城市,今年上半年的城市上涨只是5%左右。

  所以未来十年我们认为,热点的一二线城市还会上涨一倍,可能北京、上海、深圳这样的城市上涨更快,三到五年翻一番。当然房价可能会回调,但是回调之后会成为一个新的历史高峰。

  也有很多人说房价不可能永远上涨,泡沫是会破裂的,事实上房价一直在上涨,为什么?因为我们钱多了,钱就不值钱了,对应钱的一切东西就变得更加值钱,尤其是不动产,这不仅仅是我们,全球也是这样,所以货币越调越高,利率越调越低,甚至是负利率,这种情况下我们还指望房价下降吗?

  在这种情况下,物业是不是真的有泡沫?一旦崩溃之后就会完了呢?不会,因为我们看到美国经历了2008年的金融危机之后,现在的房价已经接近到了2007年的高点,有些城市已经超过了。实际上,人在不断增加,钱在不断增加,人口流向哪里,房子就会涨。

  去年8月份,我们曾经预测全国房价是一线领涨,二线普涨,三四线城市少数下跌,这个现象到今年已经完全兑现,我们为什么做出这个判断,是因为去年8月份已经发现,M2的总量,超发的量,去年1到7月份超发了4.5万亿,而过去的4年平均值是4万亿,所以我们觉得下半年,中央要抑制资产泡沫,货币可能会适当收紧一点,降准的可能性可能没有,因此可以看到最边上的线比2015年略高一点。

  当中国的钱和世界上的钱已经同样,越来越便宜的时候,这个时候就会发现,持有重资产的成本就越来越低,而重资产就越来越有价值。所以这么多年来看,资产升值的时代,轻资产不会是最大受益者。

  住宅开发商靠轻资产没有赚大钱,商业地产是不是靠轻资产赚钱?其实商业地产一开始也是轻资产,但是最后留下一大堆库存没卖掉,回过头来再持有商业,持有商业的时候,他通过整体规划,整体招商,整体运营,最后可能会获得物业的升值,这是我们商业地产做的重资产。管家是职业经理人,你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多,所以轻资产的模式逻辑上是不对的。

  轻资产不是不能做,也能做,怎么做?通过类REITS的方式卖掉,创造一个轻资产方式,比如说新城控股做的这个,有些企业已经做了轻资产的类REITS,但是新城的做法在行业中又创了新的做法,离真正的REITS又近了一步,收益率可以达到3.5%到7%之间,地是首单是大型的民营开发商为发起的商业物业类,第二是以大型商业综合体为基础的。在这种情况下,新城吾悦广场总收入约1.2亿元,投资的租金回报率是8%以上。

  因此在资本荒的时代,没有什么比资产证券化项目更好的资产。新城今天发展也非常快,我们今年上半年全国销售额平均增长42.1%,20强房企增长80%,新城控股上涨144%,今年的业绩目标也调整了,如果按照去年的319亿,今年的调整目标是520亿,我们希望2020年达到千亿的销售欲望。

  因此我们认为在未来的几年当中,可能在白银时代,有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,因此要加速奔跑,如果不加速奔跑,不做大做优,以后的地位就不属于我们。

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